 
2013 年度报告 
公告编号：〈万〉2014-010 
 
重要提示： 
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 
 
王石主席、郁亮董事、肖莉董事、魏斌董事、陈鹰董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、华生独立
董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席因公务原因未能亲自出席本次会议，授
权魏斌董事代为出席会议并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事
代为出席会议并行使表决权。 
 
公司2013年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币4.1元（含税）现
金股息。 
 
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的
真实、完整。 
 
 
致股东………………………………………………………………….…………………………2 
公司简介………………………………………………………………………………………… 2 
会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….3 
董事会报告………………………………………………………………………………………4 
重要事项………………………………………………………………………………………….36 
股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……43 
董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….45 
公司治理…………………………………………………………………………………………51 
监事会报告………………………………………………………………………………………53 
内部控制情况……………………………………………………………………………………54 
财务报告………………………………………………………………………………………….59 
 
 
第1页 一、致股东 
2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而 2014年是第四个十年段的开始。过去十年，中国
房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最
大的房地产开发企业。2013 年 8 月全国工商联合会公布的中国民营企业 500 强榜单中，万科的营业收入
名列第九，而纳税额则排到了第二位。 
回顾过去的十年，我们仍然坚定地认为，坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧行为可能带来一
时的成功，但只有坚持走正道的企业能走得更远。 
走正道，意味着坚持诚信守法的底线，也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的理由，是能为社
会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造回报，为员工提供职业发展的平台；也包括，
爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。 
 
而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。而移动互联网时代的种种梦
想，如烟花绽放，绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来，因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危
险，但反应过度的盲动和自暴自弃，同样可能导向歧途。 
在过去的一年中，我们花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。对于新的事物，我们只有敞
开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。 
我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为，比察知变化更
重要的，是找到变化背后的不变。 
我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化，只是让我们和客户变
得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化，而互联网也为我
们做到这一点，提供了效率更高的工具。 
我们相信，性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减
弱，在未来它会变得更加清晰和重要。 
我们同意，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。而专业化，正是万科成立以
来，一直追求的方向。 
我们依然可以看到，中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章，但中
国的城市化、现代化，同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时，我们无须厚此薄
彼。 
 
三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，我们被贴上了传统行业、传统
企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信，衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代，
这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。 
当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找
新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。 
这就是我们的答案。 
 
二、公司简介 
1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 
          英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为VANKE) 
2.法定代表人：王石 
3.董事会秘书：谭华杰 
   电子信箱：IR@vanke.com 
第2页    股证事务授权代表：梁洁 
   电子信箱：IR@vanke.com 
4.联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 
5.电话：0755-25606666 
  传真：0755-25531696 
6.注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 
   邮政编码：518083 
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 
   邮政编码：518083 
7.国际互联网网址：www.vanke.com 
        电子信箱：IR@vanke.com 
8.信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英
文媒体 
   登载年报的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn 
9.年报备置地点：公司董事会办公室 
10.股票上市地：深圳证券交易所 
11.股票简称及代码：万科A 000002 
万科B 200002 
12.公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 
                     变更登记日期：2010年4月13日，地点：深圳 
13.企业法人营业执照注册号：440301102900139 
14.税务登记号码：地税登字440300192181490号 
                                  国税登字440300192181490号 
15.组织机构代码：19218149-0 
16.公司聘请的会计师事务所 
名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 
地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层 
签字会计师：李婉薇，温华新 
 
三、会计数据和财务指标摘要 
1. 本年度主要会计数据 
单位：人民币元 
  2013年  2012年  本年比上年增减  2011年 
营业收入  135,418,791,080.35  103,116,245,136.42  31.33%  71,782,749,800.68 
营业利润  24,261,338,387.14  21,013,040,794.06  15.46%  15,763,216,697.19 
利润总额  24,291,011,249.30  21,070,185,138.11  15.29%  15,805,882,420.32 
归属于上市公司股东的净利润  15,118,549,405.78  12,551,182,392.23  20.46%  9,624,875,268.23 
第3页 归属于上市公司股东的扣除非经
15,113,721,585.36  12,511,303,092.59  20.80%  9,566,931,546.48 
常性损益的净利润 
经营活动产生的现金流量净额  1,923,868,889.89  3,725,958,472.52  -48.37%  3,389,424,571.92 
本年末比上年末
  2013年末  2012年末  2011年末 
增减 
资产总额  479,205,323,490.54  378,801,615,075.37  26.51%  296,208,440,030.05 
负债总额  373,765,900,091.91  296,663,420,087.27  25.99%  228,375,901,483.02 
归属于上市公司股东的股东权益  76,895,983,339.70  63,825,553,925.30  20.48%  52,967,795,010.41 
股本  11,014,968,919.00  10,995,553,118.00  0.18%  10,995,210,218.00 
注：报告期内，公司A股股票期权激励计划内共有19,415,801份期权行权，公司股份数因此增加19,415,801股。 
2.  近3年主要会计数据及财务指标 
单位：人民币元 
  2013年  2012年  本年比上年增减  2011年 
基本每股收益  1.37  1.14  20.17%  0.88 
稀释每股收益  1.37  1.14  20.17%  0.88 
扣除非经常性损益后的基本每股收益  1.37  1.14  20.17%  0.87 
全面摊薄净资产收益率  19.66%  19.66%  -  18.17% 
加权平均净资产收益率  21.54%  21.45%  增长0.09个百分点  19.83% 
扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率  19.65%  19.60%  增长0.05个百分点  18.06% 
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率  21.53%  21.38%  增长0.15个百分点  19.71% 
每股经营活动产生的现金流量净额  0.175  0.339  -48.46%  0.308 
  2013年末  2012年末  本年末比上年末增减  2011年末 
归属于上市公司股东的每股净资产  6.98  5.80  20.34%  4.82 
资产负债率  78.00%  78.32%  减少0.32个百分点  77.10% 
非经常性损益项目 
单位：人民币元 
项目  2013年  2012年  2011年 
非流动资产处置损益  (4,474,719.05)  (4,670,558.15)  2,900,631.43 
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
(2,111,260.86)  (24,920,299.96)  (1,987,290.76) 
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 
出售、处理部门或投资单位收益  4,644,660.07   33,179,668.85  35,395,144.49 
除上述各项之外的其他营业外收入和支出  34,147,581.21   61,814,902.20  39,765,091.70 
所得税影响  (14,677,613.30)  (17,850,642.97)  (10,007,991.17) 
少数股东损益影响  (12,700,827.65)  (7,673,770.33)  (8,121,863.94) 
合计  4,827,820.42  39,879,299.64  57,943,721.75 
注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。 
 
3.  境内外会计准则差异 
单位：人民币元 
归属于上市公司股东的净利润  归属于上市公司股东的所有者权益 
 
2013年  2012年  2013年12月31日  2012年12月31日 
按境外会计准则  15,118,549,405.78  12,551,182,392.23  76,895,983,339.70  63,825,553,925.30 
按境内会计准则  15,118,549,405.78  12,551,182,392.23  76,895,983,339.70  63,825,553,925.30 
按境外会计准则调整的分项及合计： 
按境外会计准则  -  -  -  - 
差异说明  无差异 
 
四、董事会报告 
1.  管理层讨论与分析 
市场环境变化与管理层看法 
报告期内，全国商品住宅销售面积 11.57 亿平方米，销售金额 6.77 万亿元，同比分别增长 17.5%和
26.6%，增速较 2012 年有所提高。分季度看，第一、二、三、四季度全国商品住宅成交面积的同比增速
第4页 依次为41.2%、23.8%、14.9%和7.2%，分季度增速回落的主要原因在于2012年基数的影响。 
期内，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等
14 个主要城市的新房成交面积同比增长 12.5%，批准预售面积同比增长 20.4%。从 5 月份开始，14 城市
的三月移动平均成交批售比（成交批售比=成交面积/同期批准预售面积）一直保持在 1以下的水平。市场
新房供应整体上较为充足，除个别城市外，多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至 2013 年底，
上述城市的新房库存为 1.28亿平方米，较 12年年底的 1.16亿平方米有所上升，库存去化周期为 10.4个
月。相对充足的存货水平，有助于市场的稳定运行。 
期内，全国住宅开发投资状况相比 2012 年的低迷有所恢复，全年住宅开发投资完成额同比增长 19.4%，
增速较 2012 年提高 8 个百分点，但仍处在历史较低位置（过去十年中，住宅开发投资的年平均增速为
23.9%）；住宅新开工面积结束了 2012 年的下滑态势，同比增长 11.6%，但从绝对规模来看，2013 年的
住宅新开工面积只是接近2011年的水平，属于2012年新开工下降之后的恢复。 
报告期内，内地三四线城市土地市场表现平淡，而部分热点城市土地竞拍则较为激烈。深圳、广州、东
莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆等 16 个城市
的土地供应和成交面积同比分别上升 9.1%和 15.8%。由于企业普遍加大了在主要城市的布局，这些城市
的土地成交持续活跃，全年土地溢价成交宗数占比约 40.6%，较 2012年提高 14.5个百分点。部分热点城
市，土地市场成交氛围有回归理性的必要性。 
2013年经营业绩与分析 
报告期内，公司坚持面向自住购房者的产品定位，积极促进销售，业绩稳步增长。 
2013年，公司实现销售面积 1489.9万平方米，销售金额 1709.4亿元，同比分别增长 15.0%和 21.0%，年
度销售金额再度刷新行业记录。 
分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 429.9 万平方米，销售金额 523.9亿元；在以
长三角为核心的上海区域实现销售面积 339.7 万平方米，销售金额 460.5亿元；在以环渤海为核心的北京
区域实现销售面积 405.4万平方米，销售金额 454.0 亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售
面积314.9万平方米，销售金额271.0亿元。 
公司产品仍以中小户型普通商品房为主，144 平方米以下户型占比达到 91.5%。年内公司保持着良好的销
售节奏，新推盘当月认购率基本保持在60%左右。 
2013 年，公司实现结算面积 1231.0 万平方米，同比增长 36.9%；实现结算收入 1327.9 亿元，同比增长
30.7%；实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。 
公司房地产业务的结算均价为 10787 元/平方米，较 2012 年下降 4.5%；房地产业务结算毛利率为
22.31%，较 12年下降3.53个百分点；结算净利率 12.01%，较2012年下降 1.07个百分点。除行业整体趋
势外，利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润
率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于 2011 年下半年市场调整期内售出的房屋进入
结算期。总体来看，公司通过提升经营效率，克服了利润率下降的影响。公司的净资产收益率仍然保持
在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19.66%，与2012年持平。 
截至报告期末，公司合并报表范围内尚有 1437.4 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 1623.3
亿元，较2013年初分别增长6.1%和13.0%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。 
截至 2013 年底，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）177.2 亿元，占比 5.35%；在建开发产品
1886.8 亿元（其中包含已售出未结算产品），占比 56.98%；拟开发产品（对应规划中项目）1243.7 亿
元，占比37.56%。存货结构保持在合理水平。 
2013 年公司实现开工面积 2131 万平方米，竣工面积 1303 万平方米，较 2012 年分别增长 48.7%和
33.1%，分别完成年初计划的 128.9%和 101.0%。其中，下半年的开、竣工面积分别占全年的 56.9%和
66.9%。 
近年来，不同城市的市场分化明显加大，公司根据 PIE（即人口、基础设施建设、就业）评估模型，严格
评估投资风险，理性选择投资区域。期内，公司坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略，在开发前景
较好的城市适度补充了一批优质项目资源。鉴于热点城市土地竞争较为激烈，公司在拿地时依然强调
“宁可错过，绝不拿错”，坚持谨慎投资，规避了估值过于乐观的地块。 
第5页 2013 年公司新增加项目 104 个，按万科权益计算的占地面积约 757 万平方米（对应权益规划建筑面积约
2148 万平方米），其中约 66%的项目为合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价约为 3516 元/平方
米。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约 4495 万平方米，继续保持在满足未来
两到三年的开发经营水平上。公司年内新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市，布局更加合理。 
截至 2013年底，公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为 45.54%，公司净负债率为 30.7%，较
2013 年中期时的 41.5%下降约 10.8 个百分点，继续保持在行业较低水平。公司的负债结构得到进一步优
化。有息负债中，短期负债合计占比42.5%，较2012年的49.7%下降7.2个百分点。 
由于始终坚持积极销售、审慎投资，公司资金状况继续保持在良好状态。截至报告期末，公司持有货币
资金443.6亿元，相比2013年中期时增加67.6亿元。 
2013年管理回顾 
2013 年，面对复杂的外部环境和日益激烈的行业竞争，公司坚持“有质量的增长”，规模稳步增长，经
营效率不断提升。 
2013年，公司装修房交付比例约九成，基本实现全装修。 
面对业内创纪录的装修房交付量，公司严守质量第一的理念，继续加强质量文化宣导，完善对在建工地
安全文明状况的量化评估，推动工程管理日益精细化；并通过在工地配置直饮水、改善卫生设施等方
式，为工友创造安全的工作生活环境，增强工人质量意识。期内，公司主动开始推广面向客户的交付验
房指引，邀请客户参与对房屋质量的监督，推动公司质量管理不断进步。根据独立第三方机构的客户满
意度调查结果，2013年，在装修交付规模扩大的背景下，万科客户对房屋质量的满意度较 2012年进一步
提升。 
公司的工业化以“提高质量、提高效率、减少对人工的依赖”为原则。根据既定的发展战略，2013-2015
年，公司将从预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等方向，积极将工业化技术成果转化为实际
应用。2013年公司新开工的主流产品中，以上三项工业化应用的比例分别达到8.3%、38.8%和29.1%。 
期内，公司绿色三星住宅规模继续位居全国首位，全年新增 16 个绿色三星项目，共计 172.7 万平方米，
其中住宅面积 141.4万平方米，占全国新增绿色三星住宅面积的 34%。为加大绿色建筑的推广和应用，近
年来公司从三星项目的技术和标准出发，结合各地气候和生活习俗，因地制宜，研发适用于主流家庭生
活需求、技术难度更低、推广性更强的节能型住宅。年内公司的绿色一星和二星项目规模相比上年明显
增加。 
近年来，公司启动“幸福社区计划”，围绕客户的居住感受，持续开展服务创新。为满足互联网时代的
业主生活需求，公司联合合作方推出“万科—韵达全国邮包合作”、“万科—天猫自提服务合作”，联
通数据库系统等服务，方便业主接收包裹。万科物业以成为“物业管理标准的制定者、资产保值增值的
捍卫者、社区和谐环境的营造者、信息技术应用的领先者”作为愿景。经过 2 年的调整，万科物业统一
了股权架构，作为公司内相对独立的事业单元，进一步理顺了内部关系。并基于殷实的客户基础，与
30%的老项目业主按根据市场情况调整过的服务费价格成功续聘合同，公司物业服务水平继续领跑行业。
报告期内，万科物业荣获中国物业管理协会评选的“2013 年中国物业管理综合实力 TOP200 企业”第一
名，并被中国指数研究院评选为“2013中国物业服务领先品牌企业”， 2013中国物业服务百强企业第一
名。同时，根据客户需求，万科物业稳步推进衍生服务，并取得显著成效，其中房屋交易居间服务年度
实现经营利润3,523万元，家居家装代购服务年度实现经营利润2,636万元。 
期内，公司以社区配套商业为主体，围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品
线，结合市场需求，不断丰富和完善商业产品线和形态。2013 年底，北京金隅万科广场、深圳万科广
场、苏州万科美好广场等开业后获得较好反响，公司在非住宅物业上的探索初见成效。 
报告期内，公司 2013 年第一次临时股东大会通过了将公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港
联交所上市及挂牌交易的方案。该方案获得中国证监会和香港联交所受理。公司将继续积极推动方案的
进展。 
报告期内，公司首次进军海外市场，通过和当地知名开发商合作的方式，先后进入香港、美国、新加坡
市场，包括：和新世界发展有限公司合作开发香港荃湾项目；和铁狮门公司合作，开发美国旧金山
Lumina项目；和吉宝置业有限公司合作，开发新加坡林曦阁（The Glades）项目。目前，公司参与海外业
务，目的主要在于增进对海外成熟市场的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验，进一步强化自身的专
业能力和管理水平。 
第6页 报告期内，国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉分别给予公司BBB+，Baa2和BBB+的长期企业信用
评级。此外，标准普尔还给予公司大中华区“cnA+”的评级。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理以及
良好的信用积累获得国际投资者认可，为拓展海外融资渠道创造了良好条件。2013 年 3 月，公司完成首
次境外美元债券发行，此次美元债为 8 亿美元的 5 年期债券，年票息率仅 2.625%。7 月，公司境外子公
司设立规模为 20 亿美元的中期票据计划，中期票据计划具有多币种、多期限、融资灵活快捷的特点，公
司可以根据资金需求及市场情况，灵活决定实际的发行金额和时间。年内，在中期票据计划范围内，公
司境外子公司先后发行新加坡币 1.4亿元 4年期债券、人民币 10亿元 5年期债券、人民币 10亿元 3年期
债券，票面年利率分别为3.275%、4.5%和4.05%。 
人才是最宝贵的资本。一直以来，公司致力于为优秀人才提供充足的发展空间，创造良好的工作氛围。
2013 年，公司成立了管理学院，尝试突破行业限制，推进企业间的跨界学习。同时，公司将员工健康也
作为评估管理成效的一个重要指标，以健康运动为主题，鼓励员工参与运动。年内，公司在各地组织发
起了包括城市乐跑运动在内的系列活动，在增强团队凝聚力的同时，也向外界传递出万科积极向上、阳
光、快乐的企业文化。根据全球著名人力资源管理咨询公司怡安翰威特发布的 2013 年最佳雇主研究结
果，公司获得2013年最佳雇主，在雇主品牌、人才选拔、人才培养上的努力再次获得社会认可。 
公司在公司治理上的努力获得社会认可。在 2013CCTV中国上市公司峰会上，万科荣获“央视财经 50指
数•十佳治理公司”称号，并入选“2013 年度央视财经 50 治理领先指数样本公司”。万科入选《财富》
（中文版）2013 年“最受赞赏的中国公司全明星榜”，并在行业明星榜“房地产开发”类中位列第 1
位。公司还入选“福布斯2013亚太地区最佳上市公司”。 
公司的投资者关系也获得好评。公司董事会获得《董事会》评选的最佳董事会奖项。公司董事会秘书继
续当选《新财富》“金牌董秘”，还获得《中国证券报》评选的金牛最佳董秘、以及《董事会》评选的
最具创新能力董秘等奖项。 
2014年发展展望 
2014 年，万科将以“均好中提效”为指导思想，坚持质量为先，提升经营效率，在夯实传统业务竞争力
的基础上，继续培育、提升新业务能力，为下一个十年发展打下健康的基础。 
质量是万科的底线，为客户提供质量过硬的产品，是公司赢得客户信赖，强化产品竞争力的基础和前
提。公司将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面应用和改进，推进“千亿计划”
（工程师境外研修计划）的实施，加强对引进的工程技术、管理体系的应用，完善对供应商的产品检测
制度，确保在经营规模扩大的同时，万科的产品口碑持续提升。 
2014 年，公司现有项目预计新开工面积 2238 万平方米，竣工面积 1480 万平方米。公司将坚持现金为王
的策略，加强全周期的动态资源管理，贯彻积极销售策略，推动库存去化，保持合理的库存结构。 
在产品上公司将继续坚持主流定位，为普通人盖好房子，盖有人用的房子，持续推进产品能力对标，围
绕市场和客户需求变化，不断优化产品性价比，提升市场竞争力。 
在新项目拓展方面公司仍然会坚持审慎的策略，科学研判，理性投资，“不拿地王”，择机获取可满足
未来持续经营需要的土地资源。同时在新获取项目中，进一步深化合作开发，探索“小股操盘”的轻资
产运营模式。 
“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化，即公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队
操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。 
通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下
可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高分
红派息、回馈股东的能力。 
公司 2013 年度分红派息预案已经大幅提高了分红派息力度。年度现金红利占合并报表净利润的比例同比
上升了接近一倍，每股股息同比增长 127.8%。未来公司将在今年现金分红占合并报表净利润的基础上，
稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。 
为支持业务发展的需要，公司将继续拓展融资渠道，关注金融创新，加强海内外基金合作，降低资金成
本，继续尝试包括住宅开发基金、人民币跨境贷款等融资方式。 
根据工业化三年发展目标，2014 年公司计划实现主流产品预制混凝土外墙达到 20%，装配式内墙占比达
第7页 到60%，内外墙免抹灰占比达到50%。 
公司将继续坚定不移的推进绿色战略，落实项目绿色一星的基本要求，鼓励一线开展以客户价值为导向
的绿色产品创新，在各区域开展新绿色三星项目试点。 
城市的发展既对企业的开发经营能力提出了更为全面的要求，也为企业的成长提供了更加广阔的空间。
未来公司将在巩固传统业务的基础上，继续完善社区服务平台，密切关注新的细分市场机会，加大对养
老、产业园等业务的思考和探索，积极探索和培养新业务能力，持续为企业的成长注入动力。 
国际化是万科需要考虑的长期发展方向之一。对于现有海外项目，公司将进一步完善运营管控机制。在
控制海外投资风险的前提下，公司会继续关注可能存在的合作机会，充分发掘和利用海外的资金资源和
业务资源，推动专业能力的提升及业务模式的创新。 
管理提效和业务发展离不开优秀人才。公司将继续加强人力资源系统建设，完善人才梯队，提高组织效
能。未来公司将继续打造开放式的学习平台，整合各方学习资源，通过优秀企业间的学习交流，激发企
业创造力，打造适应于快速变化时代下的领导力。 
2.公司经营情况 
（1）主营业务的范围及其经营状况 
A.按行业划分 
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2013 年公司销售面积 1489.9 万平方米，销售金额
1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。 
2013 年全国商品房销售总额为 81,428.3 亿元。按此口径计算，2013 年公司在全国的市场占有率为
2.09%。 
报告期内，公司房地产项目结算面积 1231.0 万平方米，同比增长 36.9%，结算收入 1327.9 亿元，同比增
长 30.7%，结算成本 915.3亿元，同比增加 41.8%；房地产业务的营业利润率为 22.31%，比上年减少 3.53
个百分点。 
单位：人民币万元 
营业收入  营业成本  营业利润率注 
行业 
金额  增减  金额  增减  数值  增减 
1.主营业务  13,425,889.46  31.06%  9,269,206.67  41.96%  22.20%  -3.46个百分点 
其中：房地产  13,278,768.51  30.72%  9,152,850.89  41.75%  22.31%  -3.53个百分点 
物业管理  147,120.95  71.21%  116,355.78  60.53%  12.19%  7.48个百分点 
2.其他业务  115,989.65  71.28%  10,558.41  -17.82%  85.82%  13.43个百分点 
合计  13,541,879.11  31.33%  9,279,765.08  41.85%  22.74%  -3.23个百分点 
注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。 
 
B.按投资区域划分 
主营业务收 净利润  结算面积 
  比例  比例  比例 
入（万元）  （万元）  （平方米） 
广深区域  4,455,105.53  33.55%  663,648.75  41.60%  3,963,547  32.20% 
上海区域  2,795,187.04  21.05%  303,329.77  19.02%  1,942,960  15.78% 
北京区域  3,403,755.69  25.63%  270,993.04  16.99%  3,457,700  28.09% 
成都区域  2,624,720.24  19.77%  357,146.56  22.39%  2,945,738  23.93% 
合计  13,278,768.50  100.00%  1,595,118.12  100.00%  12,309,945  100.00% 
 
（2）公司主要全资附属企业经营情况及业绩 
单位：人民币万元 
2013年营 2013年净 2013年末总
公司名称  权益  2013年主要开发项目 
业收入  利润  资产 
万科（重庆）房地产有限公司  100%  503,125  89,160  976,958  重庆锦程、悦府、缇香郡 
福州市万科房地产有限公司  100%  291,733  40,971  268,582  福州金域榕郡 
第8页 武汉万科新里程房地产有限公司  100%  260,820  30,123  296,006  武汉金色城市 
青岛万科置业有限公司  100%  252,153  29,150  209,158  青岛万科生态城 
深圳市万科道霖投资发展有限公司  100%  178,261  40,214  177,354  深圳千林山居 
南京金域蓝湾置业有限公司  100%  166,942  23,392  339,234  南京金域蓝湾 
北京蓝山、万科红、万科
北京万科企业有限公司  100%  155,756  44,347  1,851,515 
蓝 
杭州良渚文化村开发有限公司  100%  155,241  23,071  331,957  杭州良渚文化村 
太原万科房地产有限公司  100%  149,472  19,123  129,952  太原金域国际 
成都万科锦江置业有限公司  100%  142,893  21,969  110,136  成都金润华府 
 
（3）经营计划实施情况 
公司聚焦主流客户自住需求，积极推动销售，取得良好的表现。2013 年公司实现销售面积 1489.9 万平方
米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。 
年初公司计划全年新开工面积 1653 万平方米，竣工面积 1290 万平方米。2013 年公司实际完成开工面积
2131万平方米，比年初计划多28.9%，实际实现竣工面积1303万平方米，比年初计划多1.0%。 
2013年主要项目开发情况 
单位：平方米 
规划建筑  13年开工 13年竣工 截至13年
项目名称  位置  权益  占地面积 
面积  面积  面积  末竣工面积 
广深区域 
深圳万科中心  盐田区  100%  61,730  80,201  -  34,608  34,608 
深圳天琴湾  盐田区  100%  253,990  30,028  10,420  -  19,608 
深圳壹海城  盐田区  50%  137,250  354,695  166,398  -  - 
深圳安托山项目  南山区  100%  48,804  219,967  -  -  - 
深圳留仙洞  南山区  100%  394,044  1,335,510  -  -  - 
深圳金色领域  宝安区  100%  65,364  165,648  -  40,073  165,648 
深圳溪之谷  宝安区  60%  158,639  47,270  -  -  - 
深圳翡丽郡  宝安区  100%  77,045  264,075  41,182  43,237  43,237 
深圳金域缇香  坪山新区  100%  104,801  323,624  -  49,269  131,455 
深圳第五园  龙岗区  100%  421,916  595,982  -  48,939  514,737 
深圳天誉  龙岗区  100%  62,577  355,364  260,270  67,312  67,312 
深圳千林山居  龙岗区  100%  198,597  380,547  -  56,270  380,547 
深圳万科红  龙岗区  100%  31,337  155,951  -  63,907  155,951 
深圳万科红三期  龙岗区  50%  43,713  178,241  114,684  -  - 
深圳布吉水径项目  龙岗区  60%  164,982  456,405  110,582  -  - 
深圳公园里  龙岗区  65%  75,326  345,026  -  -  143,006 
深圳八意府  龙岗区  100%  28,894  115,040  -  47,580  47,580 
深圳浪骑项目  龙岗区  100%  41,487  22,380  -  -  - 
深圳大甲岛  惠州市  100%  364,450  93,340  -  -  - 
惠州双月湾  惠东县  67%  704,223  1,068,191  -  119,595  119,595 
惠州金域华庭  惠城区  100%  151,298  327,550  13,872  79,047  218,837 
东莞双城水岸  塘厦镇  100%  596,786  414,759  116,394  106,186  190,311 
东莞朗润园  塘厦镇  51%  128,144  256,287  -  18,777  18,777 
东莞金色城市  塘厦镇  100%  32,002  96,006  96,006  -  - 
东莞四季花城  塘厦镇  100%  51,263  92,273  92,273  -  - 
东莞金域松湖  松山湖园区  51%  135,049  381,000  -  125,176  210,781 
东莞虹溪诺雅  松山湖园区  100%  349,951  267,450  -  49,589  267,450 
东莞松湖中心  松山湖园区  34%  95,506  73,872  -  23,509  23,509 
东莞松湖中心二区  松山湖园区  25%  30,084  30,084  11,219  18,865  18,865 
东莞万科大厦  南城区  100%  4,771  42,937  -  -  - 
东莞金域华府  南城区  51%  189,934  493,827  -  149,154  380,159 
第9页 东莞翡丽山  南城区  50%  249,534  374,302  158,681  -  50,717 
东莞香树丽舍  南城区  51%  43,851  109,626  109,626  -  - 
东莞万科中心  莞城区  55%  53,887  215,547  215,547  -  - 
东莞金域华庭  莞城区  55%  9,185  29,393  29,393  -  - 
东莞紫台  虎门镇  100%  60,570  151,426  -  68,628  151,426 
东莞金色里程  虎门镇  100%  17,374  69,495  69,495  -  - 
东莞虎门万科城  虎门镇  80%  349,805  784,136  -  -  - 
东莞长安万科中心  长安镇  100%  75,653  249,658  101,196  31,182  46,572 
东莞金域国际  厚街镇  100%  88,788  257,486  -  86,337  86,337 
东莞厚街广场  厚街镇  67%  32,002  113,856  113,856  -  - 
东莞常平万科城  常平镇  100%  635,971  442,460  -  70,170  357,792 
东莞万科麓湖  大岭山镇  100%  146,674  117,341  -  35,862  117,341 
东莞松湖传奇  寮步镇  100%  68,431  150,548  150,548  -  - 
广州金域蓝湾  白云区  50%  144,657  433,584  -  95,173  406,461 
广州峰境花园  白云区  100%  24,052  93,803  93,803  -  - 
广州金域华庭  海珠区  100%  9,117  85,682  -  -  41,444 
广州江燕路项目  海珠区  68%  16,831  52,765  52,765  -  - 
广州柏悦湾  荔湾区  100%  38,111  135,689  -  28,597  135,689 
广州新隆沙AF020122地
荔湾区  100%  7,141  30,706  -  -  - 
块 
广州府前花园  南沙区  95%  134,760  269,520  -  200,819  269,520 
广州兰乔圣菲  花都区  49%  210,252  126,172  -  18,034  94,119 
广州花山项目  花都区  50%  126,941  279,270  -  -  - 
广州东荟城  萝岗区  55%  177,588  444,943  214,093  111,973  111,973 
广州东荟城（扩展）  萝岗区  33%  109,748  271,463  -  -  - 
广州金色梦想  萝岗区  51%  115,671  289,178  202,188  -  - 
广州金色悦府  黄浦区  100%  24,506  63,591  -  63,591  63,591 
广州天河软件园高塘新建
天河区  100%  30,995  82,962  82,962  -  - 
区AT030548地块 
广州黄阁大道项目  南沙区  100%  156,555  250,488  -  -  - 
广州新光城市花园  番禺区  100%  364,651  591,662  236,226  55,395  181,629 
清远万科城  清城区  100%  1,219,450  2,438,901  60,085  153,326  354,190 
清远万科华府  清城区  100%  79,336  316,002  80,901  50,675  72,413 
佛山金域蓝湾  南海区  55%  221,035  568,957  66,283  73,007  342,107 
佛山金色溪谷花园  南海区  49%  66,533  81,080  -  47,307  75,453 
佛山金融C区B21地块  南海区  100%  30,984  130,000  -  -  - 
佛山金融C区B23-24地
南海区  100%  188,996  793,784  -  -  - 
块 
佛山金融C区A32地块  南海区  100%  25,178  146,000  -  -  - 
佛山金色领域广场  南海区  50%  47,254  354,404  95,610  -  - 
佛山缤纷四季  顺德区  100%  156,840  429,527  -  97,663  286,326 
佛山水晶城  顺德区  49%  284,036  710,092  187,465  101,724  232,872 
佛山沁园  顺德区  100%  80,571  241,712  -  25,525  171,024 
佛山天傲湾  顺德区  50%  30,382  74,359  -  57,256  57,256 
佛山F06项目  顺德区  50%  113,224  452,880  -  -  - 
佛山缤纷西园  顺德区  100%  43,748  153,000  48,022  -  - 
佛山万科广场  禅城区  88%  114,429  555,819  15,191  -  - 
佛山万科城  禅城区  100%  337,544  776,350  264,543  9,890  296,376 
佛山金域国际  禅城区  51%  89,009  373,820  175,184  11,710  11,710 
珠海珠宾花园  香洲区  100%  109,917  146,497  -  -  109,873 
珠海金域港湾  香洲区  50%  78,000  196,358  -  -  - 
珠海魅力之城  斗门区  100%  137,061  274,122  -  -  - 
第10页 珠海城市花园  金湾区  51%  63,233  189,684  -  51,863  51,863 
中山金悦华庭  坦洲镇  100%  32,103  127,789  -  93,376  93,376 
中山朗润园  中山东区  100%  76,387  175,133  -  49,046  100,092 
中山金色家园  东凤镇  100%  255,623  789,453  174,265  86,642  141,613 
中山柏悦湾  火炬区  65%  251,900  469,359  70,333  -  - 
中山青溪路项目  石岐区  75%  143,852  429,779  -  -  - 
厦门湖心岛  湖里区  100%  95,098  199,710  48,561  20,589  54,797 
厦门金色悦城  翔安区  100%  54,441  109,000  -  -  106,092 
厦门金域华府  集美区  100%  102,427  446,842  73,646  90,109  141,454 
厦门万科广场  集美区  100%  137,934  710,000  22,670  -  - 
厦门海沧万科城  海沧区  40%  189,752  517,690  166,310  -  - 
泉州万科城  丰泽区  60%  136,741  478,591  156,465  -  - 
泉州石狮金域中央  石狮市  70%  82,769  211,503  -  -  - 
漳州万科城  芗城区  60%  235,606  805,195  -  -  - 
福州金域榕郡  晋安区  100%  166,736  383,296  21,396  59,110  324,098 
福州金域华府  仓山区  100%  16,168  37,614  -  -  34,399 
福州万科广场  台江区  100%  93,360  443,107  29,503  259,346  259,346 
福州金域花园  台江区  60%  25,397  130,795  -  -  - 
福州永泰万科城  永泰县  51%  392,000  418,919  -  -  - 
福州金域蓝湾  闽侯县  51%  213,602  687,507  99,046  -  - 
莆田万科城  荔城区  80%  250,708  530,972  140,600  148,303  148,303 
长沙金域华府  雨花区  60%  238,066  512,778  -  128,728  337,298 
长沙高正项目  雨花区  60%  40,360  170,945  -  -  - 
长沙城际新苑项目  雨花区  40%  351,380  960,664  -  57,570  57,570 
长沙京投银泰205扩容地
雨花区  40%  108,857  326,572  -  -  - 
块 
长沙金域蓝湾  芙蓉区  100%  120,208  358,888  -  -  102,956 
长沙城市花园  岳麓区  100%  40,461  138,032  -  11,927  138,032 
长沙金域缇香  岳麓区  78%  43,737  129,437  79,433  -  - 
长沙金域滨江  岳麓区  58%  58,287  208,359  -  -  - 
长沙白鹭郡  岳麓区  100%  100,351  298,502  214,353  -  - 
长沙金域国际  岳麓区  51%  159,393  585,845  -  -  - 
长沙梅溪湖  岳麓区  100%  129,323  311,937  -  -  - 
长沙万科城  开福区  70%  206,251  481,034  -  156,606  292,452 
长沙紫台  天心区  70%  116,486  270,963  34,786  -  - 
南宁万科大厦  良庆区  100%  25,545  117,670  -  -  - 
三亚森林度假公园  田独镇  65%  942,745  470,814  167,293  106,457  161,041 
三亚高知园项目  田独镇  65%  387,807  349,026  -  -  69,185 
三亚湖畔度假公园  河东区  80%  338,410  423,315  75,486  -  - 
广深区域小计  18,604,289  39,250,665  5,431,109  3,954,609  9,890,151 
上海区域 
上海五玠坊  浦东新区  100%  121,463  126,887  -  77,083  77,083 
上海海上传奇  浦东新区  60%  140,981  310,159  -  83,780  83,780 
上海金色城市  浦东新区  60%  264,646  549,046  -  -  296,741 
上海翡翠滨江  浦东新区  75%  58,550  175,990  -  -  - 
上海滨江项目  浦东新区  100%  31,617  79,042  -  -  - 
上海张江东地块  浦东新区  45%  79,548  216,569  -  -  - 
上海张江西地块  浦东新区  45%  24,756  74,269  -  -  - 
上海七宝53#  闵行区  100%  48,932  126,800  -  -  - 
上海城花新园  闵行区  51%  295,069  401,070  48,467  55,484  214,336 
上海虹桥商务区核心区一
闵行区  50%  32,177  110,462  -  -  - 
期03号地块南块 
第11页 上海翡翠别墅  闵行区  49%  304,830  199,071  36,386  41,861  161,898 
上海虹桥11号项目  闵行区  61%  112,864  177,885  131,714  -  - 
上海万科城  闵行区  70%  210,615  501,833  453,083  -  - 
上海南站商务区地块  徐汇区  51%  107,486  493,447  105,988  -  - 
上海尚源  青浦区  49%  116,524  142,858  -  -  136,828 
上海金色华亭  松江区  33%  67,932  108,137  -  57,983  108,137 
上海松江商务区14#  松江区  60%  57,734  143,220  103,915  -  - 
上海金色领域  嘉定区  50%  90,013  180,026  82,561  72,617  72,617 
南通金域蓝湾  港闸区  55%  99,910  218,650  -  67,932  118,956 
南通任港路地块  崇川区  100%  53,277  141,700  95,197  -  - 
南京安品街项目  白下区  100%  27,325  20,340  -  -  - 
南京金域蓝湾  江宁区  100%  272,298  545,280  139,949  120,488  294,595 
南京龙西项目  江宁区  100%  36,043  107,606  -  -  - 
南京金色领域  栖霞区  100%  91,751  201,828  -  62,425  62,425 
南京金色半山  浦口区  100%  62,291  98,694  44,084  -  - 
南京九都荟  雨花台区  80%  126,058  314,741  57,779  -  - 
镇江魅力之城  润州区  100%  795,100  942,820  126,707  72,676  474,659 
镇江蓝山花园  润州区  60%  285,683  416,285  22,291  55,366  95,628 
苏州玲珑湾  工业园区  70%  384,042  835,281  36,397  88,986  731,181 
苏州金域缇香  工业园区  92%  47,177  117,936  -  54,343  117,936 
苏州玲珑东区  工业园区  50%  104,486  179,075  179,075  -  - 
苏州新都会  新区  55%  89,098  83,220  -  38,618  56,064 
苏州金色里程  金阊区  49%  99,093  247,732  109,467  87,139  87,139 
苏州万科城  吴中区  55%  144,535  361,338  157,691  -  - 
苏州金域平江  姑苏区  46%  80,948  189,677  75,539  -  - 
苏州VC小镇  相城区  51%  138,601  415,804  61,786  -  - 
昆山高尔夫  巴城镇  100%  433,916  240,701  70,068  -  - 
昆山魅力花园  花桥开发区  92%  309,177  773,042  361,902  -  - 
无锡魅力之城  滨湖区  60%  962,116  1,346,963  68,910  67,563  1,042,113 
无锡金域蓝湾  滨湖区  100%  154,468  386,170  29,232  -  162,875 
无锡信成道  滨湖区  100%  154,119  385,299  -  36,709  36,709 
无锡金域缇香  新区  100%  224,118  620,713  135,832  111,955  285,832 
常州万科城  武进区  100%  93,994  234,983  -  -  - 
扬州万科城  邗江区  65%  297,139  313,970  4,255  99,013  99,013 
扬州金域华府  邗江区  65%  59,835  129,512  110,028  -  - 
徐州万科城  九里区  100%  396,349  716,021  320,083  -  - 
徐州淮海西路项目  泉山区  85%  226,776  810,587  -  -  - 
杭州良渚文化村  余杭区  100%  3,108,146  2,361,628  284,868  85,178  974,175 
杭州北宸之光  余杭区  50%  115,683  293,409  293,409  -  - 
杭州良渚新城  余杭区  33%  56,286  140,715  -  -  - 
杭州西庐  西湖区  51%  80,140  151,996  151,996  -  - 
杭州蒋村59号地块  西湖区  100%  30,403  60,806  -  -  - 
杭州草庄  江干区  100%  45,709  89,644  55,350  -  34,294 
杭州公园大道  江干区  50%  68,564  150,841  150,841  -  - 
杭州紫台  江干区  100%  46,069  110,566  110,566  -  - 
杭州钱江新城  江干区  100%  21,915  76,703  -  -  - 
杭州万科大家钱塘府  江干区  50%  51,945  135,057  135,057  -  - 
杭州璞悦湾  滨江区  60%  66,521  166,204  166,204  -  - 
杭州萧山项目  萧山区  50%  67,425  188,790  -  -  - 
杭州公望  富阳市  100%  517,900  208,981  -  7,370  82,489 
杭州君望A+D  富阳市  20%  129,874  164,845  -  -  - 
第12页 杭州君望B+C  富阳市  20%  138,233  152,231  -  -  - 
嘉兴金域缇香  秀州新区  100%  85,286  137,495  -  123,622  123,622 
嘉兴金色梦想  秀州新区  100%  80,987  144,699  -  -  - 
嘉兴海上传奇  经济开发区  100%  31,945  66,904  66,904  -  - 
宁波云鹭湾  江北区  100%  314,208  394,764  58,635  -  75,367 
宁波金色城市  鄞州区  100%  95,242  171,425  -  92,824  171,425 
宁波金域国际  鄞州区  55%  41,080  73,940  73,940  -  - 
宁波金域传奇  鄞州区  55%  43,752  100,630  -  -  - 
宁波万科城  镇海区  49%  226,777  491,525  93,510  138,239  138,239 
宁波万科城东  镇海区  49%  70,795  127,431  -  -  - 
宁波江东府  江东区  100%  66,833  133,666  133,666  -  - 
宁波公园里  高新区  82%  48,004  105,609  105,609  -  - 
温州龙湾花园  龙湾区  60%  125,219  179,733  -  90,424  90,424 
温州金域传奇  龙湾区  51%  45,864  128,396  128,396  -  - 
温州金域中央  瓯海区  60%  53,765  144,939  144,939  -  - 
合肥金色名郡  蜀山区  50%  107,326  401,670  -  133,563  401,670 
合肥金域华府  蜀山区  50%  115,628  412,101  124,904  106,736  203,984 
合肥万科城  滨湖区  55%  107,220  375,272  96,368  116,058  116,058 
合肥蓝山花园  滨湖区  55%  165,584  463,635  118,121  -  - 
合肥森林公园  庐阳区  100%  516,459  1,394,439  251,893  -  - 
芜湖万科城  鸠江区  100%  274,404  493,926  21,804  112,238  112,238 
芜湖海上传奇  弋江区  49%  121,895  367,711  -  -  - 
南昌青山湖名邸  青山湖区  50%  97,061  133,693  -  54,648  133,076 
南昌金色名郡  青山湖区  50%  16,888  50,381  -  -  - 
南昌润园  青云谱区  50%  97,109  144,011  -  83,345  144,011 
南昌金域蓝湾  西湖区  50%  21,818  75,338  -  75,338  75,338 
南昌万科城  高新区  33%  299,708  417,362  196,366  69,435  69,435 
南昌海上传奇  高新区  50%  163,213  355,802  105,718  -  - 
南昌粹叠园  红谷滩区  50%  80,120  184,276  -  -  - 
上海区域小计  16,474,463  27,635,928  6,237,450  2,641,039  7,762,390 
   
北京区域 
北京如园C1  海淀区  50%  85,099  187,218  67,182  -  - 
北京如园C3  海淀区  50%  33,745  79,306  -  43,457  43,457 
北京公园5号  朝阳区  60%  37,917  97,044  -  -  97,044 
北京蓝山  朝阳区  100%  55,885  155,330  -  43,276  155,330 
北京大都会  朝阳区  100%  5,329  36,465  -  27,998  36,465 
北京北河沿甲77号  东城区  100%  4,103  14,372  -  -  14,372 
北京红狮家园  丰台区  100%  59,800  180,152  -  34,143  180,152 
北京万科蓝  丰台区  100%  14,449  36,084  -  -  - 
北京西华府  丰台区  50%  233,209  629,170  120,986  -  - 
北京公园里010、014、
通州区  50%  88,767  210,738  -  -  - 
015、017、019号地块 
北京公园里007号地块  通州区  35%  34,657  103,971  -  -  - 
北京公园里005、008、
通州区  50%  61,717  123,434  -  -  - 
009号地块 
北京金隅万科城  昌平区  49%  178,908  485,234  -  22,116  417,142 
北京金域华府  昌平区  50%  198,007  559,214  79,719  -  192,966 
北京长阳半岛  房山区  50%  437,179  853,165  256,093  156,484  423,109 
北京云湾家园  房山区  50%  61,567  157,984  -  23,908  23,908 
北京幸福汇  房山区  68%  71,912  137,777  73,156  763  35,553 
北京新里程  房山区  20%  77,834  142,612  82,969  59,643  59,643 
北京金域缇香  房山区  40%  65,967  156,993  64,095  -  - 
第13页 北京金域公园  房山区  51%  27,528  55,056  -  -  - 
北京长阳天地  房山区  38%  112,673  208,351  -  -  - 
北京长阳半岛·中央城  房山区  35%  63,950  156,384  -  -  - 
北京朗润园  大兴区  50%  67,651  173,215  128,613  -  - 
北京金域东郡  大兴区  50%  57,826  144,564  144,564  -  - 
北京万科橙  大兴区  50%  43,446  155,207  101,412  -  - 
北京首开万科中心  大兴区  50%  41,092  126,996  -  -  - 
北京天竺悦城  顺义区  56%  17,985  31,051  -  -  - 
北京天竺保税区项目  顺义区  97%  25,112  44,716  -  -  - 
北京高丽营项目  顺义区  35%  187,830  170,568  -  -  - 
廊坊欢庆城  香河县  50%  130,045  221,077  -  -  - 
唐山红郡  路南区  100%  153,527  104,445  -  27,772  97,485 
唐山温莎堡  路南区  100%  47,007  47,635  24,095  -  - 
唐山金域华府  路北区  60%  78,977  166,159  -  87,350  87,350 
唐山金域蓝湾  路北区  40%  53,440  154,503  -  -  - 
唐山新里程  凤凰新城  48%  88,848  264,659  -  -  - 
秦皇岛假日风景  海港区  48%  75,526  188,816  -  105,753  105,753 
秦皇岛北戴河小镇  北戴河区  50%  238,561  278,286  48,403  -  - 
天津东丽湖  东丽区  100%  2,708,886  1,763,059  30,426  45,731  898,212 
天津魅力之城  东丽区  100%  176,773  258,579  -  25,521  251,881 
天津新里程  东丽区  51%  136,524  206,863  -  52,466  206,863 
天津金色雅筑  东丽区  49%  90,792  173,937  -  20,853  173,937 
天津金域华府  东丽区  51%  221,217  360,069  28,419  -  - 
天津假日润园  西青区  100%  229,201  343,101  19,274  94,130  306,702 
天津金奥国际  西青区  100%  58,577  160,080  -  71,234  160,080 
天津四季花城  西青区  51%  409,701  502,892  69,971  -  - 
天津滨海时尚  开发区  100%  6,538  43,473  -  -  - 
天津柏翠园  开发区  60%  32,270  48,709  -  -  25,424 
天津海港城  滨海新区  51%  149,483  372,910  116,221  54,836  152,251 
天津锦庐  滨海新区  95%  90,604  127,095  64,779  -  47,355 
天津东海岸  滨海新区  51%  255,311  377,516  -  -  - 
天津金域国际  滨海新区  51%  108,389  189,160  39,637  -  - 
天津仕林苑  津南区  40%  63,582  114,474  -  25,251  25,251 
天津梅江柏翠园  河西区  80%  62,205  124,410  -  -  - 
沈阳万科城  和平区  49%  361,320  868,373  -  73,225  783,358 
沈阳鹿特丹  和平区  100%  120,333  360,999  55,894  67,084  67,084 
沈阳金域蓝湾  浑南新区  100%  226,356  601,439  87,489  106,843  414,396 
沈阳明天广场  浑南新区  70%  199,319  597,957  79,335  89,725  89,725 
沈阳柏翠园  沈河区  55%  83,229  290,681  -  14,775  121,872 
沈阳春河里  沈河区  82%  81,378  431,232  43,374  19,643  76,484 
沈阳惠斯勒小镇  东陵区  70%  285,599  286,141  -  60,703  60,703 
沈阳蓝山  大东区  60%  78,367  235,102  -  102,224  235,102 
沈阳朗园  铁西区  70%  66,547  178,598  -  85,420  85,420 
沈阳润园  铁西区  100%  57,030  150,315  -  -  - 
沈阳香湖盛景苑北区  于洪区  49%  190,156  342,360  85,780  31,050  92,046 
沈阳香湖盛景苑南区  于洪区  51%  135,464  304,520  -  -  8,816 
沈阳公园大道  于洪区  100%  169,774  407,374  134,642  -  - 
沈阳假日风景  皇姑区  100%  200,000  475,936  -  -  - 
抚顺金域蓝湾  开发区  100%  300,150  1,034,003  -  68,840  113,279 
抚顺金域国际  顺城区  100%  72,560  316,582  101,429  -  - 
营口海港城  鲅鱼圈区  100%  138,990  399,449  73,888  -  - 
第14页 鞍山惠斯勒小镇  铁东区  100%  422,171  713,400  63,539  74,591  263,494 
鞍山万科城  高新区  100%  167,664  375,002  -  109,286  316,813 
鞍山金域国际  铁西区  51%  225,715  677,000  67,520  -  - 
大连溪之谷  甘井子区  100%  363,716  380,922  -  32,174  380,922 
大连魅力之城  甘井子区  100%  218,498  443,186  -  65,628  443,186 
大连朗润园  甘井子区  100%  118,506  229,822  49,319  -  - 
大连西山项目  甘井子区  55%  90,404  91,308  -  -  - 
大连蓝山  甘井子区  100%  125,100  214,470  134,095  -  - 
大连大连门项目  甘井子区  100%  19,131  37,627  -  -  - 
大连海港城  普湾新区  55%  581,172  968,300  27,886  101,621  101,621 
高新技术产
大连樱花园  71%  192,248  363,349  -  -  - 
业园区 
大连万科城  金州区  100%  284,806  620,607  145,390  -  - 
大连城花东项目  沙河口区  100%  35,757  64,260  -  -  - 
长春蓝山  二道区  100%  228,670  501,678  50,555  131,541  266,931 
长春惠斯勒小镇  净月区  50%  399,715  484,714  68,672  31,803  111,629 
长春万科城  净月区  51%  350,965  1,068,964  100,022  124,574  124,574 
长春柏翠园  朝阳区  100%  267,981  503,349  7,174  53,553  165,142 
长春雕塑公园项目  南关区  50%  121,109  343,058  45,291  -  - 
吉林万科城  高新区  65%  728,139  2,001,721  112,811  148,898  427,316 
吉林松花湖项目  丰满区  100%  531,598  681,890  -  -  - 
青岛魅力之城  城阳区  80%  200,289  341,136  -  -  341,136 
青岛城市花园  城阳区  80%  130,873  231,482  -  48,904  231,482 
青岛玫瑰里  城阳区  51%  340,069  540,307  171,210  -  - 
青岛春阳花园  城阳区  51%  86,493  183,142  68,262  -  - 
青岛桃花源  城阳区  80%  129,032  230,194  -  -  - 
青岛金色城品  市北区  100%  61,873  173,945  -  -  173,945 
青岛万科城  市北区  55%  154,607  392,904  87,705  112,311  229,093 
青岛福州路万科中心  市北区  100%  38,775  123,703  123,703  -  - 
青岛山东路万科中心  市北区  70%  18,646  70,486  70,486  -  - 
青岛蓝山  市北区  100%  68,153  208,462  17,778  67,805  145,712 
青岛紫台  市北区  100%  68,562  204,603  -  -  - 
青岛生态城  李沧区  100%  141,346  261,571  -  247,960  247,960 
青岛小镇  黄岛区  34%  933,293  702,304  -  63,255  63,255 
青岛东郡  即墨市  55%  196,446  430,183  17,010  -  - 
青岛平度万科城  平度市  51%  59,308  197,931  25,771  -  - 
青岛平度新城  平度市  51%  75,701  97,496  -  -  - 
烟台海云台  芝罘区  100%  311,614  444,000  -  47,840  113,986 
烟台假日风景  福山区  70%  190,281  362,813  -  74,438  153,787 
烟台假日润园  福山区  70%  65,733  152,466  -  -  - 
烟台御龙山  芝罘区  51%  341,943  615,200  106,278  -  - 
烟台万科城  开发区  51%  241,167  627,813  87,713  -  - 
济南金域国际  高新区  63%  127,759  408,346  116,976  -  - 
济南万科城  历下区  50%  191,418  478,545  138,390  -  - 
济南新里程  历城区  100%  113,132  316,728  -  -  - 
太原紫台  迎泽区  51%  95,687  334,330  85,072  136,224  136,224 
太原金域国际  万柏林区  100%  49,407  169,679  -  169,679  169,679 
太原蓝山  万柏林区  51%  198,392  693,540  48,425  -  - 
太原公交公司地块  万柏林区  100%  37,060  177,415  -  -  - 
晋中朗润园  榆次区  51%  218,143  476,596  109,824  105,910  105,910 
北京区域小计  21,241,967  39,897,286  4,368,722  3,690,212  11,079,767 
第15页 成都区域 
成都魅力之城  成华区  60%  308,501  761,258  -  96,773  712,816 
成都万科钻石广场  成华区  85%  15,404  92,422  -  -  - 
成都万科华茂广场  成华区  51%  29,720  214,137  207,600  -  - 
成都金色乐府音乐广场  成华区  60%  152,852  759,036  304,088  -  - 
成都金域西岭  金牛区  60%  79,331  361,100  -  92,620  361,100 
成都金色领域  青羊区  100%  49,628  244,459  -  118,673  190,524 
成都金润华府  锦江区  100%  52,895  267,928  -  119,942  236,427 
成都金色海蓉  武侯区  49%  54,970  234,125  -  -  141,161 
成都五龙山公园  新都区  100%  345,168  356,503  35,820  130,793  251,541 
成都金域缇香  新都区  100%  111,166  331,161  146,209  -  - 
成都金域名邸  高新区  50%  48,345  145,034  59,774  -  - 
成都公园5号  高新区  50%  87,822  263,464  30,483  -  - 
成都金色城市  龙泉驿区  55%  72,102  288,410  202,758  -  - 
成都金色城品  龙泉驿区  55%  47,245  141,642  141,642  -  - 
成都海悦汇城  双流县  90%  104,307  524,843  -  143,609  206,007 
南充金润华府  高坪区  60%  182,012  518,004  48,855  2,732  2,732 
武汉金域华府  武昌区  100%  59,790  191,300  -  34,701  140,020 
武汉汉阳国际  汉阳区  70%  166,817  568,974  99,813  104,983  104,983 
武汉万科城  江汉区  100%  65,901  299,337  -  90,973  231,798 
武汉鲩子湖项目  江汉区  100%  7,388  36,683  32,684  -  - 
武汉汉口传奇  江汉区  50%  42,385  228,430  228,430  -  - 
东湖新技术
武汉红郡  100%  230,894  349,607  -  161,401  349,607 
开发区 
东湖新技术
武汉联投万科生态城  50%  199,709  299,563  -  -  - 
开发区 
东湖新技术
武汉城花璟苑  50%  89,665  409,600  156,049  -  - 
开发区 
东湖新技术
武汉嘉园  50%  67,259  324,100  -  -  - 
开发区 
东湖新技术
武汉锦程  100%  38,286  202,620  -  -  - 
开发区 
经济技术开
武汉金域蓝湾  100%  213,440  533,600  246,384  87,072  229,368 
发区 
武汉金色城市  洪山区  100%  273,850  896,484  200,540  394,393  446,823 
武汉长征村项目  洪山区  100%  282,235  871,721  108,964  -  - 
重庆友诚生态名苑  渝北区  51%  229,581  344,372  -  23,022  328,210 
重庆锦程  渝中区  100%  105,406  533,486  -  395,325  533,486 
重庆缇香郡  北部新区  100%  41,448  145,067  -  -  145,067 
重庆悦府  北部新区  100%  137,996  376,737  -  151,884  215,449 
重庆万科城  北部新区  55%  278,167  647,378  286,838  -  - 
重庆悦湾  江北区  45%  435,499  649,158  215,193  -  - 
重庆溉澜溪  江北区  100%  129,535  652,785  -  -  - 
重庆二塘项目  南岸区  49%  241,314  845,611  -  -  - 
重庆金色悦城  沙坪坝区  80%  175,000  700,000  331,677  -  - 
重庆万科西九  九龙坡区  50%  26,515  145,688  69,481  -  - 
重庆万科西城  九龙坡区  100%  60,276  271,207  142,921  -  - 
西安金域曲江  曲江新区  55%  152,667  390,176  4,768  164,140  332,249 
西安万科城7#地  长安区  85%  186,849  619,806  5,429  193,426  293,752 
西安万科城3#地  长安区  60%  113,231  352,802  61,329  -  - 
西安万科城8#地  长安区  100%  172,666  504,464  -  -  - 
西安金域华府  未央区  51%  106,667  372,461  77,233  -  - 
西安大明宫项目  未央区  70%  69,052  221,603  -  -  - 
第16页 西安金色悦城  莲湖区  80%  193,571  664,643  92,146  -  - 
西安金色悦城DK1  莲湖区  100%  36,708  146,831  -  -  - 
西安金域国际  高新区  100%  23,831  150,132  -  -  - 
西安金域东郡  浐灞生态区  100%  175,387  686,388  -  -  - 
郑州万科美景龙门龙堂  管城区  51%  79,457  351,529  134,224  -  - 
郑州美铭科技产业园  高新区  51%  130,818  457,863  -  -  - 
郑州万科美景万科城  高新区  51%  190,319  542,359  188,887  -  - 
郑州万科美景魅力之城  航空港区  51%  182,560  468,407  -  -  - 
贵阳金域华府  小河区  51%  351,800  581,217  -  -  255,392 
贵阳大都会  小河区  51%  181,235  761,187  138,181  -  - 
贵阳玲珑湾  云岩区  100%  81,246  200,705  43,245  -  7,802 
贵阳悦城  云岩区  51%  85,341  262,728  85,262  -  - 
贵阳万科城  云岩区  30%  348,117  910,910  347,884  -  - 
贵阳公园5号  云岩区  70%  10,927  98,132  26,646  -  - 
昆明白沙润园  盘龙区  100%  192,104  247,394  40,097  72,502  75,887 
昆明云上城  五华区  23%  34,293  177,468  -  12,772  12,772 
昆明金色领域  高新区  67%  105,484  423,175  63,430  39,416  150,270 
昆明魅力之城  官渡区  55%  417,919  1,662,861  343,747  -  - 
昆明公园里  官渡区  50%  290,724  580,438  -  -  - 
乌鲁木齐金域华府  新市区  82%  77,425  245,780  106,771  115,004  115,004 
乌鲁木齐南山郡  乌鲁木齐县  100%  32,298  14,900  5,018  -  - 
乌鲁木齐金域国际  沙依巴克区  100%  24,150  60,376  60,376  -  - 
乌鲁木齐金域缇香  沙依巴克区  100%  20,078  50,196  -  -  - 
乌鲁木齐兰乔圣菲  沙依巴克区  60%  204,628  204,628  148,761  -  - 
乌鲁木齐中央公园  水磨沟区  100%  80,698  201,745  -  -  - 
成都区域小计  9,692,074  28,640,338  5,269,637  2,746,156  6,070,247 
合计  66,012,793  135,424,217  21,306,918  13,032,016  34,802,555 
 
3．主要供应商、客户情况 
（1）公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比 
2013 年公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，发挥
采购规模效益。报告期内，公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计 29.1 亿元，比 2012 年增加
9.12%，占全年采购总额的2.86%，比12年减少0.75个百分点。 
（2）公司前5名客户营业额合计占公司营业收入的百分比 
公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项目，或少数团
购现象产生较高营业额。2013 年前 5 名客户的营业额约为 28.2 亿元，占公司全年营业收入的比例为
2.08%。 
4．公司财务状况分析 
报告期内，公司经营业务稳定，财务状况稳健。 
单位：人民币万元 
项目  2013-12-31  2012-12-31  变动幅度  说明 
资产总额  47,920,532.35  37,880,161.51  26.51%   经营规模扩大  
货币资金  4,436,540.98  5,229,154.21  -15.16%  增加开工及 获取资源增加  
存货  33,113,322.33  25,516,411.30  29.77%   公司规模扩大，获取资源增加  
其他应收款  3,481,531.72  2,005,792.18  73.57%   合作方往来增加  
应付票据  1,478,389.99  497,713.14  197.04%   优化支付方式  
预收款项  15,551,807.14  13,102,397.75  18.69%   预售总额增加  
其他应付款  5,470,428.53  3,604,531.58  51.77%   合作公司往来增加  
归属于上市公司股东的股
7,689,598.33  6,382,555.39  20.48%   本年净利润增加  
东权益 
项目  2013年1-12月  2012年1-12月  变动幅度  说明 
第17页 营业收入  13,541,879.11  10,311,624.51  31.33%   结算规模增长  
营业成本  9,279,765.08  6,542,161.43  41.85%   结算规模增长  
营业税金及附加  1,154,499.81  1,091,629.75  5.76%   营业收入增加  
利润总额  2,429,101.12  2,107,018.51  15.29%   营业利润增长  
所得税  599,346.14  540,759.67  10.83%   利润总额增加  
归属于上市公司股东的净
1,511,854.94  1,255,118.24  20.46%   利润总额增加  
利润 
其他指标  2013年1-12月  2012年1-12月  变动幅度  说明 
资产负债率  78.00%  78.32%  -0.32%   
流动比率  1.34  1.40  -0.06  预收账款项目增加 
速动比率  0.34  0.41  -0.07  预收账款项目增加 
股东权益比率  22.00%  21.68%  0.32%   
应收帐款周转天数  7  6  1   
存货周转天数  1,153  1,293  -140   
 
（1）公司资产主要构成情况分析 
单位：人民币万元 
2013-12-31  2012-12-31 
占总资产的比
项目  金额  占总资产的比 金额  占总资产 重增长百分点 
重(％)  的比重(％) 
资产总计  47,920,532.35  100.00  37,880,161.51  100.00  - 
货币资金  4,436,540.98  9.26  5,229,154.21  13.80  -4.54 
其他应收款  3,481,531.72  7.27  2,005,792.18  5.30  1.97 
存货  33,113,322.33  69.10  25,516,411.30  67.36  1.74 
其中：完工开发产品  1,771,731.11  3.70  1,599,382.89  4.22  -0.52 
在建开发产品  18,868,167.51  39.37  16,221,878.79  42.82  -3.45 
拟开发产品  12,437,453.23  25.95  7,673,382.61  20.26  5.69 
应付账款  6,395,845.91  13.35  4,486,099.57  11.84  1.51 
预收账款  15,551,807.14  32.45  13,102,397.75  34.59  -2.14 
其他应付款  5,470,428.53  11.42  3,604,531.58  9.52  1.90 
一年内到期的非流动负债  2,752,179.16  5.74  2,562,495.92  6.76  -1.02 
长期借款  3,668,312.84  7.65  3,603,607.04  9.51  -1.86 
 
（2）报告期内营业费用、管理费用、投资收益、所得税等财务数据变动情况 
单位：人民币万元 
项目  2013年度  2012年度  增减率  重大变动原因 
营业费用  386,471.36  305,637.77  26.45%   销售规模增长  
管理费用  300,283.76  278,030.80  8.00%   经营规模增长，人工费用增加  
投资收益  100,518.78  92,868.80  8.24%   联营、合营公司结算利润增加  
所得税  599,346.14  540,759.67  10.83%   利润总额增长  
 
（3）报告期内公司现金流量财务数据变动情况 
单位：人民币万元 
2013年度  2012年度  结构比增
项目 
金额  结构比  金额  结构比  长百分点 
经营活动现金流入  17,567,675.09  100.00%  12,158,942.59  100.00%   -    
其中：销售商品、提供劳务收到的现金  15,343,706.74  87.34%  11,610,883.96  95.49%  -8.15% 
经营活动现金流出  17,375,288.20  100.00%  11,786,346.74  100.00%  - 
其中：购买商品、接受劳务支付的现金  12,865,695.28  74.05%  8,732,365.23  74.09%  -0.04% 
经营活动产生的现金流量净额  192,386.89    372,595.85     
第18页 投资活动产生的现金流量净额  (795,441.72)    (245,345.17)     
筹资活动产生的现金流量净额  (205,764.56)    1,628,550.91     
 
5．公司投资情况 
（1）募集资金使用情况 
2007年公开发行A股情况 
经有关部门核准，公司于 2007 年 8 月 22 日发布招股意向书，向社会公开发行 A 股股票，发行数量
317,158,261 股（面值人民币 1 元/股），发行价格人民币 31.53 元/股，募集资金人民币 9,999,999,969.33
元。扣除发行费用人民币 63,398,268.11元后，募集资金净额人民币 9,936,601,701.22元于 2007年 8月 30
日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155号验证报告验证在案。 
上述募集资金投资于11个项目，截至2013年12月31日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下： 
单位：人民币万元 
募集资金净额  993,660  本年度投入募集资金总额  230 
变更用途的募集资金总额  0 
已累计使用募集资金总额  983,380 
变更用途的募集资金总额比例  0% 
是否变 拟投入金 本年投 累计投入 投资进 累计实现 是否可达可行性是否发
承诺项目 
更项目  额  入金额  金额  度  的效益  预计收益  生重大变化 
广州新里程（原科学城H3项目）  否  60,000    60,000  100%  14,511  是  否 
广州金域蓝湾（原金沙洲项目）  否  80,000    80,000  100%  102,780  是  否 
佛山万科城（原南庄项目）  否  90,000    90,000  100%  52,563  是  否 
珠海香洲区珠海宾馆项目  否  65,000    65,000  100%  88,423  是  否 
杭州西溪蝶园（原蒋村项目）  否  70,000    70,000  100%  182,052  是  否 
杭州余杭区良渚项目  否  170,000    170,000  100%  94,436  是  否 
宁波鄞州区金色水岸项目  否  163,660    163,660  100%  88,048  是  否 
上海浦东五玠坊  否  120,000    120,000  100%  22,923  是  否 
上海金色雅筑（原中林项目）  否  70,000    70,000  100%  27,281  是  否 
南京白下区安品街项目  否  65,000  230  54,720  84%  -  是  否 
南京红郡（原黄家圩项目）  否  40,000    40,000  100%  5,230  否  否 
合计  否  993,660  230  983,380  99%  678,247         -   否 
1).南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行了规划指标调整，影响了项
目的如期开工，目前相关规划已经获得通过，项目整体开发计划相应调整。 
未达到计划进度和预计收益的说明 (2).南京红郡项目已于2010年基本售罄且交付，累计实现销售净利率8.68%，项
（分具体项目）  目取得了较好的品牌效益，但盈利水平低于招股意向书预计水平。 
募集资金其他投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平，本次募集资
金投向项目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。 
变更原因及变更程序说明（分具体
无变更 
项目） 
截至2013年12月31日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币983,380 万
尚未使用的募集资金用途及去向  元，占募集资金净额人民币993,660万元的98.97%，余额人民币10,280万元将随
着项目的后续开发全部投入。 
 
（2）非募集资金使用情况 
A.股权投资情况 
报告期内，公司新增投资额124.01亿元，主要由以下几项构成： 
1）期内，公司主要发起设立的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子公司28家，具体如下： 
序 万科实际投资额 
新设公司  币别  注册资本  经营范围 
号  （折合人民币元） 
1  上海万九绿合置业有限公司  人民币  1,800,000,000.00  918,000,000.00  房地产开发经营 
2  温州万科中梁置业有限公司  人民币  500,000,000.00  300,000,000.00  房地产开发 
3  常州万科房地产有限公司  人民币  500,000,000.00  500,000,000.00  房地产开发 
4  杭州万洲置业有限公司  人民币  450,000,000.00  228,357,823.57  房地产开发、经营、管理 
5  青岛万科房地产开发建设有限公司  人民币  430,000,000.00  219,300,000.00  房地产开发、经营；物业管理等 
房地产开发、经营，物业管理，
6  青岛万科银盛泰置业有限公司  人民币  380,000,000.00  304,000,000.00 
室内装饰装修工程 
7  北京首开万科置业有限公司  人民币  360,000,000.00  36,000,000.00  房地产开发 
第19页 8  南宁市万科城房地产有限公司  人民币  200,000,000.00  200,000,000.00  房地产开发 
9  南宁市万荣房地产有限公司  人民币  200,000,000.00  200,000,000.00  房地产开发 
10  杭州万爵置业有限公司  人民币  200,000,000.00  200,000,000.00  房地产开发经营 
11  苏州万金房地产有限公司  人民币  200,000,000.00  102,000,000.00  房地产开发 
12  青岛新都心置业有限公司  美元  164,000,000.00  1,008,962,600.00  房地产开发 
13  杭州万霆置业有限公司  人民币  150,000,000.00  90,000,000.00  房地产开发 
14  嘉兴万联房地产开发有限公司  人民币  150,000,000.00  150,000,000.00  房地产开发 
15  宁波万江置业有限公司  美元  137,000,000.00  491,073,284.00  房地产开发，建设及经营 
16  泉州市万科北峰房地产有限公司  人民币  120,000,000.00  72,000,000.00  房地产开发 
17  南宁市万科投资有限公司  人民币  120,000,000.00  120,000,000.00  房地产投资 
18  郑州万科美景房地产开发有限责任 人民币  100,000,000.00  51,000,000.00  房地产开发与经营、咨询 
公司 
19  南宁市万科五象房地产有限公司  人民币  100,000,000.00  100,000,000.00  房地产开发 
20  上海万之江房地产开发有限公司  人民币  100,000,000.00  90,000,000.00  房地产开发 
21  宁波万启置业有限公司  美元  76,000,000.00  226,432,195.00  房地产开发 
22  北京天竺万科置业有限公司  人民币  70,000,000.00  20,370,000.00  房地产开发；物业管理；销售自
行开发的商品房 
23  北京首开万科和泰置业有限公司  人民币  68,000,000.00  34,000,000.00  房地产开发 
24  重庆林畔花园置业有限公司  美元  64,288,000.00  60,025,841.21  普通住宅的开发、建设、经营、
销售及配套服务 
25  青岛万科银盛泰投资有限公司  人民币  50,000,000.00  35,000,000.00  房地产开发、销售，物业管理 
26  宁波万明置业有限公司  人民币  50,000,000.00  40,860,000.00  房地产开发 
27  博商资产管理有限公司  人民币  50,000,000.00  50,000,000.00  资产管理，投资管理 
28  长沙市万科西部置业有限公司  人民币  30,000,000.00  30,000,000.00  房地产开发 
合计  5,877,381,743.78   
除此之外，公司还发起设立其他公司共92家，合计投资金额人民币4.13亿元。 
2）期内公司主要收购的公司如下： 
a)2013年 3月 18日，公司以现金对价人民币 5.02亿元收购了北京凯德新铭房地产开发有限公司 100%
的股权。 
b)2013年1月1日，公司以现金对价人民币4.65亿元收购了深圳市尚模发展有限公司60%的股权。 
c)2013 年 1 月 18 日，公司以现金对价人民币 3.47 亿元收购了长沙万科环球村置业有限公司 80%的股
权，长沙万科环球村置业有限公司持有湖南湘诚壹佰置地有限公司、长沙京投银泰物业管理有限公司
100%的股权。 
d)2013年4月1日，公司以现金对价人民币3.15亿元收购了湖南百汇投资有限公司51%的股权。 
e)2013 年 9 月 18 日，公司以现金对价人民币 2.53 亿元收购了广州市荣达家用电器有限公司 83%的股
权。 
f)2013年 1月 25日，公司以现金对价人民币 1.36亿元收购了北京京投阳光房地产开发有限公司 51%的
股权。 
g)2013年 8月 22日，公司以现金对价人民币 1.20亿元收购了陕西利昌源房地产开发有限公司 100%的
股权。 
h)2013年 1月 28日，公司以现金对价人民币 1.00亿元收购了河南省美景之州地产开发有限公司 100%
的股权。 
期内公司还收购了其他20家公司，合计支付收购对价人民币4.35亿元。 
3）期内，公司对 17 家子公司合计增资人民币 34.38 亿元，其中浙江浙南万科房地产有限公司增资 12.00
亿元，万科置业地产（香港）有限公司增资 0.89 亿美元，杭州万泓置业有限公司增资 2.81 亿元，浙江墅
都投资管理有限公司增资 2.50 亿元，南京站东置业有限公司增资 2.30 亿元，南京万融置业有限公司增资
2.30 亿元，天津万商地产投资有限公司增资 2.30亿元，上海万茸置业有限公司增资 1.74 亿元，其他公司
增资合计3.01亿元。 
B.项目投资情况 
报告期内，本公司新增加开发项目 104 个，按万科权益计算的占地面积约 757 万平方米（对应权益规划
建筑面积约2148万平方米）。 
单位：平方米 
第20页 序 规划建筑 万科权益 项目
城市  项目名称  位置  权益  占地面积 
号  面积  建筑面积  进度 
1  深圳  留仙洞  南山区  100%  394,044  1,335,510  1,335,510  前期 
2  深圳  八意府  龙岗区  100%  28,894  115,040  115,040  在建 
3  东莞  万科中心  莞城区  55%  53,887  215,547  118,551  在建 
4  东莞  松湖传奇  寮步镇  100%  68,431  150,548  150,548  在建 
5  东莞  金域华庭  莞城区  55%  9,185  29,393  16,166  在建 
6  东莞  虎门万科城  虎门镇  80%  349,805  784,136  627,308  前期 
7  广州  新隆沙AF020122地块  荔湾区  100%  7,141  30,706  30,706  前期 
8  广州  黄阁大道项目  南沙区  100%  156,555  250,488  250,488  前期 
9  广州  花山项目  花都区  50%  126,941  279,270  139,635  前期 
10  清远  万科城  清城区  100%  493,076  986,153  986,153  前期 
11  佛山  金融C区B23-24地块  南海区  100%  188,996  793,784  793,784  前期 
12  佛山  金融C区B21地块  南海区  100%  30,984  130,000  130,000  前期 
13  佛山  金融C区A32地块  南海区  100%  25,178  146,000  146,000  前期 
14  佛山  缤纷西园  顺德区  100%  43,748  153,000  153,000  已售 
15  中山  青溪路项目  石岐区  75%  143,852  429,779  322,334  前期 
16  泉州  万科城一期  丰泽区  60%  46,434  162,518  97,511  在建 
17  泉州  万科城二期  丰泽区  60%  90,307  316,073  189,644  前期 
18  漳州  万科城  芗城区  60%  235,606  805,195  483,117  前期 
19  泉州  石狮金域中央  石狮市  70%  82,769  211,503  148,052  前期 
20  福州  金域蓝湾  闽侯县  51%  213,602  687,507  350,629  已售 
21  长沙  梅溪湖  岳麓区  100%  129,323  311,937  311,937  在建 
22  长沙  京投银泰205扩容地块  雨花区  40%  108,857  326,572  130,629  前期 
23  长沙  金域国际  岳麓区  51%  159,393  585,845  298,781  在建 
24  长沙  城际新苑项目  雨花区  40%  351,380  960,664  384,266  在建 
25  南宁  万科大厦  良庆区  100%  25,545  117,670  117,670  前期 
26  上海  张江西地块  浦东新区  45%  24,756  74,269  33,421  前期 
27  上海  张江东地块  浦东新区  45%  79,548  216,569  97,456  前期 
28  上海  万科城  闵行区  70%  129,571  308,670  216,069  已售 
29  上海  万科城二期  闵行区  70%  81,044  193,163  135,214  在建 
30  南京  龙西项目  江宁区  100%  36,043  107,606  107,606  前期 
31  南京  九都荟二期  雨花台区  80%  49,722  132,361  105,889  前期 
32  苏州  VC小镇  相城区  51%  138,601  415,804  212,060  已售 
33  常州  万科城  武进区  100%  93,994  234,983  234,983  前期 
34  昆山  魅力花园  花桥开发区  92%  130,177  325,442  299,407  前期 
35  徐州  淮西项目P地块  泉山区  85%  20,744  76,779  65,262  前期 
36  徐州  淮西项目KLMNO地块  泉山区  85%  62,920  252,081  214,268  前期 
37  徐州  淮西项目H2J地块  泉山区  85%  13,807  30,131  25,611  前期 
38  徐州  淮西项目A地块  泉山区  85%  38,666  150,727  128,118  前期 
39  杭州  萧山项目  萧山区  50%  67,425  188,790  94,395  前期 
40  杭州  万科大家钱塘府  江干区  50%  51,945  135,057  67,529  已售 
41  杭州  钱江新城  江干区  100%  21,915  76,703  76,703  前期 
42  杭州  良渚新城  余杭区  33%  56,286  140,715  46,436  前期 
43  嘉兴  海上传奇  经济开发区  100%  31,945  66,904  66,904  已售 
44  宁波  万科城东  镇海区  49%  70,795  127,431  62,441  前期 
45  宁波  金域传奇  鄞州区  55%  43,752  100,630  55,346  在建 
46  宁波  公园里  高新区  82%  48,004  105,609  86,304  在建 
47  温州  金域中央  瓯海区  60%  53,765  144,939  86,963  已售 
第21页 48  温州  金域传奇  龙湾区  51%  45,864  128,396  65,482  在建 
49  芜湖  海上传奇  弋江区  49%  121,895  367,711  180,178  前期 
50  南昌  海上传奇  高新区  50%  163,213  355,802  177,901  在建 
51  南昌  粹叠园  红谷滩区  50%  80,120  184,276  92,138  在建 
52  北京  长阳天地  房山区  38%  112,673  208,351  79,173  前期 
53  北京  长阳半岛·中央城  房山区  35%  63,950  156,384  54,734  前期 
54  北京  天竺悦城  顺义区  56%  17,985  31,051  17,389  在建 
55  北京  天竺保税区项目  顺义区  97%  25,112  44,716  43,375  前期 
56  北京  高丽营项目  顺义区  35%  187,830  170,568  59,699  前期 
57  北京  首开万科中心  大兴区  50%  41,092  126,996  63,498  前期 
58  北京  金域公园  房山区  51%  27,528  55,056  28,079  在建 
公园里010、014、
59  北京  通州区  50%  88,767  210,738  105,369  前期 
015、017、019号地块 
60  北京  公园里007号地块  通州区  35%  34,657  103,971  36,390  前期 
公园里005、008、009
61  北京  通州区  50%  61,717  123,434  61,717  前期 
号地块 
62  北京  北河沿甲77号  东城区  100%  4,103  14,372  14,372  已售 
63  天津  四季花城  西青区  51%  409,701  502,892  256,475  已售 
64  天津  梅江柏翠园  河西区  80%  62,205  124,410  99,528  前期 
65  沈阳  假日风景  皇姑区  100%  200,000  475,936  475,936  前期 
66  抚顺  金域蓝湾  开发区  100%  73,621  294,484  294,484  在建 
67  大连  万科城西项目  金州新区  100%  16,223  43,153  43,153  前期 
68  大连  蓝山  甘井子区  100%  125,100  214,470  214,470  在建 
69  大连  大连门项目  甘井子区  100%  19,131  37,627  37,627  前期 
70  大连  城花东项目  沙河口区  100%  35,757  64,260  64,260  前期 
71  青岛  紫台  市北区  100%  68,562  204,603  204,603  前期 
72  青岛  桃花源  城阳区  80%  129,032  230,194  184,155  在建 
73  青岛  东郡二期  即墨市  55%  84,102  180,379  99,209  前期 
74  青岛  玫瑰里C地块  城阳区  51%  66,816  104,269  53,177  前期 
75  烟台  御龙山  芝罘区  51%  341,943  615,200  313,752  在建 
76  烟台  万科城  开发区  51%  241,167  627,813  320,185  在建 
77  济南  新里程  历城区  100%  113,132  316,728  316,728  前期 
78  济南  万科城  历下区  50%  191,418  478,545  239,273  在建 
79  济南  草山岭B地块  高新区  63%  89,595  291,816  183,844  在建 
80  太原  公交公司地块  万柏林区  100%  37,060  177,415  177,415  前期 
81  唐山  新里程  凤凰新城  48%  88,848  264,659  127,036  在建 
82  唐山  金域蓝湾A-04地块  路北区  40%  27,112  89,135  35,654  在建 
83  成都  金域缇香  新都区  100%  111,166  331,161  331,161  在建 
84  成都  金色乐府音乐广场  成华区  60%  152,852  759,036  455,422  在建 
东湖新技术
85  武汉  锦程  100%  38,286  202,620  202,620  前期 
开发区 
东湖新技术
86  武汉  嘉园  50%  67,259  324,100  162,050  前期 
开发区 
东湖新技术
87  武汉  城花璟苑  50%  89,665  409,600  204,800  在建 
开发区 
88  重庆  万科西城一期  九龙坡区  100%  31,769  142,921  142,921  在建 
89  重庆  万科西城二期  九龙坡区  100%  28,507  128,286  128,286  前期 
90  重庆  溉澜溪  江北区  100%  129,535  652,785  652,785  前期 
91  重庆  二塘项目  南岸区  49%  241,314  845,611  414,349  前期 
92  西安  金域国际  高新区  100%  23,831  150,132  150,132  前期 
93  西安  金域东郡  浐灞生态区  100%  175,387  686,388  686,388  前期 
第22页 94  西安  金色悦城DK1  莲湖区  100%  36,708  146,831  146,831  前期 
95  郑州  万科美景万科城  高新区  51%  190,319  542,359  276,603  已售 
96  郑州  万科美景魅力之城  航空港区  51%  182,560  468,407  238,888  前期 
97  郑州  万科美景龙堂  管城区  51%  79,457  351,529  179,280  已售 
98  郑州  美铭科技产业园  高新区  51%  130,818  457,863  233,510  在建 
99  贵阳  公园5号  云岩区  70%  10,927  98,132  68,692  在建 
100  昆明  魅力之城  官渡区  55%  417,919  1,662,861  914,574  已售 
101  昆明  公园里  官渡区  50%  290,724  580,438  290,219  前期 
乌鲁
102  中央公园  水磨沟区  100%  80,698  201,745  201,745  前期 
木齐 
乌鲁
103  兰乔圣菲  沙依巴克区  60%  204,628  204,628  122,777  已售 
木齐 
乌鲁
104  金域华府二期  新市区  82%  37,364  130,776  107,236  在建 
木齐 
合计  11,158,082  31,018,220  21,477,571   
上述项目万科权益地价和综合改造成本总额合计约733亿元。 
报告期末至本报告披露日，本公司新增加开发项目3个，按万科权益计算的占地面积约11.9万平方米（对
应权益规划建筑面积约38.9万平方米）详细情况如下： 
单位：平方米 
序 规划建筑 万科权益建 项目
城市  项目名称  位置  权益  占地面积 
号  面积  筑面积  进度 
1  西安  环园中路项目  雁塔区  100%  65,628  229,698  229,698  前期 
2  北京  七里渠地块  昌平区  50%  68,944  202,777  101,389  前期 
3   郑州   魅力之城二期    航空港区   51%  37,820   113,460   57,864   前期 
合计  172,392   545,935   388,951    
C． 其他投资事项 
1）证券投资情况 
无 
2）持有其他上市公司股权情况 
单位：人民币元 
占该公司股 报告期所有者权益
证券代码  证券简称  初始投资金额  期末账面值  报告期损益 
权比例  变动 
600751  天津海运  143,600.00  0.02%  1,302,000.00  -  868,800.00 
3698.HK  徽商银行  2,499,147,576.48  8.00%  2,460,263,867.93  -  (38,883,708.55) 
合  计  2,499,291,176.48  -  2,461,565,867.93    (38,014,908.55) 
 
3）持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况 
无 
4）衍生品投资情况 
为了锁定利率变动产生的风险，公司针对外币浮息借款签署了利
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不 率互换合约（IRS），公司按照浮动利率向合约对手方收取利
限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律 息，以向原借款方支付原借款方浮动利息，同时按照固定利率向
风险等）  合约对手方支付利息。IRS 在外币借款的期限和金额范围内，通
过锁定远期利率，控制利率变动风险。 
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情 IRS 价值变动对公司本报告期损益影响为人民币-57.2 万元，IRS
况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相 价值根据2013年12月31日评估的公允价值确定。 
关假设与参数的设定 
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一 无 
报告期相比是否发生重大变化的说明 
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控 公司独立董事认为通过 IRS等金融工具避免了外币借款由于利率
制情况的专项意见  浮动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。 
报告期末衍生品投资的持仓情况表 
单位：人民币万元 
第23页 期末合约金额占公司2013年末净资产
合约种类  期初合约金额  期末合约金额  报告期损益情况 
比例（%） 
利率互换合约（IRS）  255,379.87  182,815.55  (57.20)  1.73 
合计  255,379.87  182,815.55  (57.20)  1.73 
 
6．新年度项目发展计划 
截至 2013 年末，公司现有开发项目 398 个，在建项目万科权益建筑面积合计约 2,684 万平方米，规划中
项目万科权益建筑面积合计约 4,495万平方米。此外，公司还参与城市更新改造类项目 7个，目前拆迁与
相关手续办理尚在进行中，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约 53 万平方米，对
应万科权益规划建筑面积约280万平方米。 
公司现有项目预计本年新开工面积 2,238万平方米，比 2013年实际完成数增加 5.0%。由于部分本年新获
取的项目也将在年内开工，预计 2014 年实际开工规模高于上述计划。公司预计 2014 年项目竣工面积
1,480万平方米，比2013年实际完成规模增加13.6%。 
2014年度项目开发计划情况如下： 
单位：平方米 
规划建筑  14年计划  14年计划 13年末储
项目名称  位置  权益  占地面积 
面积  开工面积  竣工面积  备 
广深区域 
深圳万科中心  盐田区  100%  61,730  80,201  -  -  - 
深圳天琴湾  盐田区  100%  253,990  30,028  -  -  - 
深圳壹海城  盐田区  50%  137,250  354,695  -  139,625  - 
深圳安托山项目  南山区  100%  48,804  219,967  -  -  219,967 
深圳留仙洞  南山区  100%  394,044  1,335,510  1,335,510  -  1,335,510 
深圳金色领域  宝安区  100%  65,364  165,648  -  -  - 
深圳溪之谷  宝安区  60%  158,639  47,270  -  -  47,270 
深圳翡丽郡  宝安区  100%  77,045  264,075  -  179,791  - 
深圳金域缇香  坪山新区  100%  104,801  323,624  -  192,169  - 
深圳第五园  龙岗区  100%  421,916  595,982  -  81,245  - 
深圳天誉  龙岗区  100%  62,577  355,364  -  17,059  - 
深圳千林山居  龙岗区  100%  198,597  380,547  -  -  - 
深圳万科红  龙岗区  100%  31,337  155,951  -  -  - 
深圳万科红三期  龙岗区  50%  43,713  178,241  -  86,300  - 
深圳布吉水径项目  龙岗区  60%  164,982  456,405  212,246  20,117  325,706 
深圳公园里  龙岗区  65%  75,326  345,026  114,080  87,940  114,080 
深圳八意府  龙岗区  100%  28,894  115,040  -  67,461  - 
深圳浪骑项目  龙岗区  100%  41,487  22,380  -  -  22,380 
深圳大甲岛  惠州市  100%  364,450  93,340  -  -  93,340 
惠州双月湾  惠东县  67%  704,223  1,068,191  361,078  87,991  825,508 
惠州金域华庭  惠城区  100%  151,298  327,550  -  33,507  - 
东莞双城水岸  塘厦镇  100%  596,786  414,759  88,740  49,939  104,048 
东莞朗润园  塘厦镇  51%  128,144  256,287  -  116,634  - 
东莞金色城市  塘厦镇  100%  32,002  96,006  -  35,438  - 
东莞四季花城  塘厦镇  100%  51,263  92,273  -  20,386  - 
东莞金域松湖  松山湖园区  51%  135,049  381,000  -  170,219  - 
东莞虹溪诺雅  松山湖园区  100%  349,951  267,450  -  -  - 
东莞松湖中心  松山湖园区  34%  95,506  73,872  -  25,201  - 
东莞松湖中心二区  松山湖园区  25%  30,084  30,084  -  -  - 
东莞万科大厦  南城区  100%  4,771  42,937  -  42,937  - 
东莞金域华府  南城区  51%  189,934  493,827  -  113,668  - 
东莞翡丽山  南城区  50%  249,534  374,302  -  35,205  60,152 
东莞香树丽舍  南城区  51%  43,851  109,626  -  42,613  - 
东莞万科中心  莞城区  55%  53,887  215,547  -  -  - 
东莞金域华庭  莞城区  55%  9,185  29,393  -  -  - 
第24页 东莞紫台  虎门镇  100%  60,570  151,426  -  -  - 
东莞金色里程  虎门镇  100%  17,374  69,495  -  -  - 
东莞虎门万科城  虎门镇  80%  349,805  784,136  153,585  -  784,136 
东莞长安万科中心  长安镇  100%  75,653  249,658  -  103,711  - 
东莞金域国际  厚街镇  100%  88,788  257,486  -  171,149  - 
东莞厚街广场  厚街镇  67%  32,002  113,856  -  -  - 
东莞常平万科城  常平镇  100%  635,971  442,460  -  -  - 
东莞万科麓湖  大岭山镇  100%  146,674  117,341  -  -  - 
东莞松湖传奇  寮步镇  100%  68,431  150,548  -  -  - 
广州金域蓝湾  白云区  50%  144,657  433,584  -  26,046  - 
广州峰境花园  白云区  100%  24,052  93,803  -  -  - 
广州金域华庭  海珠区  100%  9,117  85,682  -  -  - 
广州江燕路项目  海珠区  68%  16,831  52,765  -  -  - 
广州柏悦湾  荔湾区  100%  38,111  135,689  -  -  - 
广州新隆沙AF020122地
荔湾区  100%  7,141  30,706  30,706  -  30,706 
块 
广州府前花园  南沙区  95%  134,760  269,520  -  -  - 
广州兰乔圣菲  花都区  49%  210,252  126,172  -  6,643  - 
广州花山项目  花都区  50%  126,941  279,270  100,000  -  279,270 
广州东荟城  萝岗区  55%  177,588  444,943  -  138,496  - 
广州东荟城（扩展）  萝岗区  33%  109,748  271,463  -  83,620  - 
广州金色梦想  萝岗区  51%  115,671  289,178  86,990  -  86,990 
广州金色悦府  黄浦区  100%  24,506  63,591  -  -  - 
广州天河软件园高塘新建
天河区  100%  30,995  82,962  -  -  - 
区AT030548地块 
广州黄阁大道项目  南沙区  100%  156,555  250,488  100,000  -  250,488 
广州新光城市花园  番禺区  100%  364,651  591,662  57,603  114,896  57,603 
清远万科城  清城区  100%  1,219,450  2,438,901  390,077  209,747  1,748,050 
清远万科华府  清城区  100%  79,336  316,002  -  45,861  - 
佛山金域蓝湾  南海区  55%  221,035  568,957  -  154,205  - 
佛山金色溪谷花园  南海区  49%  66,533  81,080  -  5,627  - 
佛山金融C区B21地块  南海区  100%  30,984  130,000  -  -  130,000 
佛山金融C区B23-24地
南海区  100%  188,996  793,784  125,000  -  793,784 
块 
佛山金融C区A32地块  南海区  100%  25,178  146,000  146,000  -  146,000 
佛山金色领域广场  南海区  50%  47,254  354,404  129,059  -  258,794 
佛山缤纷四季  顺德区  100%  156,840  429,527  -  143,201  - 
佛山水晶城  顺德区  49%  284,036  710,092  125,890  102,693  125,890 
佛山沁园  顺德区  100%  80,571  241,712  -  46,362  - 
佛山天傲湾  顺德区  50%  30,382  74,359  17,103  17,103  17,103 
佛山F06项目  顺德区  50%  113,224  452,880  218,045  -  452,880 
佛山缤纷西园  顺德区  100%  43,748  153,000  104,978  -  104,978 
佛山万科广场  禅城区  88%  114,429  555,819  374,282  146,210  393,841 
佛山万科城  禅城区  100%  337,544  776,350  -  75,582  131,738 
佛山金域国际  禅城区  51%  89,009  373,820  100,442  126,151  116,519 
珠海珠宾花园  香洲区  100%  109,917  146,497  -  -  - 
珠海金域港湾  香洲区  50%  78,000  196,358  35,838  -  196,358 
珠海魅力之城  斗门区  100%  137,061  274,122  98,483  38,691  102,335 
珠海城市花园  金湾区  51%  63,233  189,684  -  81,066  - 
中山金悦华庭  坦洲镇  100%  32,103  127,789  -  34,413  - 
中山朗润园  中山东区  100%  76,387  175,133  -  -  - 
中山金色家园  东凤镇  100%  255,623  789,453  51,027  61,314  473,575 
第25页 中山柏悦湾  火炬区  65%  251,900  469,359  49,404  52,746  399,026 
中山青溪路项目  石岐区  75%  143,852  429,779  115,553  -  429,779 
厦门湖心岛  湖里区  100%  95,098  199,710  33,940  15,504  70,285 
厦门金色悦城  翔安区  100%  54,441  109,000  -  -  - 
厦门金域华府  集美区  100%  102,427  446,842  -  169,325  - 
厦门万科广场  集美区  100%  137,934  710,000  258,758  -  487,330 
厦门海沧万科城  海沧区  40%  189,752  517,690  105,672  100,099  176,586 
泉州万科城  丰泽区  60%  136,741  478,591  235,660  -  322,126 
泉州石狮金域中央  石狮市  70%  82,769  211,503  198,716  -  211,503 
漳州万科城  芗城区  60%  235,606  805,195  270,321  -  805,195 
福州金域榕郡  晋安区  100%  166,736  383,296  27,825  -  37,802 
福州金域华府  仓山区  100%  16,168  37,614  -  -  - 
福州万科广场  台江区  100%  93,360  443,107  81,019  73,857  94,878 
福州金域花园  台江区  60%  25,397  130,795  -  -  - 
福州永泰万科城  永泰县  51%  392,000  418,919  223,189  27,311  390,071 
福州金域蓝湾  闽侯县  51%  213,602  687,507  588,461  -  588,461 
莆田万科城  荔城区  80%  250,708  530,972  61,964  177,221  61,964 
长沙金域华府  雨花区  60%  238,066  512,778  -  172,334  - 
长沙高正项目  雨花区  60%  40,360  170,945  40,673  -  170,945 
长沙城际新苑项目  雨花区  40%  351,380  960,664  128,930  55,891  840,554 
长沙京投银泰205扩容地
雨花区  40%  108,857  326,572  23,238  -  326,572 
块 
长沙金域蓝湾  芙蓉区  100%  120,208  358,888  76,204  -  255,932 
长沙城市花园  岳麓区  100%  40,461  138,032  -  -  - 
长沙金域缇香  岳麓区  78%  43,737  129,437  47,968  43,121  50,004 
长沙金域滨江  岳麓区  58%  58,287  208,359  174,061  -  208,359 
长沙白鹭郡  岳麓区  100%  100,351  298,502  84,149  33,098  84,149 
长沙金域国际  岳麓区  51%  159,393  585,845  195,133  -  585,845 
长沙梅溪湖  岳麓区  100%  129,323  311,937  135,246  -  311,937 
长沙万科城  开福区  70%  206,251  481,034  39,447  149,082  39,447 
长沙紫台  天心区  70%  116,486  270,963  71,507  38,547  236,177 
南宁万科大厦  良庆区  100%  25,545  117,670  117,670  -  117,670 
三亚森林度假公园  田独镇  65%  942,745  470,814  89,476  1,173  153,217 
三亚高知园项目  田独镇  65%  387,807  349,026  -  -  279,841 
三亚湖畔度假公园  河东区  80%  338,410  423,315  -  60,204  233,894 
广深区域小计  18,604,289  39,250,665  8,030,946  4,747,745  17,798,548 
上海区域 
上海五玠坊  浦东新区  100%  121,463  126,887  -  49,804  - 
上海海上传奇  浦东新区  60%  140,981  310,159  35,340  -  137,149 
上海金色城市  浦东新区  60%  264,646  549,046  -  -  183,916 
上海翡翠滨江  浦东新区  75%  58,550  175,990  84,465  -  123,679 
上海滨江项目  浦东新区  100%  31,617  79,042  -  -  79,042 
上海张江东地块  浦东新区  45%  79,548  216,569  52,512  -  216,569 
上海张江西地块  浦东新区  45%  24,756  74,269  70,250  -  74,269 
上海七宝53#  闵行区  100%  48,932  126,800  126,800  -  126,800 
上海城花新园  闵行区  51%  295,069  401,070  51,797  62,997  103,213 
上海虹桥商务区核心区一
闵行区  50%  32,177  110,462  -  -  - 
期03号地块南块 
上海翡翠别墅  闵行区  49%  304,830  199,071  -  20,254  - 
上海虹桥11号项目  闵行区  61%  112,864  177,885  46,171  62,841  46,171 
上海万科城  闵行区  70%  210,615  501,833  48,751  100,173  48,751 
上海南站商务区地块  徐汇区  51%  107,486  493,447  65,122  -  387,459 
第26页 上海尚源  青浦区  49%  116,524  142,858  -  -  - 
上海金色华亭  松江区  33%  67,932  108,137  -  -  - 
上海松江商务区14#  松江区  60%  57,734  143,220  -  61,053  39,305 
上海金色领域  嘉定区  50%  90,013  180,026  -  107,409  - 
南通金域蓝湾  港闸区  55%  99,910  218,650  -  99,694  - 
南通任港路地块  崇川区  100%  53,277  141,700  46,503  -  46,503 
南京安品街项目  白下区  100%  27,325  20,340  3,000  -  20,340 
南京金域蓝湾  江宁区  100%  272,298  545,280  10,388  110,765  41,661 
南京龙西项目  江宁区  100%  36,043  107,606  107,606  -  107,606 
南京金色领域  栖霞区  100%  91,751  201,828  -  138,128  - 
南京金色半山  浦口区  100%  62,291  98,694  -  98,694  - 
南京九都荟  雨花台区  80%  126,058  314,741  180,077  -  256,962 
镇江魅力之城  润州区  100%  795,100  942,820  105,864  53,097  281,324 
镇江蓝山花园  润州区  60%  285,683  416,285  67,594  26,440  301,089 
苏州玲珑湾  工业园区  70%  384,042  835,281  -  98,457  - 
苏州金域缇香  工业园区  92%  47,177  117,936  -  -  - 
苏州玲珑东区  工业园区  50%  104,486  179,075  -  -  - 
苏州新都会  新区  55%  89,098  83,220  27,156  -  27,156 
苏州金色里程  金阊区  49%  99,093  247,732  -  68,075  - 
苏州万科城  吴中区  55%  144,535  361,338  91,265  145,457  137,965 
苏州金域平江  姑苏区  46%  80,948  189,677  68,266  46,439  114,138 
苏州VC小镇  相城区  51%  138,601  415,804  108,454  -  354,018 
昆山高尔夫  巴城镇  100%  433,916  240,701  -  -  162,018 
昆山魅力花园  花桥开发区  92%  309,177  773,042  85,698  -  411,140 
无锡魅力之城  滨湖区  60%  962,116  1,346,963  78,837  122,945  146,752 
无锡金域蓝湾  滨湖区  100%  154,468  386,170  74,784  39,479  169,688 
无锡信成道  滨湖区  100%  154,119  385,299  115,891  72,436  210,535 
无锡金域缇香  新区  100%  224,118  620,713  92,341  46,121  162,336 
常州万科城  武进区  100%  93,994  234,983  -  -  234,983 
扬州万科城  邗江区  65%  297,139  313,970  81,950  102,330  97,518 
扬州金域华府  邗江区  65%  59,835  129,512  -  40,527  19,484 
徐州万科城  九里区  100%  396,349  716,021  220,872  148,368  395,938 
徐州淮海西路项目  泉山区  85%  226,776  810,587  286,605  -  810,587 
杭州良渚文化村  余杭区  100%  3,108,146  2,361,628  -  333,814  882,839 
杭州北宸之光  余杭区  50%  115,683  293,409  -  -  - 
杭州良渚新城  余杭区  33%  56,286  140,715  69,400  -  140,715 
杭州西庐  西湖区  51%  80,140  151,996  -  -  - 
杭州蒋村59号地块  西湖区  100%  30,403  60,806  -  -  60,806 
杭州草庄  江干区  100%  45,709  89,644  -  55,350  - 
杭州公园大道  江干区  50%  68,564  150,841  -  -  - 
杭州紫台  江干区  100%  46,069  110,566  -  108,664  - 
杭州钱江新城  江干区  100%  21,915  76,703  75,528  -  76,703 
杭州万科大家钱塘府  江干区  50%  51,945  135,057  -  -  - 
杭州璞悦湾  滨江区  60%  66,521  166,204  -  -  - 
杭州萧山项目  萧山区  50%  67,425  188,790  94,395  -  188,790 
杭州公望  富阳市  100%  517,900  208,981  -  14,516  111,976 
杭州君望A+D  富阳市  20%  129,874  164,845  32,969  -  164,845 
杭州君望B+C  富阳市  20%  138,233  152,231  -  -  152,231 
嘉兴金域缇香  秀州新区  100%  85,286  137,495  -  -  - 
嘉兴金色梦想  秀州新区  100%  80,987  144,699  -  69,761  74,938 
嘉兴海上传奇  经济开发区  100%  31,945  66,904  -  -  - 
第27页 宁波云鹭湾  江北区  100%  314,208  394,764  49,030  106,003  154,789 
宁波金色城市  鄞州区  100%  95,242  171,425  -  -  - 
宁波金域国际  鄞州区  55%  41,080  73,940  -  73,940  - 
宁波金域传奇  鄞州区  55%  43,752  100,630  100,630  -  100,630 
宁波万科城  镇海区  49%  226,777  491,525  -  79,922  136,892 
宁波万科城东  镇海区  49%  70,795  127,431  127,431  -  127,431 
宁波江东府  江东区  100%  66,833  133,666  -  -  - 
宁波公园里  高新区  82%  48,004  105,609  -  -  - 
温州龙湾花园  龙湾区  60%  125,219  179,733  -  -  - 
温州金域传奇  龙湾区  51%  45,864  128,396  -  -  - 
温州金域中央  瓯海区  60%  53,765  144,939  -  142,911  - 
合肥金色名郡  蜀山区  50%  107,326  401,670  -  -  - 
合肥金域华府  蜀山区  50%  115,628  412,101  84,087  62,066  84,087 
合肥万科城  滨湖区  55%  107,220  375,272  86,605  108,110  86,605 
合肥蓝山花园  滨湖区  55%  165,584  463,635  114,295  122,624  237,169 
合肥森林公园  庐阳区  100%  516,459  1,394,439  275,133  -  1,142,546 
芜湖万科城  鸠江区  100%  274,404  493,926  48,710  106,981  215,714 
芜湖海上传奇  弋江区  49%  121,895  367,711  -  -  367,711 
南昌青山湖名邸  青山湖区  50%  97,061  133,693  -  -  - 
南昌金色名郡  青山湖区  50%  16,888  50,381  -  -  - 
南昌润园  青云谱区  50%  97,109  144,011  -  -  - 
南昌金域蓝湾  西湖区  50%  21,818  75,338  -  -  - 
南昌万科城  高新区  33%  299,708  417,362  144,656  133,695  152,514 
南昌海上传奇  高新区  50%  163,213  355,802  250,084  26,510  250,084 
南昌粹叠园  红谷滩区  50%  80,120  184,276  184,276  -  184,276 
上海区域小计  16,474,463  27,635,928  4,171,588  3,466,850  11,170,355 
   
北京区域 
北京如园C1  海淀区  50%  85,099  187,218  120,036  27,520  120,036 
北京如园C3  海淀区  50%  33,745  79,306  -  31,820  - 
北京公园5号  朝阳区  60%  37,917  97,044  -  -  - 
北京蓝山  朝阳区  100%  55,885  155,330  -  -  - 
北京大都会  朝阳区  100%  5,329  36,465  -  -  - 
北京北河沿甲77号  东城区  100%  4,103  14,372  -  -  - 
北京红狮家园  丰台区  100%  59,800  180,152  -  -  - 
北京万科蓝  丰台区  100%  14,449  36,084  -  36,084  - 
北京西华府  丰台区  50%  233,209  629,170  255,028  51,533  255,028 
北京公园里010、014、
通州区  50%  88,767  210,738  87,662  -  210,738 
015、017、019号地块 
北京公园里007号地块  通州区  35%  34,657  103,971  -  -  103,971 
北京公园里005、008、
通州区  50%  61,717  123,434  44,350  -  123,434 
009号地块 
北京金隅万科城  昌平区  49%  178,908  485,234  10,800  68,092  10,800 
北京金域华府  昌平区  50%  198,007  559,214  175,874  87,229  182,688 
北京长阳半岛  房山区  50%  437,179  853,165  -  47,952  - 
北京云湾家园  房山区  50%  61,567  157,984  -  127,721  6,354 
北京幸福汇  房山区  68%  71,912  137,777  2,295  27,536  2,295 
北京新里程  房山区  20%  77,834  142,612  -  -  - 
北京金域缇香  房山区  40%  65,967  156,993  -  83,158  6,143 
北京金域公园  房山区  51%  27,528  55,056  -  55,056  - 
北京长阳天地  房山区  38%  112,673  208,351  193,590  -  208,351 
北京长阳半岛·中央城  房山区  35%  63,950  156,384  42,452  -  156,384 
北京朗润园  大兴区  50%  67,651  173,215  -  44,660  - 
第28页 北京金域东郡  大兴区  50%  57,826  144,564  -  -  - 
北京万科橙  大兴区  50%  43,446  155,207  53,795  -  53,795 
北京首开万科中心  大兴区  50%  41,092  126,996  126,996  -  126,996 
北京天竺悦城  顺义区  56%  17,985  31,051  31,051  -  31,051 
北京天竺保税区项目  顺义区  97%  25,112  44,716  44,716  -  44,716 
北京高丽营项目  顺义区  35%  187,830  170,568  47,113  -  170,568 
廊坊欢庆城  香河县  50%  130,045  221,077  100,000  -  221,077 
唐山红郡  路南区  100%  153,527  104,445  -  6,960  - 
唐山温莎堡  路南区  100%  47,007  47,635  -  24,095  23,540 
唐山金域华府  路北区  60%  78,977  166,159  -  41,922  22,635 
唐山金域蓝湾  路北区  40%  53,440  154,503  89,135  65,368  89,135 
唐山新里程  凤凰新城  48%  88,848  264,659  253,987  -  264,659 
秦皇岛假日风景  海港区  48%  75,526  188,816  -  83,063  - 
秦皇岛北戴河小镇  北戴河区  50%  238,561  278,286  -  -  229,883 
天津东丽湖  东丽区  100%  2,708,886  1,763,059  199,200  97,625  735,041 
天津魅力之城  东丽区  100%  176,773  258,579  -  5,447  - 
天津新里程  东丽区  51%  136,524  206,863  -  -  - 
天津金色雅筑  东丽区  49%  90,792  173,937  -  -  - 
天津金域华府  东丽区  51%  221,217  360,069  73,800  35,683  295,967 
天津假日润园  西青区  100%  229,201  343,101  -  22,522  - 
天津金奥国际  西青区  100%  58,577  160,080  -  -  - 
天津四季花城  西青区  51%  409,701  502,892  112,575  -  432,921 
天津滨海时尚  开发区  100%  6,538  43,473  -  -  - 
天津柏翠园  开发区  60%  32,270  48,709  -  23,285  - 
天津海港城  滨海新区  51%  149,483  372,910  -  104,438  39,962 
天津锦庐  滨海新区  95%  90,604  127,095  -  59,473  - 
天津东海岸  滨海新区  51%  255,311  377,516  -  23,157  354,359 
天津金域国际  滨海新区  51%  108,389  189,160  39,634  48,523  100,885 
天津仕林苑  津南区  40%  63,582  114,474  -  86,701  - 
天津梅江柏翠园  河西区  80%  62,205  124,410  121,935  -  124,410 
沈阳万科城  和平区  49%  361,320  868,373  -  85,015  - 
沈阳鹿特丹  和平区  100%  120,333  360,999  54,827  59,975  163,365 
沈阳金域蓝湾  浑南新区  100%  226,356  601,439  34,716  64,838  34,716 
沈阳明天广场  浑南新区  70%  199,319  597,957  67,969  167,348  252,463 
沈阳柏翠园  沈河区  55%  83,229  290,681  27,250  17,805  91,829 
沈阳春河里  沈河区  82%  81,378  431,232  42,158  107,176  208,142 
沈阳惠斯勒小镇  东陵区  70%  285,599  286,141  -  -  225,438 
沈阳蓝山  大东区  60%  78,367  235,102  -  -  - 
沈阳朗园  铁西区  70%  66,547  178,598  -  93,178  - 
沈阳润园  铁西区  100%  57,030  150,315  40,917  36,086  95,049 
沈阳香湖盛景苑北区  于洪区  49%  190,156  342,360  55,715  43,653  116,565 
沈阳香湖盛景苑南区  于洪区  51%  135,464  304,520  -  -  295,704 
沈阳公园大道  于洪区  100%  169,774  407,374  66,249  101,280  272,732 
沈阳假日风景  皇姑区  100%  200,000  475,936  101,405  -  475,936 
抚顺金域蓝湾  开发区  100%  300,150  1,034,003  29,660  37,381  883,582 
抚顺金域国际  顺城区  100%  72,560  316,582  47,986  -  215,153 
营口海港城  鲅鱼圈区  100%  138,990  399,449  63,616  -  258,097 
鞍山惠斯勒小镇  铁东区  100%  422,171  713,400  13,000  -  386,367 
鞍山万科城  高新区  100%  167,664  375,002  22,601  -  58,189 
鞍山金域国际  铁西区  51%  225,715  677,000  -  -  542,724 
大连溪之谷  甘井子区  100%  363,716  380,922  -  -  - 
第29页 大连魅力之城  甘井子区  100%  218,498  443,186  -  -  - 
大连朗润园  甘井子区  100%  118,506  229,822  -  92,761  11,515 
大连西山项目  甘井子区  55%  90,404  91,308  -  41,364  - 
大连蓝山  甘井子区  100%  125,100  214,470  24,875  -  80,375 
大连大连门项目  甘井子区  100%  19,131  37,627  34,077  -  37,627 
大连海港城  普湾新区  55%  581,172  968,300  5,273  46,299  727,172 
高新技术产
大连樱花园  71%  192,248  363,349  53,195  76,911  257,904 
业园区 
大连万科城  金州区  100%  284,806  620,607  138,358  -  475,217 
大连城花东项目  沙河口区  100%  35,757  64,260  64,260  -  64,260 
长春蓝山  二道区  100%  228,670  501,678  -  61,686  85,296 
长春惠斯勒小镇  净月区  50%  399,715  484,714  91,912  45,619  225,345 
长春万科城  净月区  51%  350,965  1,068,964  -  17,192  788,165 
长春柏翠园  朝阳区  100%  267,981  503,349  -  42,707  223,785 
长春雕塑公园项目  南关区  50%  121,109  343,058  64,232  -  297,767 
吉林万科城  高新区  65%  728,139  2,001,721  -  109,066  1,216,130 
吉林松花湖项目  丰满区  100%  531,598  681,890  121,379  83,379  681,890 
青岛魅力之城  城阳区  80%  200,289  341,136  -  -  - 
青岛城市花园  城阳区  80%  130,873  231,482  -  -  - 
青岛玫瑰里  城阳区  51%  340,069  540,307  21,755  18,083  369,097 
青岛春阳花园  城阳区  51%  86,493  183,142  114,880  -  114,880 
青岛桃花源  城阳区  80%  129,032  230,194  230,194  -  230,194 
青岛金色城品  市北区  100%  61,873  173,945  -  -  - 
青岛万科城  市北区  55%  154,607  392,904  -  37,869  125,943 
青岛福州路万科中心  市北区  100%  38,775  123,703  -  30,003  - 
青岛山东路万科中心  市北区  70%  18,646  70,486  -  -  - 
青岛蓝山  市北区  100%  68,153  208,462  -  40,824  - 
青岛紫台  市北区  100%  68,562  204,603  124,598  -  204,603 
青岛生态城  李沧区  100%  141,346  261,571  -  -  - 
青岛小镇  黄岛区  34%  933,293  702,304  149,084  125,031  517,800 
青岛东郡  即墨市  55%  196,446  430,183  78,603  115,627  250,196 
青岛平度万科城  平度市  51%  59,308  197,931  96,286  75,076  96,286 
青岛平度新城  平度市  51%  75,701  97,496  97,496  -  97,496 
烟台海云台  芝罘区  100%  311,614  444,000  -  -  255,301 
烟台假日风景  福山区  70%  190,281  362,813  -  56,888  145,452 
烟台假日润园  福山区  70%  65,733  152,466  -  152,466  - 
烟台御龙山  芝罘区  51%  341,943  615,200  39,127  13,120  508,922 
烟台万科城  开发区  51%  241,167  627,813  77,806  -  540,100 
济南金域国际  高新区  63%  127,759  408,346  72,625  116,530  188,736 
济南万科城  历下区  50%  191,418  478,545  340,155  -  340,155 
济南新里程  历城区  100%  113,132  316,728  219,146  -  316,728 
太原紫台  迎泽区  51%  95,687  334,330  -  115,344  - 
太原金域国际  万柏林区  100%  49,407  169,679  -  -  - 
太原蓝山  万柏林区  51%  198,392  693,540  87,287  -  552,019 
太原公交公司地块  万柏林区  100%  37,060  177,415  177,415  -  177,415 
晋中朗润园  榆次区  51%  218,143  476,596  155,873  81,383  260,849 
北京区域小计  21,241,967  39,897,286  5,573,984  3,825,586  19,788,493 
成都区域 
成都魅力之城  成华区  60%  308,501  761,258  -  48,442  - 
成都万科钻石广场  成华区  85%  15,404  92,422  -  92,422  - 
成都万科华茂广场  成华区  51%  29,720  214,137  -  -  - 
第30页 成都金色乐府音乐广场  成华区  60%  152,852  759,036  130,082  -  454,948 
成都金域西岭  金牛区  60%  79,331  361,100  -  -  - 
成都金色领域  青羊区  100%  49,628  244,459  -  53,935  - 
成都金润华府  锦江区  100%  52,895  267,928  -  31,501  - 
成都金色海蓉  武侯区  49%  54,970  234,125  -  92,964  - 
成都五龙山公园  新都区  100%  345,168  356,503  -  104,962  - 
成都金域缇香  新都区  100%  111,166  331,161  58,842  -  184,952 
成都金域名邸  高新区  50%  48,345  145,034  -  -  85,260 
成都公园5号  高新区  50%  87,822  263,464  -  -  232,981 
成都金色城市  龙泉驿区  55%  72,102  288,410  85,652  -  85,652 
成都金色城品  龙泉驿区  55%  47,245  141,642  -  -  - 
成都海悦汇城  双流县  90%  104,307  524,843  -  128,752  - 
南充金润华府  高坪区  60%  182,012  518,004  105,000  41,777  364,267 
武汉金域华府  武昌区  100%  59,790  191,300  -  51,280  - 
武汉汉阳国际  汉阳区  70%  166,817  568,974  158,590  162,519  195,761 
武汉万科城  江汉区  100%  65,901  299,337  -  29,973  - 
武汉鲩子湖项目  江汉区  100%  7,388  36,683  3,999  -  3,999 
武汉汉口传奇  江汉区  50%  42,385  228,430  -  -  - 
东湖新技术
武汉红郡  100%  230,894  349,607  -  -  - 
开发区 
东湖新技术
武汉联投万科生态城  50%  199,709  299,563  -  -  299,563 
开发区 
东湖新技术
武汉城花璟苑  50%  89,665  409,600  119,822  -  253,551 
开发区 
东湖新技术
武汉嘉园  50%  67,259  324,100  67,746  -  324,100 
开发区 
东湖新技术
武汉锦程  100%  38,286  202,620  202,620  -  202,620 
开发区 
经济技术开
武汉金域蓝湾  100%  213,440  533,600  -  53,164  - 
发区 
武汉金色城市  洪山区  100%  273,850  896,484  -  249,011  - 
武汉长征村项目  洪山区  100%  282,235  871,721  130,108  -  762,757 
重庆友诚生态名苑  渝北区  51%  229,581  344,372  -  16,162  - 
重庆锦程  渝中区  100%  105,406  533,486  -  -  - 
重庆缇香郡  北部新区  100%  41,448  145,067  -  -  - 
重庆悦府  北部新区  100%  137,996  376,737  -  161,288  - 
重庆万科城  北部新区  55%  278,167  647,378  36,241  318,923  67,905 
重庆悦湾  江北区  45%  435,499  649,158  82,548  84,398  351,266 
重庆溉澜溪  江北区  100%  129,535  652,785  133,569  -  652,785 
重庆二塘项目  南岸区  49%  241,314  845,611  152,514  -  845,611 
重庆金色悦城  沙坪坝区  80%  175,000  700,000  143,184  -  368,323 
重庆万科西九  九龙坡区  50%  26,515  145,688  73,571  26,137  76,207 
重庆万科西城  九龙坡区  100%  60,276  271,207  77,151  -  128,286 
西安金域曲江  曲江新区  55%  152,667  390,176  -  21,532  - 
西安万科城7#地  长安区  85%  186,849  619,806  160,830  127,236  175,823 
西安万科城3#地  长安区  60%  113,231  352,802  93,968  89,674  150,157 
西安万科城8#地  长安区  100%  172,666  504,464  95,600  -  504,464 
西安金域华府  未央区  51%  106,667  372,461  69,204  226,203  70,714 
西安大明宫项目  未央区  70%  69,052  221,603  52,710  -  155,063 
西安金色悦城  莲湖区  80%  193,571  664,643  15,576  -  448,567 
西安金色悦城DK1  莲湖区  100%  36,708  146,831  45,000  -  146,831 
西安金域国际  高新区  100%  23,831  150,132  -  -  150,132 
西安金域东郡  浐灞生态区  100%  175,387  686,388  165,544  -  686,388 
第31页 郑州万科美景龙门龙堂  管城区  51%  79,457  351,529  184,703  -  217,305 
郑州美铭科技产业园  高新区  51%  130,818  457,863  58,803  -  457,863 
郑州万科美景万科城  高新区  51%  190,319  542,359  240,226  -  353,473 
郑州万科美景魅力之城  航空港区  51%  182,560  468,407  118,721  -  468,407 
贵阳金域华府  小河区  51%  351,800  581,217  58,608  64,777  261,048 
贵阳大都会  小河区  51%  181,235  761,187  145,776  39,046  579,108 
贵阳玲珑湾  云岩区  100%  81,246  200,705  28,544  59,525  85,226 
贵阳悦城  云岩区  51%  85,341  262,728  63,585  -  105,841 
贵阳万科城  云岩区  30%  348,117  910,910  192,190  -  563,026 
贵阳公园5号  云岩区  70%  10,927  98,132  -  -  - 
昆明白沙润园  盘龙区  100%  192,104  247,394  83,257  42,741  85,327 
昆明云上城  五华区  23%  34,293  177,468  -  10,685  - 
昆明金色领域  高新区  67%  105,484  423,175  133,035  79,194  133,035 
昆明魅力之城  官渡区  55%  417,919  1,662,861  402,064  183,720  1,319,114 
昆明公园里  官渡区  50%  290,724  580,438  253,971  -  580,438 
乌鲁木齐金域华府  新市区  82%  77,425  245,780  24,005  -  24,005 
乌鲁木齐南山郡  乌鲁木齐县  100%  32,298  14,900  9,883  5,018  9,883 
乌鲁木齐金域国际  沙依巴克区  100%  24,150  60,376  -  -  - 
乌鲁木齐金域缇香  沙依巴克区  100%  20,078  50,196  50,196  -  50,196 
乌鲁木齐兰乔圣菲  沙依巴克区  60%  204,628  204,628  56,163  64,448  56,163 
乌鲁木齐中央公园  水磨沟区  100%  80,698  201,745  40,000  -  201,745 
成都区域小计  9,692,074  28,640,338  4,603,401  2,761,409  13,980,136 
合计  66,012,793  135,424,217  22,379,919  14,801,590  62,737,532 
 
特别风险提示： 
上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整： 
A.  宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化； 
B.  新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏； 
C.  涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响； 
D.  重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工； 
E.  其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。 
 
7.公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况 
公允价值计量项目相关情况 
单位：人民币万元 
计入权益的累 本期计
本期公允价
项目  期初金额  计公允价值变 提的减 本期处置  期末金额 
值变动损益 
动  值 
金融资产 
其中：1.以公允价值计量
且其变动计入当期损益的 -  -  -  -  -  - 
金融资产 
其中：衍生金融资产  -  -  -  -  -  - 
2.可供出售金融资产  250,391.12  -  (3,772.53)  -  -  246,618.59 
金融资产小计  250,391.12  -  (3,772.53)  -  -  246,618.59 
 
金融负债  2,576.10  57.20  -  -  (1,464.61)  1,168.70 
投资性房地产  -  -  -  -  -  - 
生产性生物资产  -  -  -  -  -  - 
其他  -  -  -  -  -  - 
合计  -  (57.20)  (3,772.53)  -  1,464.61  - 
第32页 注：金融资产期初金额包含公司期内新增的徽商银行股份有限公司初始投资额。 
持有外币金融资产和金融负债情况 
单位：人民币万元 
本期公允价 计入权益的累计 本期计提
项目  期初金额  本期处置  期末金额 
值变动损益  公允价值变动  的减值 
金融资产 
其中：1.以公允价值计量且  
其变动计入当期损益的金 -  -  -  -  - 
融资产 
其中：衍生金融资产  -  -  -  -    - 
2.贷款和应收款  -  -  -  -    - 
3.可供出售金融资产  249,914.76  -  -3,888.37  -  -  246,026.39 
4.持有至到期投资  -  -  -  -    - 
金融资产小计  -  -  -  -    - 
 
金融负债  2,576.10  57.20  -  -  (1,464.61)  1,168.70 
 
上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门认真
评审后，履行了必要的审批。 
8．董事会日常工作情况 
（1）2013年共召开4次董事会会议 
A.第 16 届董事会第 9 次会议于 2013 年 2 月 26 日召开，会议审议并通过了如下议案：关于计提和核销
2012年度资产减值准备情况的议案、2012年度经审计财务报告、关于历次募集资金 2012年度存放与使用
情况的专项说明、2012年度内部控制自我评价报告、2012年度利润分配及分红派息预案、关于 2013年度
续聘会计师事务所的议案、2012 年度报告和摘要、2012 年度社会责任报告、关于继续与华润合作的议
案、关于提名董事会候选人的议案、关于召开2012年度股东大会的议案。有关决议公告已于2013年2月
28日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com。 
B.第 16届董事会第 10次会议于 2013年 4月 19日召开，会议审议并通过了如下议案： 2013年第一季度
报告及财务报表、关于 A 股股票期权激励计划第二个行权期行权条件成就的议案，并补选魏斌董事为审
计委员会委员，陈鹰董事为投资与决策委员会委员。相关报告 2013年4月23日刊登于《中国证券报》、
《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com。 
C.第 16届董事会第11次会议于 2013年8月 5日召开，会议审议并通过了 2013年半年度报告、财务报表
及半年度报告摘要，关于 2013年半年度利润不分配、不进行公积金转增股本的议案。相关决议公告 2013
年8月7日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com。 
D.第16届董事会第12次会议于 2013年10月28日召开，会议审议并通过了2013年第三季度报告及财务
报表。有关报告 2013年 10月 30日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》和香港IRasia.com。 
（2）2013年董事会共进行了8次通讯表决 
A.2013年 1月 11日以通讯表决方式提交董事会审议通过公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香
港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易方案的议案、关于提请公司股东大会授权董事会及其授权人
士全权办理本次境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易
相关事宜的议案、关于确定董事会授权人士的议案、关于公司转为境外募集股份有限公司的议案、关于
《万科企业股份有限公司章程（A+H）》的议案、关于公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香
港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关决议有效期的议案、关于召开二○一三年第一次临时股
东大会的议案。 
B.2013年1月21日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于微调公司奖励方案的议案。 
C.2013年5月7日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于调整A股股票期权行权价格的议案。 
D.2013年 6月 27日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于万科置业（香港）有限公司为万科置业（海
外）有限公司提供担保的议案。 
第33页 E.2013年7月12日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于中期票据计划的议案。 
F.2013 年 10 月 28 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于以基石投资者身份参与徽商银行 H 股首次
公开发行的议案。 
G.2013年12月17日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于与华润合作共同竞标房地产项目的议案 
H.2013年12月25日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于聘任陈玮为执行副总裁的议案。 
 
公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于 2013年 1月 19日、5月 14日、10月 31
日和 2014 年 1 月 4 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港
IRasia.com予以相应披露。 
 
（3）董事会对股东大会决议的执行情况 
A. 公司境内上市外资股(“B 股”)转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司（“香港联交
所”）主板上市方案执行情况 
公司 2013年第一次临时股东大会通过了公司 B股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交
易的方案等有关议案。根据股东大会决议，公司向中国证券监督管理委员会和香港联交所递交了申请，
并于 2月 7 日取得了中国证券监督管理委员会的行政许可申请受理通知书，2 月 15 日取得了香港联交所
的受理函。2014 年 3 月 3 日公司取得中国证券监督管理委员会下发的《关于核准万科企业股份有限公司
到香港交易所主板上市的批复》（证监许可[2014]239 号），公司 B 股转为境外上市外资股到香港交易所
主板上市获得中国证券监督管理委员会核。 
B.2012年度分红派息方案执行情况 
根据 2012年度（第 25届）股东大会决议，董事会组织实施了公司 2012年度分红派息方案。2012年度分
红派息方案为：以公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每 10 股派现金人民币 1.8 元（含
税）。派息时，A 股个人股东、证券投资基金股东、B 股个人股东暂时按 5%的税率代扣所得税，实际每
10 股派现金人民币 1.71 元。股东在转让股票时，中国证券登记结算有限责任公司将按照财政部、国家税
务总局、证监会《关于实施上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》(财税[2012]85
号)，根据股东持股期限计算实际应纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。A 股和 B 股
非居民企业股东（包含 A股合格境外机构投资者股东）按 10%的税率代扣所得税，实际每 10股派现金人
民币 1.62 元。A 股股权登记日为 2013 年 5 月 15 日，除息日为 2013 年 5 月 16 日；B 股最后交易日为
2013年 5月 15日，除息日为 2013年 5月 16日，股权登记日为 2013年 5月 20日。B股现金股息以公司
2012年度股东大会决议日后第一个工作日（2013年3月 21日）中国人民银行公布的人民币兑换港币的中
间价（1港币=0.8081人民币）折合港币兑付。 
公司 2012年度分红派息股权登记日为 11,007,782,059股，公司实际派付现金股息人民币 1,981,400,770.62
元。 
C.关于继续与华润合作事项的实施情况 
公司 2012年度（第 25届）股东大会授权董事会决定在人民币 127亿元（即不超过公司 2012年度经审计
净资产的 20%）以内继续与华润集团有限公司及其关联公司（合称“华润”）展开合作，包括同珠海华
润银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗
下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权从股东大会通过有
关方案起2年内有效。 
报告期内，在授权范围内还未有新的合作事项实施。 
（4）专业委员会履职情况 
董事会审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会根据《上市公司治理准
则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委员会实施细则赋予的职权和义务，认真履行职
责。 
A.审计委员会履职情况 
报告期内，审计委员会召开审计委员会会议和沟通会 6 次，对审计工作安排、定期财务报告、利润分配
方案、会计师事务所选聘、内部控制基本规范实施工作、担保等事项进行审议，并多次与审计师进行沟
通。 
审计委员会积极推进 2013 年审计工作的开展。报告期末以来，审计委员会又召开工作会议和沟通会 1
次，督促审计师严格按照审计计划进行审计工作，审阅财务报表，出具审阅意见，并对会计师事务所的
第34页 聘任、内部控制自我评价报告、分红派息等事项作出决议。 
 
审计委员会对毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）——KPMG，2013年审计工作总结如下： 
一、审计前的准备工作 
1.审计计划的确定 
2013年的审计工作从2013年8月初的内控审计开始到完成审计历时7个月的时间，具体的时间安排如
下： 
1)2013年8月-9月进行内控审计工作。KPMG选取部分重要子公司、新设立公司按照公司内部控制指引执
行内部控制审计； 
2)2013年11月-12月进行预审工作。KPMG根据重要性水平，及2013年新增项目情况选择重点城市进行
预审； 
3)2014年1月13日KPMG开始进驻万科进行年审审计工作，3月3日出具2013年度审计报告初稿提交审
计委员会审阅，3月5日出具审计报告。 
2.未审计财务报表的审阅 
审计进场前，审计委员会对公司编制的财务报表进行了认真的审阅，并形成书面意见。 
二、审计过程 
2014年1月13日开始，KPMG派出5个小组（分别为广深区域、上海区域、北京区域、成都区域及集团
整体）对公司总部和各子公司全面开展审计。 
审计过程中，审计委员会根据审计进度书面督促并要求KPMG严格按照审计计划安排审计工作，确保在预
定时间顺利完成审计工作。 
2014年3月3日，KPMG向审计委员会提交2013年度审计报告及内部控制审计报告初稿。2014年3月5
日，董事会审阅了有关报告，至此，KPMG对公司2013年度财务审计工作结束。 
三、审计结果 
KPMG为本公司出具了无保留意见的2013年度《审计报告》及《内部控制审计报告》。 
审计委员会认为，KPMG所对公司2013年度财务报表审计工作完成良好。 
 
审计委员会决议，提请董事会审议继续聘请 KPMG，负责按境内、外会计标准审计公司 2014年度财务报
表以及按照监管部门的规定出具内部控制审计报告。 
B.薪酬与提名委员会履职情况 
报告期内，薪酬与提名委员会召开委员会工作会议 2 次，进行通讯表决 1 次，审议了对公司奖金方案微
调、聘任陈玮为执行副总裁等议案，并讨论高管薪酬和激励状况等内容。2014 年以来，薪酬与提名委员
会又召开会议 1 次，讨论了新一届董事会候选人名单、董事责任险、经济利润奖金方案调整等内容。委
员会与管理层保持着顺畅的沟通，多次就有关方面听取管理层的工作汇报。 
C.投资与决策委员会履职情况 
报告期内，投资与决策委员会召开会议 1 次，讨论了董事会对项目发展和融资授权情况、与华润合作事
项等内容。投资与决策委员会与管理层保持着顺畅的日常沟通，对授权范围内各项事务保持充分了解。 
9．利润分配及分红派息预案 
公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2013 年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母
公司可分配利润情况如下： 
单位：人民币元 
  公司合并  母公司 
税后可分配利润  39,825,247,201.93  8,090,250,689.93 
其中：2013年度净利润  15,118,549,405.78  7,795,895,844.62 
结转年初可分配利润  26,688,098,566.77  2,275,755,615.93 
分配2012年度股利  (1,981,400,770.62)  (1,981,400,770.62) 
注：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则 2006》后，对子公司的投资只能采用成本法核
算，子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。 
 
根据有关法规及公司章程规定，在听取不同股东意见的前提下，综合考虑股东利益及公司长远发展需
求，董事会向股东大会提交2013年度利润分配方案如下： 
1.  按照母公司净利润的10%计提法定公积金； 
2.  按照母公司净利润的30%计提任意公积金； 
第35页 3.  按照母公司净利润的60%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。 
 
2013年度公司可分配利润分配情况如下： 
单位：人民币元 
占本年母公司净 占本年公司合并
  母公司 
利润比例  净利润比例 
2013年度净利润  7,795,895,844.62  100%  51.57% 
计提法定公积金  779,589,584.46  10%  5.16% 
计提任意盈余公积金  2,338,768,753.39  30%  15.47% 
计提2013年度分红基金  4,677,537,506.77  60%  30.94% 
年初可分配利润  294,354,845.31  0  0 
分配2013年度现金股利*  4,516,137,256.79  57.93%  29.87% 
留转以后年度分配利润  455,755,095.29  -  - 
*以2013年末公司总股份数计算 
公司 2013年度分红派息方案：以分红派息股权登记日股份为基数，每 10股派送人民币 4.1元（含税）现
金股息。 
以 2013年末公司总股份数 11,014,968,919股计算，2013年度现金股利计人民币 4,516,137,256.79元。占公
司 2013 年公司合并净利润的比例为 29.87%。未来公司将在 29.87%的基础上，稳步提升派发现金红利占
合并报表净利润的比例。 
 
独立董事认为，公司 2013 年度利润分配及分红派息方案的制定符合公司章程及有关规定，充分考虑各类
股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。 
 
公司过去三年的分红派息方案为： 
年份  分红派息方案 
2012年度  以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币1.8元（含税）现金股息 
2011年度  以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币1.3元（含税）现金股息 
2010年度  以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币1.0元（含税）现金股息 
公司过去三年现金分红情况： 
单位：人民币元 
现金分红金额 母公司  公司合并  占母公司净利 占公司合并净利 公司合并年度 
年份 
（含税）  净利润  净利润  润的比例  润的比例  可分配利润 
2012年度  1,981,400,770.62  5,613,873,212.56 12,551,182,392.23  35.29%  15.79%  30,056,422,494.32 
2011年度  1,429,377,328.34  4,372,887,322.93  9,624,875,268.23  32.69%  14.85%  21,995,638,556.48 
2010年度  1,099,521,021.80  3,083,108,153.24  7,283,127,039.15  35.66%  15.10%  15,321,861,067.94 
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例  45.93% 
 
 
10．选定信息披露媒体 
公司选定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英文媒体为信息
披露媒体。 
 
五、重要事项 
1. 重大诉讼、仲裁事项 
本年度公司无重大诉讼及仲裁事项。 
2. 重大收购及出售资产事项 
本年度公司无重大收购及出售资产事项。 
3. 重大关联交易事项 
2012年5月 11日公司 2011年度股东大会决议，授权董事会决定在人民币 105.9亿元以内，与华润集团有
限公司及其关联公司（合称“华润”）继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合
同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信
第36页 托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权期限1年。 
报告期内，为满足上海虹桥 11 号项目发展的需要，公司之全资子公司上海万科投资管理有限公司将持有
的上海虹桥 11 号项目 39%的权益转让给深圳市华威欣城一号投资合伙企业（有限合伙），双方共同开发
上海虹桥 11号项目。而汉威资本管理有限公司和华润深国投信托有限公司分别持有 51%和 49%股权的深
圳市华威永盛企业管理有限公司，是深圳市华威欣城一号投资合伙企业（有限合伙）的普通合伙人。 
2013 年 3 月 20 日公司 2012 年度股东大会决议，授权董事会决定与华润继续合作，授权期限调整为 2
年，授权额度调整为每年累计总额不超过人民币 127 亿元（即不超过公司 2012 年度经审计净资产的
20%）。报告期内，在授权范围内还未有新的合作事项实施。 
 
与华润合作事项有利于充分利用华润在金融方面的优势及平台，拓宽公司融资渠道，增强公司抗风险能
力，提高资产回报水平。 
4. A股股票期权激励计划情况 
（1）A股股票期权激励计划履行的相关程序及总体情况 
经中国证券监督管理委员备案无异议，2011年4月8日公司2011年第一次临时股东大会通过了《万科企业
股份有限公司A股股票期权激励计划（草案修订稿）》。公司A股股票期权激励计划开始实施。 
本次A股股票期权激励计划采用股票期权作为激励工具，每份股票期权拥有在A股股票期权激励计划的行
权期内以行权价格购买1股万科A股股票的权利。股票期权行权的股份来源是公司向激励对象的定向增
发。当公司和激励对象满足期权授予条件时，公司依据本计划向激励对象授予股票期权，自授权日起1年
内有关期权均处于等待期，不得行权。之后被授予的期权分三个行权期进行行权，第一、第二和第三个
行权期可以行权的期权数量分别为授予期权总数的40%、30%和30%。每个行权期，根据公司和激励对象
是否满足行权条件，确定该行权期对应的股票期权是否获得行权的权利。未满足业绩条件而未能获得行
权权利的期权或者行权期结束后当期未行权的股票期权将作废。 
2011年4月18日，第十六届董事会第二次会议确认本次A股股票期权激励计划股票期权的授予条件成就，
确定期权的授权日为2011年4月25日。第七届监事会对公司授予股票期权的激励对象名单进行核查并发表
了意见。2011年5月9日股票期权授予登记完成，公司共向810名激励对象授予10,843.5万份股票期权。本
次A股股票期权激励计划股票期权简称为“万科JLC1”，期权代码为“037015”。 
（2）A股股票期权激励计划行权价格调整情况及履行的程序 
本次A股股票期权激励计划股票期权的初始行权价格为8.89元，在股票期权有效期内发生派息、资本公积
转增股本等事宜时，行权价格要根据A股股票期权激励计划有关规定进行调整。 
2011年5月27日公司实施2010年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1元（含税）。根据2011年
第一次临时股东大会授权，董事会决议将股票期权行权价格调整为8.79元。 
2012年7月5日公司实施2011年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.3元（含税）。根据2011年
第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为8.66
元。 
2013年5月16日公司实施2012年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.8元（含税）。根据2011年
第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为8.48
元。 
 
（3）报告期A股股票期权激励计划股票期权行权情况 
根据2011年第一次临时股东大会授权，董事会确认公司本次股票期权第一个行权期和第二个行权期的行
权条件已经成就。公司股票期权激励计划采用自主行权模式。2012年7月12日，期权激励计划进入第一个
行权期。激励对象可在2012年7月12日至2014年4月24日期间的可行权日将其所持股票期权的40%进行行
权。2013年5月29日，期权激励计划进入第二个行权期，激励对象可在2013年5月29日至2015年4月24日的
期间可将其所持股票期权的30%进行行权。 
 
报告期内，共有19,415,801份期权行权，公司A股股份数量相应增加19,415,801股。此外因部分激励对象离
职等原因，共有2,813,112份期权作废。截至报告期末，已授出但尚未行权的股票期权为70,938,299份。 
 
（4）实施A股股票期权激励计划对本报告期及以后各年度财务状况和经营成果的影响 
A股股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧
密的利益共享和约束机制，将进一步完善公司的治理结构，增强公司竞争力。 
A股股票期权激励计划作为以权益结算的股份支付安排，按照《企业会计准则第11号—股份支付》进行会
计处理。在等待期内的每个资产负债表日，公司以对可行权股票期权数量的最佳估计为基础，按照股票
第37页 期权在授权日的公允价值，将当期取得的激励对象服务计入成本费用，同时计入资本公积中。在股票期
权的行权期内，公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负债表日，根据行权的情
况，结转确认资本公积。 
A股股票期权激励计划采用二叉树期权定价模型对授予的股票期权在授权日的公允价值进行评估，根据评
估结果，第一个行权期的期权公允价值为8,879万元，第二个行权期的期权公允价值为9,428万元，第三个
行权期的期权公允价值为11,098万元。 
本报告期，根据直线法，公司摊销第一、二、三个行权期的期权成本3581万元计入成本费用，同时公司
资本公积增加3581万元。具体会计处理详见财务报告附注。 
 
详细情况请见公司2013年3月23日、4月9日、4月20日、5月10日和5月21日以及2012年7月12日在《中国证
券报》、《证券时报》、《上海证券报》和巨潮网等发布的公告。 
5. 公司B股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市情况 
2013年1月19日公司公布了万科企业股份有限公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易
所有限公司主板上市及挂牌交易的方案，2月4日公司2013年第一次临时股东大会通过了有关方案。针对
有关事项，2月7日公司取得了中国证券监督管理委员会的行政许可申请受理通知书，2月15日取得了香港
联交所的受理函。2014年3月3日公司取得中国证券监督管理委员会下发的《关于核准万科企业股份有限
公司到香港交易所主板上市的批复》（证监许可[2014]239号），公司B股转为境外上市外资股到香港交易
所主板上市获得中国证券监督管理委员会核准。 
公司B股转换上市地在香港联交所上市有利于提升公司的国际知名度，有助于公司利用国际资源及市场加
强核心竞争力。 
 
6. 重大合同及其履行情况 
（1）报告期内，本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司
资产的事项。 
（2）报告期内，公司新增担保明细如下： 
序 担保人  担保对象 
担保金额  担保说明  担保起止日期  备注 
号  (万科所占权益比例)  (万科所占权益比例) 
深圳市万科房地产有限 东莞市新万房地产开发有 人民币2,550 为人民币 5,000 万元银行借 2013年1月11日至 已解除 
1 
公司(100%)  限公司(51%)  万元  款提供公司权益比例的担保  2015年1月11日 
广州市万科房地产有限 广州市万尚房地产有限公 人民币1,122 为人民币 3,400 万元银行借 2013年1月16日至  
2 
公司(100%)  司(33%)  万元  款提供公司权益比例的担保  2015年12月5日 
宁波中万置业有限公司 为 250万元银行借款提供公 2013年1月25日至  
宁波万科房地产开发有 人民币37.50
3  (49%，宁波万科房地产开 司权益比例的担保  2014年12月5日 
限公司(100%)  万元 
发有限公司拥有15%权益) 
北京万科企业有限公司 北京住总万科房地产开发 人民币 为人民币 100,000 万元借款 2013年5月17日至  
4 
(100%)  有限公司(50%)  50,000万元  提供公司权益比例的担保  2016年5月17日 
继 承 担
保 对 象
北京万科企业有限公司 北京凯德新铭房地产开发 人民币 为人民币20,700万元借款提 2011年9月30日至 原 股 东
5 
(100%)  有限公司(100%)  20,700万元  供公司权益比例的担保  2013年9月30日  方 担
保 ， 已
解除 
万科地产（香港）有限 Bestgain Real Estate (Hong  美元89,450 为美元80,000万元债券本息 2013年3月13日至  
6 
公司(100%)  Kong) Limited(100%)  万元  提供担保  2018年3月13日 
报 告 期
末 实 际
万科置业（海外）有限 WK Property Financial  港币52,150 为港币60,000万元银行借款 2013年3月28日至 借 款 港
7 
公司(75%)  Limited(75%)  万元  额度提供担保  2015年12月28日  币
52,150万
元 
2013年4月16日至  
万科置业（香港）有限 Wkdeveloper Sig I Private  新加坡币 为新加坡币13,551万元交易
8  退出项目或项目清
公司(100%)  Limited(100%)  13,551万元  金额提供担保 
算日 
报 告 期
末 新 增
万科置业地产（香港） 人民币 914 为人民币20,678万元银行借 2012年1月4日至
9  太荣有限公司（100%）  借 款 人
有限公司（100%）  万元  款额度提供担保  2014年1月4日 
民币 914
万元 
第38页 美元30,000  
万科地产（香港）有限 为37,500万美元银行借款提 2013年9月12日至
10  邦才有限公司  万元+港币
公司(100%)  供担保  2017年3月12日 
58,500万元 
万科地产（香港）有限 Bestgain Real Estate Lyra  新加坡币 为14,000万新加坡元债券本 2013年11月6日至  
11 
公司(100%)  Limited (100%)  15,834万元  息提供担保  2017年11月6日 
万科地产（香港）有限 Bestgain Real Estate Lyra  人民币 为人民币100,000万元债券 2013年12月4日至  
12 
公司(100%)  Limited (100%)  122,500万元  本息提供担保  2018年12月4日 
深圳市万科房地产有限 深圳市万科滨海房地产有 人民币5,000 为人民币10,000万元银行借 2013年12月6日至  
13 
公司(100%)  限公司（50%）  万元  款提供公司权益比例的担保  2016年12月5日 
2013年12月16日  
万科地产（香港）有限 Bestgain Real Estate Lyra  人民币 为人民币100,000万元债券
14  至2016年12月16
公司(100%)  Limited (100%)  112,150万元  本息提供担保 
日 
2013年12月16日  
深圳市万科房地产有限 万科前海公馆建设管理有 人民币 为人民币48,000万元银行借
15  至2016年12月16
公司(100%)  限公司（100%）  48,000万元  款提供公司权益比例的担保 
日 
 
报告期内，公司及公司控股子公司新增担保（含反担保）人民币131.88亿元，解除担保人民币100.02亿
元。截至报告期末，公司担保余额人民币143.20亿元，占2013年公司归属上市公司股东权益的比重为
18.62%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币141.74亿元，公司及控股子公司
对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币1.46亿元。 
报告期内，公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保。 
（3）报告期内，本公司不存在委托理财事项。 
（4）报告期内，公司获取项目有关情况请参见“非募集资金投资情况”之“项目投资”。 
7. 独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明和独立意见 
公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。 
报告期内公司严格按照有关规定，规范公司对外担保行为，控制公司对外担保风险，没有违反《关于规
范上市公司对外担保行为的通知》的事项发生。公司的担保属于公司生产经营和资金合理利用的需要，
担保决策程序合法、合理，没有损害公司及股东利益。 
8. 公司或持股5%以上股东及其他的承诺事项履行情况 
公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承
诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业
竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。中国华润总公司始终履行其承
诺。 
9. 投资者互动情况 
2013年公司保持与投资者密切的沟通。全年接待投资者来访约570次，参加境内外机构组织的大型投资者
见面会69场，组织投资者见面会4场，进行网上路演3次。此外，还继续通过电话、电子邮件、网上互动
平台等方式与投资者交流，聆听他们的意见，传递公司的信息，维护投资者和公司之间的长期信任关
系。 
2013年公司获得福布斯杂志评出的“2013亚太地区最佳上市公司50强”，中国上市公司市值管理研究中
心发布的2013年资本品牌价值百强，公司董秘获得《新财富》杂志评选的第九届金牌董秘，《中国证券
报》评选的金牛最佳董秘，《董事会》评出的第九届“金圆桌奖”奖――最具创新能力董秘，《理财周
报》评选的2013中国上市公司最佳董事会秘书。 
2013年公司投资者接待主要情况如下： 
谈论的内容及提供的
类别  时间  地点  方式  接待对象 
资料 
BNP活动  2013.1  香港  见面会  券商、基金等各类投资者  （一）谈论的主要内
野村证券活动  2013.1  香港  见面会  券商、基金等各类投资者  容： 
瑞信活动  2013.1  香港  见面会  券商、基金等各类投资者  1） 公司日常经营情
巴克莱活动  2013.1  香港  见面会  券商、基金等各类投资者  况； 
国泰君安活动  2013.1  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者  2） 公司发展战略； 
里昂证券活动  2013.1  香港  见面会  券商、基金等各类投资者  3） 公司对行业变化
的看法。 
香港、深圳（上
年度业绩推介会  2013.2  见面会  券商、基金、个人等各类投资者  （二）提供的主要资
海、北京） 
第39页 里昂证券活动  2013.2  香港  见面会  券商、基金等各类投资者  料： 
瑞信证券活动  2013.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者  公司定期报告等公开
摩根大通活动  2013.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者  资料。 
 
里昂证券活动  2013.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
巴克莱活动  2013.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞信证券活动  2013.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
申银万国活动  2013.3  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
中金活动  2013.4  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
星展唯高达活动  2013.4  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
汇丰活动  2013.4  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞银活动  2013.4  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
麦格理活动  2013.5  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
里昂证券活动  2013.5  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
摩根斯坦利活动  2013.5  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
中信建投活动  2013.5  郑州  见面会  券商、基金等各类投资者 
韩国证券活动  2013.5  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
东方证券活动  2013.5  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
申银万国活动  2013.5  厦门  见面会  券商、基金等各类投资者 
巴克莱活动  2013.5  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
国泰君安活动  2013.5  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
摩根大通活动  2013.6  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
国信活动活动  2013.6  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
里昂证券活动  2013.6  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
招商证券活动  2013.6  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
中金活动  2013.6  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
申银万国活动  2013.6  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
华泰证券活动  2013.6  南京  见面会  券商、基金等各类投资者 
海通证券活动  2013.6  大连  见面会  券商、基金等各类投资者 
花旗活动  2013.6  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
美林活动  2013.7  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
香港、深圳（上
中期业绩推介会  2013.8  见面会  券商、基金、个人等各类投资者 
海、北京） 
中金活动  2013.8  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞信活动  2013.8  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
花旗活动  2013.8  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
渣打活动  2013.8  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
国泰君安活动  2013.8  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
国信证券活动  2013.9  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞银证券活动  2013.9  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
麦格理活动  2013.9  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
平安证券活动  2013.9  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
中信建投活动  2013.9  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
东兴证券活动  2013.9  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
大和证券活动  2013.9  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
里昂证券活动  2013.9  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
渣打活动  2013.9  新加坡  见面会  券商、基金等各类投资者 
杰富瑞活动  2013.10  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞信活动  2013.10  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
申银万国活动  2013.11  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
高盛活动  2013.11  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
美林活动  2013.11  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
花旗活动  2013.11  澳门  见面会  券商、基金等各类投资者 
摩根斯坦利活动  2013.11  新加坡  见面会  券商、基金等各类投资者 
大和活动  2013.11  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
东方证券活动  2013.11  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
国泰君安活动  2013.11  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
宏源证券活动  2013.12  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
第40页 中金活动  2013.12  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
美林活动  2013.12  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
野村证券活动  2013.12  东京  见面会  券商、基金等各类投资者 
国金证券活动  2013.12  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
招商证券活动  2013.12  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
海通证券活动  2013.12  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
安信证券活动  2013.12  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
银河证券活动  2013.12  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。 
深圳、东莞、广 花旗银行、申银万国、国泰君安、中信证券、
州 、 佛 山 、 珠 瑞穗证券、瑞银证券、摩根大通、德意志银
海 、 三 亚 、 福 行、摩根斯坦利、内藤证券、中信建投证券、
州 、 厦 门 、 长
东兴证券、野村证券、中金、巴克莱、高盛高
沙 、 上 海 、 嘉
华、国信证券、里昂证券、汇丰银行、上海证
定 、 无 锡 、 苏
券、银河证券、瑞信证券、广发证券、高盛、
州 、 南 京 、 杭
州 、 合 肥 、 宁 渣打银行、麦格理、中银国际、光大证券、长
报告期 波 、 温 州 、 北 小组或  江证券、中航证券、东方证券、招商证券、山
接待券商 
内  京 、 唐 山 、 天 一对一  西证券、华泰证券、海通证券、凯基证券、富
津 、 沈 阳 、 长 邦证券、联昌证券、平安证券、民生证券、大
春 、 大 连 、 鞍 和证券、华创证券、国泰綜合证券、三星证券
山 、 青 岛 、 济 研究所、美林证券、BNP、Jefferies、DBS 
南 、 太 原 、 武
Vickers  (HK)  Ltd 、 Kim  Eng  、 Chelsea 
汉 、 成 都 、 重
Securities Limited、China Galaxy International 
庆 、 西 安 、 贵
阳、昆明、郑州 Financial等 
等地 
平安资产、东方证券资管、博时基金、南方基
金、融通基金、上投摩根基金、广发基金、易
方达基金、汇添富资产管理（香港）有限公
司、万家基金、泰康资产、华夏基金、嘉实基
金、大成基金、工银瑞信基金、中国人寿、景
顺长城基金、银华基金、海富通基金、华安基
金、汇添富基金、鹏华基金、华泰柏瑞基金、
国投瑞银基金、瑞典商业银行、禾其投资、山
西太钢投资有限公司、宝盈基金、泰达宏利基
金、招商基金、富国基金、挪威银行、申万菱
信基金、韩华资管、信荣证券、大信证券、
KTB 资管、现代证券、Leading 证券、新韩资
管、三星资管、Gil投顾、歌斐资产管理有限公
深圳、东莞、广 司、中国人保资产管理股份有限公司、新华资
州 、 佛 山 、 珠 管、华宝兴业基金、国投瑞银基金、太平洋保
险、光大保德信基金、万家基金、中国人保、
海 、 三 亚 、 福
摩根斯坦利华鑫基金、建信基金、群益投信、
州 、 厦 门 、 长 复华投信、淡马锡、台湾人寿、信达澳银基
沙 、 上 海 、 嘉 金、第一创业证券资产管理、淡马锡、摩根斯
坦利华鑫基金、三菱日联信托银行、Argyle 
定 、 无 锡 、 苏
Street Management、Fidelity、Dodge & Cox、
州 、 南 京 、 杭 Matthews International Capital Management、
州 、 合 肥 、 宁 BEA Union、Templeton、RCM Asia Pacific 
接待基金、其他投 Limited、Myriad Asset Management、Capital 
报告期 波 、 温 州 、 北 小组或 
资机构及个人投资 Research、Franklin Templeton Investments 
者  内  京 、 唐 山 、 天 一对一  (Asia) Limited、Goldman Sachs Asset 
津 、 沈 阳 、 长 Management International、Keywise Capital 
Management (HK) Limited、Lazard Asset 
春 、 大 连 、 鞍
Management LLC、Morgan Stanley Investment 
山 、 青 岛 、 济 Management Inc、Pictet Asset Management 
南 、 太 原 、 武 SA、PLATINUM、Columbia Management、
STICHTING、T Rowe Price、Lion Global 
汉 、 成 都 、 重
Investors、Baring Asset Management、Mirae 
庆 、 西 安 、 贵 Asset Global、SAC Capital、Geosphere、
阳、昆明、郑州 Capital Land、Invesco、Aberdeen、Alliance 
Bersntein、ACQ、Wellington Asset mgt、Libra 
等地 
Capital Management (HK) Ltd、Zeal Asset、
Standard Pacific、Primero Investment Limited、
UG Funds、Chinarock Capital Management、
Neuberger Berman、EFMI、Prime Capital、
Value Partners、Seatown、Henderson Global 
Investors、JP Morgan Asset、Asuka Corporate 
Advisory、BT Investment、CIMB-Principal 
Asset Management Berhad、Ashmore Group、
Financiere de l’Echiquier、Emerging Markets、
Amundi (HK)、Alphinity Investment、Brookside 
Capital、Comgest、Hillhouse Capital Mgmt 
Ltd、Invesco、Lloyd George Investment 
Management、Harvest Global Investments 
第41页 Limited、SFM HK Management、Kynikos 
Associates、Manulife Asset Management、
Opportunity Asset Management、Newfoundland 
Capital Management、SPX Gestao de 
Recursos、Caisse De Depot Et Placement Du 
Quebec、JK Capital Management Ltd、Orion 
Asset Management、Crosby Advisors、
Tradewinds Global Investors、Trilogy Global 
Advisors、AXA Investment Managers UK Ltd、
Legal & General Investment Mgt Ltd、Credit 
Suisse Hedging-Griffo Servicos、Carnegie AM、
Engineers Pension Fund、VKR A/S、BI Asset 
Management Fondsmaeglerselskab、Lundbeck 
Foundation、GE Asest Management、Hermes 
Investment Management、Schroders、Harris 
Associates、Och-Ziff、PSE INVESTMENT、
JCP Investment Partners、Future Fund、Victoria 
1522、American Century、Luminus 
Management、Colonial First State Asset、APAC 
Resources Capital、Tiger Management、LBN 
Investment、Berhad、Antipodean Advisors、
Steadfast Capital、Viking Global、Lone Pine、
Neptune Investment Managemen、CIFM、
Norges Bank、Capital International、Blackrock 
Investment UK、Morgan Stanley Investment 
Management、PIMCO、Artha Capital、Tudor 
Investment、First State、Henderson Global 
Investors, Singapore、GSI Bermuda Ltd、Aeris 
Capital AG、Clearbridge Advisors LLC、
Hermes Fund Mgrs Ltd、Old Mutual Asset Mgrs 
(South Africa)(Pty) Ltd、Pioneer Investment 
Mgmt Ltd、Tokio Marine Asset Mgmt Co Ltd、
United Overseas Bank、APG、Invus Group 
Ltd、Amiya Capital LLP、Louis Dreyfus Inv 
Group BV、Jupiter Asset Management、Stone 
Harbour、HFT Inv Mgmt (HK) Ltd、Standard 
Life Investments、F&C Asset Management、
Clough Capital Partners、Allianz、Heitman Real 
Estate Secs LLC、Ashmore LLC、Prescient、
Wells Capital Management、Commonwealth 
Bank of Australia、Maple-Brown Abbott 
Limited、Merlon Capital Partners Pty Ltd、
Tyndall Asset Management Limited、Investec 
Asset Management、Ubique Asset 
Management、Franklin Local Funds等 
 
10. 公司债券相关事项 
2008年，公司发行有担保和无担保两个品种5年期固定利率公司债券，发行规模分别为人民币30亿元和29
亿元，并于深圳证券交易所上市，证券代码分别为112005和112006，简称分别为“08万科G1”和“08万
科G2”。 
报告期内，公司债券到期，公司兑付债券本金和第五年度的利息。“08万科G1”和“08万科G2”2013年
8月29日于深圳证券交易所摘牌。 
11. 是否存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形 
公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形 
12. 聘任、解聘会计师事务所情况 
2012年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2013年度会计师事务
所。下表为公司聘请会计师事务所情况： 
类型  2013年度  连续服务 2012年度 
审计项目  审计单位  审计费用  年限  审计单位  审计费用 
依据中国企业会计准则编制 毕马威华振  毕马威华振 
13年 
的集团合并财务报表  会计师事务所 会计师事务所
RMB8,500,000.00  RMB8,500,000.00 
依据国际财务报告准则编制 （特殊普通合 （特殊普通合
21年 
的集团合并财务报表  伙）  伙） 
签字会计师  李婉薇  5  李婉薇 
签字会计师  温华新  3  温华新 
上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。 
第42页 13. 报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员无受监管部门处罚等情况 
 
六、股本变动及股东情况 
1.股本变动情况 
（1）公司股份变动情况表（截至2013年12月31日） 
单位：股 
2012年12月31日  增减变动（+，-）  2013年12月31日 
股份类别 
数量  比例  其他（注）  数量  比例 
一、有限售条件股份           
1.国家及国有法人持股           
2.境内法人持股           
3.境内自然人持股  18,402,673  0.17%  +5,425,588  23,828,261  0.22% 
4.外资持股           
有限售条件股份合计  18,402,673  0.17%  +5,425,588  23,828,261  0.22% 
二、无限售条件股份           
1.人民币普通股  9,662,194,977  87.87%  +13,990,213  9,676,185,190  87.85% 
2.境内上市外资股  1,314,955,468  11.96%  0  1,314,955,468  11.94% 
无限售条件股份合计  10,977,150,445  99.83%  +13,990,213  10,991,140,658  99.78% 
三、股份总数  10,995,553,118  100.00%  +19,415,801  11,014,968,919  100.00% 
注：2012年公司部分高级管理人员任职情况变化，以及报告期内部分高级管理人员将其持有的A股股票期权行权，中国证券
登记结算有限责任公司深圳分公司按规定解除和增加相应高级管理人员持有的限售股份，公司有限售条件流通股份和无限
售条件流通股份相应变动。 
限售股份变动情况表 
单位：股 
本年解除限售 本年增加限售
股东名称  年初限售股数  年末限售股数  限售原因  解除限售日期 
股数  股数 
王石  5,112,901  0  600,000   5,712,901  董事 
郁亮  3,079,684  0  1,650,000   4,729,684 董事、高级管理人员 
丁福源  1,513,806  0  0  1,513,806  监事 
孙建一  519,177  0  0  519,177  董事 
周清平  15,000  0  0  15,000  监事  中国证券登记
丁长峰  1,115,745  0  637,500   1,753,245  高级管理人员  结算有限责任
解冻  1,115,745  0  375,000   1,490,745  高级管理人员  公司深圳分公
司按规则增加
张纪文  1,161,712  0  0   1,161,712  高级管理人员 
或解除董事、
莫军  1,161,712  0  375,000   1,536,712  高级管理人员 
监事和高管人
肖莉  1,085,137  0  375,000   1,460,137 董事、高级管理人员 
员持有的有限
王文金  1,007,693  0  660,000   1,667,693  高级管理人员 
售条件股份 
周卫军  778,549  0  408,900   1,187,449  高级管理人员 
毛大庆  0  0  600,000   600,000  高级管理人员 
谭华杰  0  0  480,000   480,000  高级管理人员 
杜晶  735,812  735,812  -  0  原高级管理人员 
合计  18,402,673  735,812  6,161,400  23,828,261  －  － 
（2）股票发行与上市情况 
A.此前三年股票及衍生证券发行情况 
公司过去三年没有股票及衍生证券发行。 
2008年发行的公司债券情况 
2008年9月2日，经中国证券监督管理委员会证监许可【2008】1056号文核准，公司公布公司债券发行公
告，向社会公开发行面值不超过人民币59亿元的公司债券。本期债券分为有担保和无担保两个品种，均
为5年期固定利率债券，其中无担保品种附在存续期限的第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回
售选择权。根据询价结果，有担保品种的票面利率确定为5.50%，无担保品种的票面利率确定为7.00%。
2008年9月9日发行结束，有担保品种的最终发行规模为人民币30亿元，无担保品种的最终发行规模为人
民币29亿元。2008年9月18日，公司债券开始在深圳证券交易所上市交易，有担保品种和无担保品种的证
券代码分别为112005和112006，简称分别为“08万科G1”和“08万科G2”。 
2011年8月，公司决定不上调“08万科G2”票面利率，“08万科G2”在存续期的最后两年票面利率维持
7.00%不变。没有投资者选择回售“08万科G2”给公司。 
第43页 2013年9月，公司债券到期，公司兑付了债券本金和第五年度的利息。“08万科G1”和“08万科G2”
2013年8月29日于深圳证券交易所摘牌。 
 
B.报告期内，因公司 A 股股票期权激励计划期权行权 19,415,801 份，公司 A 股股票数量因此增加
19,415,801股，公司股份份总数相应增加19,415,801股。 
C.截至报告期末公司无内部职工股 
2.股东情况介绍（截至2013年12月31日） 
（1）股东情况表 
单位：股 
741,806户（其中A股723,239户，B 770,885户（其中A股752,643
2013年末股东总数  2014年3月初股东总数 
股18,567户）  户，B股18,242户） 
前10名股东持股情况 
有限售 质押或
股东  持股  年内股份变
股东名称  持股总数  条件股 冻结的
性质  比例  动情况 
份  股份 
国有法
华润股份有限公司  14.70%  1,619,094,766   0  0  0 
人 
刘元生  其他  1.21%  133,791,208   0  0  0 
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-
其他  0.97%  107,073,088   -32,310,395   0  0 
FH002深 
HTHK/CMG  FSGUFP-CMG  FIRST  STATE  CHINA  外资股
0.95%  104,542,284   8,320,896   0  0 
GROWTH FD  东 
中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金  其他  0.93%  102,964,303   11,974,911   0  0 
南方东英资产管理有限公司－南方富时中国A50ETF  其他  0.74%  80,987,671   17,009,343   0  0 
博时价值增长证券投资基金  其他  0.73%  80,596,744   -11,141,308   0  0 
新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-
其他  0.71%  77,728,549   77,728,549   0  0 
FH002深 
中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金  其他  0.68%  74,646,179   -28,452,884   0  0 
中国银行－易方达深证 100 交易型开放式指数证券投
其他  0.68%  74,486,614   -59,523,679   0  0 
资基金 
前10名无限售条件股东持股情况 
股东名称  持有无限售条件股份数量  股份种类 
华润股份有限公司  1,619,094,766   人民币普通股（A股） 
刘元生  133,791,208   人民币普通股（A股） 
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-
107,073,088   人民币普通股（A股） 
FH002深 
HTHK/CMG  FSGUFP-CMG  FIRST  STATE  CHINA 
104,542,284   境内上市外资股(B股) 
GROWTH FD 
中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金  102,964,303   人民币普通股（A股） 
南方东英资产管理有限公司－南方富时中国A50ETF  80,987,671   人民币普通股（A股） 
博时价值增长证券投资基金  80,596,744   人民币普通股（A股） 
新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-
77,728,549   人民币普通股（A股） 
FH002深 
中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金  74,646,179   人民币普通股（A股） 
中国银行－易方达深证 100 交易型开放式指数证券投
74,486,614   人民币普通股（A股） 
资基金 
上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办
上述股东关联关系或一致行动的说明 
法》规定的一致行动人。 
注：上述股东没有通过信用证券账户持有公司股票。 
（2）前10名有限售条件股东持股数量及限售条件 
单位：股 
序 有限售条件股 持有的有限售条件股 可上市  新增可上市交易
限售条件 
号  东名称  份数量  交易时间  股份数量 
1  王石  5,712,901  中国证券登记结
2  郁亮  4,729,684  算有限责任公司
——  —— 
3  丁长峰  1,753,245  深圳分公司根据
4  王文金  1,667,693  有关规定锁定董
第44页 5  莫军  1,536,712  事、监事和高管
6  丁福源  1,513,806  人员持有的公司
7  解冻  1,490,745  股份 
8  肖莉  1,460,137 
9  周卫军  1,187,449 
10  张纪文  1,161,712 
 
（3）控股股东和实际控制人情况 
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。 
 
（4）第一大股东情况 
截至报告期末，华润股份有限公司持有公司 A股股份 1,619,094,766股，占公司股份总数的 14.70%，为公
司第一大股东。 
华润股份有限公司是由中国华润总公司于 2003 年 6 月发起设立的股份有限公司，法定代表人为宋林先
生，主要资产为香港华润（集团）有限公司 100%的股权及其他内地资产，主营业务包括对金融、保险、
能源、交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料生产企业的投资；对商业零售企业（含连锁超市）、民
用建筑工程施工的投资与管理；石油化工、轻纺织品、建筑材料产品的生产；电子及机电产品的加工、
生产、销售；物业管理；民用建筑工程的外装修及室内装修；技术交流。公司注册地点为深圳市南山区
滨海大道 3001号深圳湾体育中心体育场三楼，注册资本约 164.67亿元。中国华润总公司持有华润股份有
限公司 16,466,413,526 股国家股，占其股本总额的 99.9961%；中国华润总公司的全资子公司华润国际招
标有限公司持有华润股份有限公司650,000股国有法人股，占其股本总额的0.0039%。 
中国华润总公司注册资本约 116.94 亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监
督管理委员会管理，法定代表人亦为宋林先生。 
第一大股东与公司股权关系的方框图如下： 
 
 
 
 
国务院国有资产
  监督管理委员会 
 
 
100% 
 
100% 
 
中国华润总公司 
 
华润国际招标
  99.9961% 
有限公司 
 
 
  华润股份有限公司 
0.0039% 
 
 
  14.70% 
 
 
  本公司 
 
七、董事、监事、高级管理人员及员工情况 
1.董事、监事、高级管理人员 
(1)基本情况及主要经历 
董事 
第45页 王石，男，1951年出生。1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978年毕业于兰州
铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展
公司。1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年起任公司董事长兼总经理，
1999年起不再兼任公司总经理。现任公司董事会主席。王石先生还是SOHU.com Inc.董事，华润置地有
限公司、上海美特斯邦威服饰股份有限公司、现代传播控股有限公司的独立董事。 
2013年起王石主席在剑桥大学彭布鲁克学院做访问学者。 
乔世波，男，1954 年出生。1983 年毕业于吉林大学中文系汉语言文学专业，大学学历。历任对外贸易经
济合作部（现商务部）处长，华润(集团)有限公司人力资源部副总经理、总经理，华润石化(集团)有限
公司总经理、董事长。2000 年任华润（集团）有限公司董事、助理总经理，期间先后兼任过华润创业有
限公司副董事总经理，华润机械五矿（集团）有限公司董事长等职务。2003 年任华润（集团）有限公司
董事副总经理，期间先后兼任吉林华润生化股份有限公司董事长，华润水泥控股有限公司董事局主席，
中国华源集团有限公司首席执行官，三九企业集团总经理等职务。2008 年任华润（集团）有限公司董
事、总经理，期间曾兼任华润医药集团有限公司董事局副主席兼总裁，华润创业有限公司主席，华润三
九医药股份有限公司董事长，山东东阿阿胶股份有限公司董事长等职务。现任华润（集团）有限公司董
事总经理，中国华润总公司总经理。2010年起任万科董事，董事会副主席。 
郁亮，男，1965年出生。1988年毕业于北京大学国际经济学系，获学士学位。后于1997年获北京大学经
济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990年加入万科；1996年任公司副总经理；1999年任公司常务
副总经理兼财务负责人；2001年起任公司总经理。1994年起任公司董事至今。现任公司总裁。 
孙建一，男，1953 年出生。毕业于中南财经大学金融专业，大专学历，高级经济师。1985 年任中国人民
保险公司武汉分公司副总经理、党委委员。1990 年~2003 年历任中国平安保险公司总经理助理、副总经
理、常务副总经理、执行董事等职。2003 年任中国平安保险（集团）股份有限公司执行董事、常务副总
经理、副首席执行官。2008 年起任中国平安保险（集团）股份有限公司副董事长、副首席执行官。目前
还任平安银行有限责任公司董事长，中国平安人寿保险股份有限公司、中国平安财产保险股份有限公
司、平安养老保险公司董事。1995 年任万科董事，1997 年任常务董事，1998 年任副董事长，2001 年
~2008 年任独立董事，2005 年任薪酬与提名委员会召集人、审计委员会委员。2008 年起任万科董事，薪
酬与提名委员会委员。 
肖莉，女，1964 年出生。1984 年毕业于武汉大学英国语言文学系，2000 年获中欧国际工商学院工商管理
硕士学位。先后供职于中南工业大学、中国科技资料进出口公司、日本三菱商事会社深圳事务所。1994
年加入万科，先后任总经理办公室副主任、主任，董事会办公室主任。1995~2009 年任公司董事会秘书。
2004年起任公司董事，2005年起任董事会投资与决策委员会委员，2007年起任公司执行副总裁。 
魏斌，男，1969年出生。1992年获中南财经大学审计专业学士学位；2001年获暨南大学金融专业硕士学
位。为中国高级会计师及高级审计师，中国注册会计师协会非执业会员。2001年加入华润(集团)有限公
司。现任华润(集团)有限公司总会计师、首席财务官兼财务部总监，华润创业有限公司、华润电力控股有
限公司、华润置地有限公司、华润水泥控股有限公司、华润燃气控股有限公司及华润微电子有限公司之
非执行董事，以及华润三九医药股份有限公司、山东东阿阿胶股份有限公司、华润双鹤药业股份有限公
司董事。2013年起担任公司董事，审计委员会委员。 
 
陈鹰，男，1970年出生。1993年获清华大学建筑管理学学士学位；2007年获牛津大学工商管理学硕士学
位。1993年加入华润(集团)有限公司。1993年至2002年任华润营造(控股)有限公司项目工程师、项目经
理及采购部经理及执行董事；2002年至2011年任华润置地(北京)股份有限公司董事总经理；2003年至
2006年任华润置地有限公司董事。2011年任华润(集团)有限公司战略管理部总经理。现任华润(集团)有限
公司首席战略官，同时担任华润水泥控股有限公司、华润电力控股有限公司、华润创业有限公司、华润
燃气控股有限公司、华润置地有限公司之非执行董事，以及华润医药集团有限公司、华润三九医药股份
有限公司、华润双鹤药业股份有限公司之董事。2013年起担任公司董事，投资与决策委员会委员。 
 
独立董事 
齐大庆，男，1964 年出生。毕业于美国密歇根州立大学管理学院，获会计学博士学位。拥有美国夏威夷
大学的管理硕士学位及复旦大学的双学士学位（生物物理及国际新闻）。曾任职于香港中文大学、美国
密歇根州立大学 EliBroad 管理研究院、美国东西方研究中心及新华社对外部特稿社。现任长江商学院教
授、副院长，美国会计学会会员，多家 NASDAQ、纽约证券交易所及香港证券交易所上市企业独立董
事。2008年起任万科独立董事，薪酬与提名委员会召集人，审计委员会委员。 
第46页 张利平，男，1958年出生。1980 年毕业于北京外贸学院，1987 年获美国圣约翰大学国际事务及国际法律
硕士学位。曾任职于对外经济贸易合作部，并先后担任美国美林集团投资银行部董事、德国德累斯登银
行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太平协和集团有限公司董事总经理、香港意马国际控股有限公
司行政总裁等职务。2004 年加盟瑞士信贷第一波士顿。现为瑞士信贷集团全球投资银行部副主席兼大中
华区联合首席执行官。2010年起任万科独立董事，投资与决策委员会召集人，薪酬与提名委员会委员。 
华生，男，1953 年出生。1982 年毕业于南京工学院(现东南大学)政治经济学专业，获学士学位，1985 年
获中国社会科学院研究生院财政系硕士学位，持有武汉大学经济学博士学位，并先后在英国牛津大学和
剑桥大学学习、研究和任教。现任东南大学经济管理学院名誉院长、教授、博士生导师，中国侨商联合
会常务副会长，北京市侨联副主席。为 1986 年首批“国家级有突出贡献的专家”。是价格双轨制、国资
体制、股权分置改革的主要提出者和推动者，曾获中国经济理论创新奖、孙冶方经济学奖。2011 年起任
万科独立董事。 
罗君美，女，1954年出生。1976年毕业于加拿大 Mcgill大学管理学系会计学专业，获商学士学位。曾任
职加拿大蒙特利尔 RichterUsher&Vineberg 会计师事务所，现任罗思云罗君美会计师事务所有限公司的首
席执业董事，罗思云会计师行东主。同时担任香港职业发展服务处有限公司主席及香港社会服务联会执
行委员会委员，还任中国人民政治协商会议广东省政协委员。她是香港执业资深会计师、加拿大特许会
计师、英国及韦尔斯特许会计师、澳洲资深注册会计师，香港注册税务师，曾任香港华人会计师公会会
长，香港会计师公会理事，是香港女会计师协会有限公司创始会长。2009 年获授香港特别行政区太平绅
士。2011 年起任香港上市新华汇富金融控股有限公司和多伦多证券交易所上市新华国际有限公司独立董
事。2012年起任万科独立董事。 
监事 
丁福源，男，1950 年出生。曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石油联合服务总公司、南海石油深圳
开发服务总公司、海南华信集团公司。1990 年加入万科。1991 年 2 月任公司总经理办公室副主任；1991
年 10月任公司人事管理部经理；1995年起任公司党委书记至今。1993年出任公司首届监事会监事。1995
年出任公司监事会主席至今。 
吴丁，男，1965 年出生。持有山西财经大学经济学学士学位、中欧国际工商学院工商管理硕士学位。
1988 年加入中国华润总公司，1993 年加入华润（集团）有限公司，曾任华润集团企发部项目经理、华润
(上海)有限公司董事长/总经理、华润置地有限公司副总经理。现任华润(集团)有限公司助理总经理、华润
金融控股有限公司首席执行官，华润投资控股有限公司董事长、首席执行官，华润城市交通设施投资有
限公司董事长，大同机械企业有限公司董事、汉威资本管理有限公司董事。2010年起任万科监事。 
周清平，男，1969 年出生。1993 年毕业于湖南大学（原湖南财经学院）会计专业，大学学历，中国注册
会计师。曾任职于湘财证券有限责任公司，1995 年加入万科，任万科财务顾问有限公司财务经理，2000
年任成都万科房地产有限公司财务总监，2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、审
计监察部总经理。 
高级管理人员 
郁亮，简历请见“董事”部分。 
丁长峰，男，1970年出生。1991年毕业于北京大学国际政治系，获学士学位；后于 1998年获北京大学世
界经济系硕士学位。曾供职于江苏省盐城市委党校。1992 年加入万科；1994 年任总经理办公室研究室副
主任；1995年任《万科周刊》主编；1996年任万科东北经营管理本部总经理助理；1997 年任万科东北本
部副总经理；1998 年任上海万科房地产有限公司副总经理；1999 年任公司企划部经理；2000 年任上海万
科房地产有限公司总经理；2001年起任公司副总经理。现任公司执行副总裁。 
解冻，男，1965 年出生。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；1997 年获上海交通大学管理
学院工商管理硕士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。曾供职于中国深圳彩电总公司深圳
RGB 电子有限公司。1992 年加入万科。1996 年任公司人事部经理；2000 年任公司人力资源部总经理；
2001 年任公司人力资源总监；2004 年任公司副总经理。现任公司执行副总裁，2011 年起还担任深圳市海
普瑞药业股份有限公司独立董事。 
张纪文，男，1967 年出生。1987 年毕业于清华大学建筑系，获学士学位。曾先后供职于贵州省建筑设计
院、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之窗有限公司、广州华恒设计公司、香港何显毅建筑师楼。
2001 年加入上海万科房地产有限公司任副总经理；2003 年任公司设计总监；2004 年任公司副总经理。现
任公司执行副总裁。 
第47页 莫军，男，1967年出生。1991年毕业于清华大学建筑系，获学士学位。1991年加入万科。1996年任深圳
市万创建筑设计顾问有限公司经理；1999 年任深圳市万科房地产有限公司总经理；2000 年任北京万科总
经理；2000年任公司副总经理；2001年任公司常务副总经理。2003 年离开万科，任北京融科智地房地产
开发有限公司常务副总经理。2004年重新加入万科，任副总经理。现任公司执行副总裁。 
肖莉，简历请见“董事”部分。 
王文金，男，1966 年出生。1994 年获中南财经政法大学硕士学位，中国注册会计师。曾先后供职于合肥
市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研究所。1993 年加入万科。1998 年任公司财务管理部副经理。
1999 年任公司财务管理部总经理；2002 年起任公司财务负责人；2004 年起任公司财务总监。现任公司执
行副总裁。 
周卫军，男，1956 年出生。1988 年毕业于哈尔滨建筑工程学院建筑工程系工业与民用建筑工程专业，获
学士学位；1999年获长江商学院工商管理硕士学位。1980年至 1993年任职辽宁省鞍山钢铁学院基建办。
1993年加入万科，1993年任沈阳万科总经理，2004年任北京万科总经理，2007年任公司副总裁、北京万
科总经理，2009年不再兼任北京万科总经理。2011年3月起任公司执行副总裁。 
毛大庆，男，1969年出生。注册建筑师。1991 年毕业于东南大学，获建筑学学士学位；2002 年毕业于同
济大学，获管理学博士学位。1991年至 1996年先后供职北京住总公司，香港大隆集团、泰国协成昌集团
和新加坡日建设计，1996 年加入新加坡嘉德集团，历任高级项目经理、首席代表、北京地区副总经理、
环渤海区域总经理等职务。2009 年加入万科，任公司副总裁、北京万科总经理。2011 年 3 月起任公司执
行副总裁。 
陈玮，男，1962年出生。1984年毕业于华东师范大学心理学系，获得学士学位；2000年获得美国宾州州
立大学人力资源发展硕士学位；2009年毕业于哈佛大学商学院AMP项目。2000年加入全球管理顾问公
司合益集团(Hay Group, Inc. )，历任中国区董事总经理、大中华区总裁、东北亚区总裁、全球执委会委
员，全球董事会执行董事。2014年加入万科，任公司执行副总裁。陈玮还担任上海机场（集团）有限公
司外部董事。 
 
谭华杰，男，1973年出生。1993年毕业于华中理工大学机械工程一系。2001年加入万科，2003年任客户
关系中心经理，2004 年任公司首席研究员、董事会办公室副主任。2008 年任公司董事会办公室主任，
2009年起任公司董事会秘书至今。 
（2）公司董事、监事、高级管理人员年度薪酬和报告期内持股变化情况 
公司整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人才”的
理念。公司高级管理人员的薪酬，更是在市场调查的基础上，根据公司整体经营业绩情况确定。2013 年
公司的业绩保持增长，在公司任职的高级管理人员的薪酬水平相应提升。未在公司任职的董事、监事的
报酬由股东大会确定。 
报告期末在公司任职的 13位董事、监事、高级管理人员 2013年实际从公司获得的报酬合计 6,575万元。
未在公司任职的各位董事、监事中，乔世波、孙建一 2 位董事分别从公司实际领取董事酬金 15 万元；魏
斌、陈鹰 2位董事分别从公司实际领取董事酬金 11万元；齐大庆、张利平、罗君美 3位独立董事分别实
际领取独立董事酬金 25 万元；吴丁监事实际领取监事酬金 15 万元。其中乔世波、魏斌、陈鹰、吴丁在
华润股份有限公司之关联单位领取薪酬，王石在华润股份有限公司之关联单位华润置地有限公司领取独
立董事酬金。 
各位董事、监事、高级管理人员获得的薪酬及相关情况如下：
第48页  
授予股票 2013年 2013年末 缴纳 是否在股
变 从公司领
期权份数  股票期权 授予股票 个人 东单位或
年初  年末  动 取的税后 
姓名  职务  性别  年龄  任期起止日期  的行权份 期权可行 所得 其他关联
持股数  持股数  原 报酬总额
数  权份数  税(万 单位领取
因  (万元) 
元)  薪酬 
王石  董事会主席  男  63  2011.3~2014.3  6,817,201  7,617,201  (1)  6,600,000  800,000  3,820,000  904  686  是 
郁亮  董事、总裁  男  49  2011.3~2014.3  4,106,245  6,306,245  (1)  5,500,000  2,200,000  1,650,000  861  570  否 
丁福源  监事会主席  男  64  2013.3~2016.3  2,018,408  2,018,408  -  -  -  -  530  357  否 
乔世波  董事会副主席  男  60  2011.3~2014.3  0  0  -  -  -  -  15  3  是 
孙建一  董事  男  61  2011.3~2014.3  692,236  692,236  -  -  -  -  15  3  否 
魏斌  董事  男  45  2013.3~2014.3  0  0  -  -  -  -  11  2  是 
陈鹰  董事  男  44  2013.3~2014.3  0  0  -  -  -  -  11  2  是 
齐大庆  独立董事  男  50  2011.3~2014.3  0  0  -  -  -  -  25  3  否 
张利平  独立董事  男  56  2011.3~2014.3  0  0  -  -  -  -  25  3  否 
华生  独立董事  男  61  2011.3~2014.3  0  0  -  -  -  -  0  0  否 
罗君美  独立董事  女  60  2012.8~2014.3  0  0  -  -  —  —  25  3  否 
吴丁  监事  男  49  2013.3~2016.3  0  0  -  -  -  -  15  3  是 
周清平  监事  男  45  2013.3~2016.3  20,000  20,000  -  -  -  -  205  124  否 
丁长峰  执行副总裁  男  44  2011.3~2014.3  1,487,660  2,337,660  (1)  2,200,000  850,000  690,000  485  345  否 
解冻  执行副总裁  男  49  2011.3~2014.3  1,487,660  1,987,660  (1)  2,200,000  500,000  1,040,000  416  264  否 
张纪文  执行副总裁  男  47  2011.3~2014.3  1,548,950  1,548,950  -  2,200,000  0  1,540,000  556  404  否 
莫军  执行副总裁  男  47  2011.3~2014.3  1,548,950  2,048,950  (1)  2,200,000  500,000  1,040,000  468  332  否 
董事、执行副
肖莉  女  50  2011.3~2014.3  1,446,849  1,946,849  (1)  2,200,000  500,000  1,040,000  405  275  否 
总裁 
王文金  执行副总裁  男  48  2011.3~2014.3  1,343,591  2,223,591  (1)  2,200,000  880,000  660,000  514  266  否 
周卫军  执行副总裁  男  58  2011.3~2014.3  1,038,065  1,583,265  (1)  2,000,000  545,200  858,000  424  296  否 
毛大庆  执行副总裁  男  45  2011.3~2014.3  0  800,000  (1)  2,000,000  800,000  600,000  462  328  否 
谭华杰  董事会秘书  男  41  2011.3~2014.3  0  640,000  (1)  1,600,000  640,000  480,000  345  235  否 
合计  -  -  -  -  23,555,815  31,771,015  -  30,900,000  8,215,200  13,418,000  6717  4504  - 
注1：报告期内，股票期权激励对象将其持有的部分A股股票期权行权，其持有的A股数量相应增加。 
注2：截至2013年12月31日，公司A股股票期权的行权价8.48元，A股股票收盘价8.03元。 
注3：报告期内郁亮、丁福源、解冻、肖莉因为公益捐赠，缴纳的个人所得税有抵减。 
 
 
第49页  
（3）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因 
报告期内，王印先生、蒋伟先生向董事会递交申请，辞去董事职务。公司 2012 年度股东大会选举魏斌先
生、陈鹰先生为第十六届董事会董事。 
报告期后，第十六届董事会决议聘任陈玮先生为公司执行副总裁。 
 
2.公司员工数量、专业构成 
截至2013年12月31日，公司共有在册员工35,330人，较上年增长13.9%，平均年龄为31.3岁。 
其中房地产开发系统共有员工 6,959人，较上年增长 14.5%，平均年龄 31.9岁，平均司龄 3.6年。学历构
成如下：博士占 0.3%，硕士占 16.6%，本科占 69.5%，大专占 11.7%，大专以下占 1.9%，本科及其以上
学历占地产总人数的 87.1%。专业构成如下：市场营销和销售人员 982 人，占 14.1%，较上年下降
2.7%。专业技术人员 4,151 人，占 59.3%，较上年增长 17.0%。其中工程人员 2,441 人，占 35.0%；设计
人员 836 人，占 12.0%；成本管理人员 356 人，占 5.1%；项目发展人员 518 人，占 7.4%。管理类员工
1,826 人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占
26.1%，较上年增加19.8%。 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
物业管理系统共有员工27,648人，较上年增加11.8%，平均年龄29.0岁，平均司龄2.4年。员工学历构成
如下：硕士占 0.4%，本科占 9.8%，大专占 20.6%，大专以下占 69.2%。大专及其以上学历占物业总人数
的31.3%。 
商业服务系统共有员工 723人，平均年龄 30.9岁，平均司龄 1.7年。员工学历构成如下：硕士占 5.7%，
本科占26.1%，大专占18.4%，大专以下占49.8%。大专及其以上学历占总员工数的50.2%。 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
第50页 八、公司治理 
1.对照上市公司治理规范性文件的情况说明 
作为中国内地首批上市企业之一，公司遵循简单、透明、规范、责任的价值观，严格按照法律、法规以
及上市公司规范性文件的要求，不断完善公司治理，规范公司运作。公司不存在因部分改制等原因而形
成的同业竞争和关联交易等问题。公司的治理现状与中国证监会有关要求不存在差异。 
遵照公司《内幕信息及知情人管理制度》和有关规定，公司严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内
幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。 
2007 年以来，公司积极开展公司治理专项活动。作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重
点试点公司，2013 年公司继续按“实质内控”导向，有计划地进行内部控制体系建设，继续根据每月的
内控工作主题，推动专业领域的内控工作，并展开内控检查，推荐最佳内控实践。根据公司境内上市外
资股转换上市地到香港联交所上市的需要，公司结合香港联交所等境外上市规范的要求，进一步完善公
司治理和内部控制。 
2013 年公司入选中央电视台、深圳证券交易所央视 50 治理领先指数，并获得《董事会》评选的第九届
“金圆桌奖”奖――最佳董事会奖，《理财周报》评选的 2013 中国主板上市公司最佳董事会，《每日经
济新闻》评选的2013年中国上市公司口碑榜最佳内部治理上市公司。 
公司将继续遵循“专业化+规范化+透明度”的原则，不断提高公司治理水平。 
2.公司与第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”以及相关情况 
公司继续坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完
全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。 
公司不存在向华润股份有限公司报送未公开信息等有违公司治理准则的非规范行为。 
3.股东大会情况 
1)2013年第一次临时股东大会 
公司 2013年第一次临时股东大会会议通知于 2013年 1月 19日在《中国证券报》、《证券时报》、《上
海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com刊登，A股股东的股权登记日为 2013年 1月 24日，B股股
东确认的最后交易日为2013年1月24日，股权登记日为2013年1月29日。 
本次股东大会现场会议于 2013年 2月 4日下午 15:00在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心举行。
通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为 2013 年 2 月 4 日上午 9:30～11:30，下午 13:00～
15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的时间为 2013年2月3日下午15:00至2013年2月4日
下午 15:00。亲自参加和授权代理人参加本次股东大会现场会议和网络投票的股东共 710 人，代表股份
5,230,061,232 股，占公司有表决权总股份的 47.53%。其中，A 股股东共 364 人，代表股份 4,379,677,119
股，占公司A股有表决权总股份数的45.21%；B股股东共346人，代表股份850,384,113股，占公司B股
有表决权总股份数的64.67%。 
本次股东大会审议并通过了关于公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司
主板上市及挂牌交易方案的议案、关于授权董事会及其授权人士全权办理本次境内上市外资股转换上市
地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关事宜的议案、关于公司转为境外募集
股份有限公司的议案、关于《万科企业股份有限公司章程（A+H）》的议案、关于公司境内上市外资股
转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关决议有效期的议案。 
本次股东大会决议公告 2013年 2月 5日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证
券日报》及香港IRasia.com。 
2)2012年度（第25届）股东大会 
公司 2012 年度股东大会会议通知于 2013 年 2 月 28 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券
报》、《证券日报》和香港 IRasia.com刊登，A股股东的股权登记日为 2013年 3月 11日，B股股东确认
的最后交易日为2013年3月11日，股权登记日为2013年3月14日。 
本次股东大会现场会议于 2013 年 3 月 20 日下午 14:30 在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心举
行。通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为 2013 年 3 月 20 日上午 9:30～11:30，下午
13:00～15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的时间为 2013年 3月 19日下午 15:00至 2013年
3月 20日下午 15:00。亲自参加和授权代理人参加本次股东大会现场会议和网络投票的股东共 710人，代
表股份 4,812,859,050 股，占公司有表决权总股份的 43.73%。其中，A 股股东共 419 人，代表股份
4,279,227,047 股，占公司 A 股有表决权总股份数的 44.16%；B 股股东共 291 人，代表股份 533,632,003
股，占公司B股有表决权总股份数的40.58%。 
第51页 本次股东大会审议并通过了（1）2012 年度董事会报告；（2）2012 年度监事会报告；（3）2012 年度报
告及经审计的财务报告；（4）2012年度利润分配及分红派息方案；（5）关于 2013年度续聘会计师事务
所的议案；（6）关于继续与华润继续合作的议案。会议还以累积投票的方式选举丁福源、吴丁为公司第
八届监事会监事，选举魏斌、陈鹰为公司第十六届董事会董事。 
本次股东大会决议公告2013年 3月21日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证
券日报》及香港IRasia.com。 
 
4.独立董事履行职责情况 
2013 年，各位独立董事勤勉履职，出席董事会会议，听取公司汇报，参加专业委员会讨论，审阅董事会
文件，并在公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市方案、关联
交易、高管薪酬、补选董事、聘任高级管理人员、聘请会计师事务所、内部控制、对外担保情况、衍生
品投资以及会计处理等方面发表独立意见，提出建设性的建议。 
2013 年各位独立董事出席董事会会议、专业委员会会议以及参与董事会和专业委员会通讯表决的情况如
下： 
单位：次 
本年  签署通讯表决议案 应出席专业委出席专业委员 出席股东
独立董事姓名  亲自出席  委托出席  缺席 
董事会次数  含专业委员会议案  员会会议  会会议  大会情况 
齐大庆  4  3  1  0  15  8  8  0 
张利平  4  3  1  0  15  3  3  0 
华生  4  4  0  0  14  0  0  0 
罗君美  4  4  0  0  14  6  6  1 
5.对高级管理人员的考评及激励、奖励机制的建立、实施情况 
高级管理人员的业绩考核在公司中长期发展战略目标的基础上，根据年度目标的达成情况来确定，既包
括对公司当期业绩的考核，也兼顾了公司可持续发展能力。具体考核指标包括财务、客户、内部流程、
员工发展、健康管理等多个维度。在各个维度，公司均建立了客观的组织绩效衡量指标。客户满意度和
员工满意度数据，均来自独立第三方调查。 
董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对公司高级管理人员的考核、激励、奖励机制的建立及实施。
公司总裁的经营业绩由董事会进行考核。 
公司管理人员薪酬，由公司根据当年经营业绩、整体管理指标达成状况以及考核评估情况，并考虑同行
业收入水平后确定。对于公司总部高级管理人员，主要考核公司整体业绩状况、管理人员的岗位价值及
相对于岗位职责要求的绩效达成状况。对于各一线公司负责人，主要考核其所负责一线公司的业绩状
况、其岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成状况。 
2010 年，为落实股东导向，推动经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的业
绩，公司对整体薪酬体系进行调整，减少销售奖、年度利润奖计提比例，引入基于 EP（经济利润）作为
考核指标的经济利润奖金制度，形成固定薪酬、销售奖、年度利润奖和经济利润奖金相结合的完善薪酬
结构体系。2013 年，基于鼓励真实价值创造的导向，公司又对销售奖、年度利润奖和经济利润奖金的计
提口径和发放方式等细节进行了一些调整，并在原有销售奖的基础上引入月度奖金，进一步完善薪酬结
构体系。 
固定薪酬面向全员，根据岗位重要性和员工基本生活需要确定，职位越高，固定薪酬在全部收入中占比
越低。 
销售奖分为季度奖和月度奖。季度奖面向全员，并向普通员工倾斜，根据实际销售情况，每季度计提、
发放一次；月度奖面向一线公司专业序列人员，根据实际销售情况，每季度计提、每月发放。 
年度利润奖面向全员，根据年度利润，每年计提、发放一次。 
经济利润奖金奖励对象包括公司高级管理人员、中层管理人员、由总裁提名的业务骨干和突出贡献人
员。以公司当年实现的经独立第三方计算的 EP 作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正负双向调节
机制，按固定比例提取或扣减经济利润奖金；即如果当年公司 EP 为正数，则在指定的奖金账户中按规定
比例增加相应额度的奖金；如果当年公司 EP 为负数，则按规定比例从奖金账户中扣减相应额度的奖金。
在每年年度报告获董事会批准后，公司根据 EP 计算结果报告，将当年经济利润奖金划拨至奖金账户或从
奖金账户中将相关资金拨回至公司账户，完成当年奖金账户的调整。年内以该时点奖金账户上资金余额
为基数，按照40%的比例提取用于发放的奖金。 
用于发放的奖金分为两部分：一部分作为集体奖金递延支取，该部分奖金的具体金额不明确到个人，奖
金按照本方案的规定统一管理，并附加约束条款；集体奖金之外的奖金为个人奖金，当期领取。每年集
第52页 体奖金占全部用于发放的奖金的比例由总裁提出方案，经董事会主席批准，报薪酬与提名委员会通过。
集体奖金可委托第三方机构进行管理，并获取投资收益。 
如集体奖金的奖励对象在递延期内出现违反职务行为准则或导致公司蒙受重大损失的行为等情况，其支
取资格将被部分甚至全部剥夺。担任董事、监事或高级管理人员的奖励对象的集体奖金，递延时间到奖
励对象不再担任董事、监事或高级管理人员职务之日止，之后的下一年度起激励对象可申请分批支取其
集体奖金；其他奖励对象的集体奖金，在其成为集体奖金奖励对象的前三年内不能实际支取，从第四年
开始，奖励对象可以按规定逐年支取一定金额的集体奖金。 
报告期内，公司根据经济利润奖金方案提取 2012年度经济利润奖金 43,704.0 万元，实际支付给奖励对象
的经济利润奖金32,207.7万元。 
 
九、监事会报告 
过去的一年，第七届监事会任期结束，股东大会和职工代表选举原有的三位监事继续服务。新一届监事
会深感信任，更加努力遵照《公司法》、公司章程等有关规定履行职务，希望不负股东和员工的所托。 
 
这一年监事会的主要工作如下： 
1.监事会召开会议和进行决议的情况 
2013年监事会共召开四次会议，有关会议及决议情况如下： 
（1）2013年3月9日召开第7届监事会第13次会议。会议审议并通过了关于计提和核销2012年度资产减值
准备情况的议案、2012年度经审计财务报告、关于历次募集资金2012年度存放及使用情况的专项说明、
2012年度内部控制自我评价报告、2012年度利润分配及分红派息预案、关于2013年度续聘会计师事务所
的议案、2012年度监事会报告、2012年度报告和摘要、2012年度社会责任报告、关于继续与华润合作的
议案、关于提名丁福源先生和吴丁先生为第八届监事会监事候选人的议案和关于召开2012年度股东大会
的议案。 
其后在公司2012年度股东大会上，丁福源先生和吴丁先生当选第八届监事会监事，而公司职工委员会继
续推选周清平先生为第八届监事会职工代表监事。 
（2）2013年4月19日召开了第8届监事会第1次会议，会议选举丁福源为第八届监事会主席，并审议通过
了2013年第一季度报告和财务报表、关于A股股票期权激励计划第二个行权期行权条件成就的议案。 
（3）2013年8月5日第8届监事会召开第2次会议，会议审议并通过了2013年半年度报告、财务报表及半年
度报告摘要，关于2013年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案。 
（4）2013年10月28日召开的第8届监事会第3次会议审议并通过2013年第三季度报告和财务报表。 
2.监事会巡查和巡视情况 
2013年监事会继续结合公司发展和内部控制的现状，针对不同类型的一线公司，邀请公司顾问开展检查
和巡视工作。年内，监事会巡视了烟台、青岛、济南、武汉、温州及郑州等地产及物业公司，通过现场
走访、约谈、座谈等形式，对一线地产和物业公司经营和财务情况、管理层履职情况、主要业务环节的
风险控制以及员工权益保护等情况进行检查和督导，督促各公司完善内控制度建设。监事会还安排了各
公司员工职业底线培训，进行职业道德风险教育。 
3.监事会对公司有关事项的独立意见 
（1）公司依法运作情况：年内监事会成员继续通过列席董事会会议，审阅专项报告，以及现场巡视、访
谈等方式对公司运行情况进行监督。对照各项规定，监事会认为，公司决策程序规范，内部控制有效，
公司董事及高级管理人员勤勉履职，没有违反法律、法规和公司章程及损害公司和股东利益的行为。监
事会审阅了公司2013年度内部控制自我评价报告和毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）内部控制
审计报告，认为报告如实反映了公司治理和内部控制的现状，同意公布有关报告。 
（2）检查公司财务的情况：报告期内，监事会认真履行检查公司财务状况的职责，对公司经营和风险情
况进行监控，并对各定期报告出具了审核意见。监事会认为公司财务报告如实反映了公司的财务状况和
经营成果。 
（3）募集资金使用情况：监事会继续对公司2007年度公开增发A股股票募集剩余资金的存放和使用情况
进行检查，并审阅了毕马威华振会计师事务（特殊普通合伙）所出具的历次募集资金2013年度存放与使
用情况的专项说明的鉴证报告，认为募集资金的管理和使用规范。报告期内，公司境外子公司在海外分
别发行了8亿美元5年期公司债券、1.4亿元新加坡币4年期公司债券、10亿元人民币5年期公司债券、10亿
元人民币3年期公司债券。监事会关注了有关债券的发行和资金的使用情况，未发现违规现象。 
（4）股权激励情况：监事会对公司A股股票期权激励计划实施情况进行了监督，认为股票期权激励计划
第二个行权期条件达成、股票期权行权价格调整等有关决策程序规范合理。监事会对期权激励计划第二
第53页 个行权期可行权的激励对象名单进行了核实，认为激励对象的资格合法、有效。 
（5）重大资产收购和出售情况：公司年内无重大资产收购及出售。监事会关注到报告期内公司作为基石
投资者，参与了徽商银行股份有限公司H股在香港联合交易所的首次公开发行，有关决策履行了必要的程
序，未发现有违规行为。 
（6）关联交易情况：2013年2月，为满足上海虹桥11号项目发展的需要，在2011年度股东大会授权范围
内，公司之全资子公司上海万科投资管理有限公司将持有的上海虹桥11号项目39%的权益转让给深圳市华
威欣城一号投资合伙企业（有限合伙），双方共同开发上海虹桥11号项目。深圳市华威欣城一号投资合
伙企业（有限合伙）是公司第一大股东华润股份有限公司的关联公司，有关交易构成关联交易。监事会
对有关交易情况进行了审查，认为交易符合股东大会授权，交易条件公允，决策程序符合《公司法》、
《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等有关规定，未损害其他股东的利益。
除此之外，2013年公司无其他关联交易发生。 
（7）公司2013年第一次临时股东大会通过了公司公布了境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联
交所主板上市及挂牌交易方案等有关议案，目前有关方案监管机构还在审核中。境内上市外资股转换上
市地到在香港上市有助于公司完善治理，推动公司的国际化战略，监事会也关注有关事项的进展情况，
希望公司能尽快推进完成有关工作。 
 
面向未来，监事会丁福源主席即将告别监事会，借此机会也向他21年来的监事会服务表示感谢。希望第
八届监事会在新的主席带领下，更加勤勉履职，为公司发展做出更多贡献。 
 
十、内部控制情况 
在董事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体
系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管理的
合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。 
公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、各子公司及各业务部门的三级自我评估体系，并全
部纳入评价范围，持续组织总部各专业部门及各子公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。 
（一）内部控制评价范围 
公司纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督；纳入评价范围
的主要业务包括销售、成本、资金、采购、投资、对子公司管理、关联交易、对外担保、募集资金、信
息披露。同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进
行独立评价。 
（二)内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准 
公司依据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指
引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定，结合本公
司的经营管理实际状况，组织开展内部控制评价工作并对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化，
以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。 
公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求，结合公司规模、
行业特征、风险偏好和风险承受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，采用定量和
定性相结合的方法，研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持一致。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下： 
  1.财务报告内部控制缺陷认定标准 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下（不同量化指标采用孰低原则确认缺陷）： 
定量标准  一般缺陷  重要缺陷  重大缺陷 
合并会计报表经营收
潜在错报金额<合并 潜在错报金额>合
经营收入潜在错 入的 0.5%<潜在错报
会计报表经营收入的 并会计报表经营收
报金额  金额≤合并会计报表
0.5%  入的1% 
经营收入的1% 
第54页 合并会计报表利润总
潜在错报金额<合并 潜在错报金额>合
利润总额潜在错 额的 1.5%<潜在错报
会计报表利润总额的 并会计报表利润总
报金额  金额≤合并会计报表
1.5%  额的3% 
利润总额的3% 
合并会计报表资产总
潜在错报金额<合并 潜在错报金额>合
资产总额潜在错 额的 0.5%<潜在错报
会计报表资产总额的 并会计报表资产总
报金额  金额≤合并会计报表
0.5%  额的1% 
资产总额的1% 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下： 
重大缺陷：公司会计报表、财务报告及信息披露等方面发生重大违规事件；公司审计委员会和内部审计
机构未能有效发挥监督职能；注册会计师对公司财务报表出具无保留意见之外的其他三种意见审计报
告。 
重要缺陷：公司会计报表、财务报告编制不完全符合企业会计准则和披露要求，导致财务报表出现重要
错报；公司以前年度公告的财务报告出现的重要错报需要进行追溯调整。 
一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。 
2.非财务报告内部控制缺陷认定标准 
公司非财务报告内部控制缺陷认定的标准主要依据业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响、影响的
范围等因素来确定，公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下： 
缺陷类型  直接财产损失金额 
重大缺陷  直接财产损失金额 >合并会计报表资产总额的3‰ 
合并会计报表资产总额的1‰<直接财产损失金额≤合并会计报
重要缺陷 
表资产总额的3‰ 
一般缺陷  直接财产损失金额 <合并会计报表资产总额的1‰ 
 
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下： 
重大缺陷：重要业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在重大隐患；内控评价重大缺陷
未完成整改。  
重要缺陷：公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在隐患；内控评价重要缺陷
未完成整改。 
一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。 
（三)内部控制具体评价结果 
A.  内部环境 
① 治理结构 
公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结
构和议事规则，制定了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形
成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和
监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利
润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审
计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会，提高董事会运作效率。董事会11名董事中，有4名独立
董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交
董事会审议，以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财务和高管
履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。管理层负责组织实
施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。 
公司坚持与大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司具
有独立完整的业务及自主经营能力。 
② 机构设置及权责分配 
公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任
单位。 
董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，审计委员会负责审查企业
内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜
第55页 等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。 
公司在内控责任方面明确各子公司第一负责人为内控第一负责人，落实各一线公司各部门的内控责
任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行内
控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、知识和技能。 
公司总部设立财务与内控管理部具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过
梳理业务流程、编制内部控制评估表、内控调查表、调查问卷、专项研讨会等，组织总部、各子公司、
各业务部门进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各子公司均设有内
控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工作。 
③ 内部审计 
公司审计监察部负责内部审计及内部监察工作，通过开展综合审计、专项审计或专项调查等业务，
评价内部控制设计和执行的效率与效果，对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查，促进公司
内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷，依据问题严重程度向监事
会、审计委员会或管理层报告，并督促相关部门采取积极措施予以整改。 
④ 人力资源政策 
公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策，将职业道德和专业能力作为选拔和聘用员
工的重要标准，切实加强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。 
人力资源部每年制定相关培训计划，组织具体培训活动，培养专业人员全面的知识和技能。 
为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网
站，用于宣传万科的反舞弊政策，收集各类举报信息，预防和发现职务舞弊。公司还建立了全体员工的
潜在利益冲突申报平台，发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度，并对员工购置
万科物业的情况进行公示。 
⑤ 企业文化 
公司秉承“创造健康丰盛的人生”的核心价值观，倡导“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科
的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等价值理念，专注于为客户提供优质的生活空
间和服务，充分尊重人才，追求开放透明的体制和公平的回报，积极促进公司业绩的持续增长和市场地
位的提升，推动公司向绿色企业转型，在投资者、客户、员工等各方面，实现产品和服务的均好发展。 
公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织全公司范围内的“目标与行动”专题活动，由公司
管理层进行公司目标和价值观的宣讲。在任用和选拔优秀人才时，把持续培养专业化、富有激情和创造
力的职业经理队伍作为公司发展的一项重要使命。 
B.  风险评估 
为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经营目标，公司根据既定的发展策略，结合不同发展阶段
和业务拓展情况，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，
并相应调整风险应对策略。 
公司由相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以及财务状况、
资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究，并采用定量及定性相结合的方法进行风
险分析及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。 
2013 年度，面对复杂的市场形势及各种新的挑战，公司着重于提升专业能力和管理效率，致力改善
经营质量，促进公司发展由规模速度型向质量效益型转变。报告期内，公司坚持稳健的经营策略，发挥
“战略纵深”优势，综合运用各种渠道，以合理的价格获取优质的土地资源，“量出为入”进行存货管
理。与此同时，公司严格控制成本，积极开展成本对标，不断深入推动成本适配；加强费用预算管理和
监督，并积极拓展融资渠道，应对可能出现的风险，保障各城市和区域的均衡发展，持续提升为股东创
造价值的能力。 
C.  控制活动 
本公司的主要控制措施包括： 
①  职责分离控制 
公司在岗位设置按照职责分离的控制要求，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。 
②  授权审批控制 
公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程，明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序
和相应责任。公司及各子公司的日常审批业务通过在信息化平台上进行自动控制以保证授权审批控制的
效率和效果。 
③  会计系统控制 
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会
计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强公司会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此
第56页 同时，公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计
信息及资料的真实、完整。 
④  财产保护控制 
公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度，通过设立台账对各项实物资产进行记录、管理，坚
持采取定期盘点以及账实核对等措施，保障公司财产安全。 
⑤  预算控制 
公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位在预算管理中的职责
权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预
算的执行效果。 
⑥  绩效考评控制 
公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作，坚持客观公正、规范透明、
绩效导向原则，按期组织季度考核年度考核，使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队优
化、薪金福利调整等提供决策依据。 
 
公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，并重点关注销售、成本、资金、采购、投资
等高风险领域，同时对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。 
①  销售 
2013 年度，公司持续深化销售管理各方面业务的管控措施。在项目销售管理方面，公司修订《万科集团
销售现场收款管理办法》等制度，遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则，通过销售管理平台
对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在营销风险管理方面，公司发布
《营销风险自查指引表》等制度,进一步推进销售法律风险检查和防范工作，规范销售行为；在营销实际
业务审批流程方面，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务操作必须由子公
司管理层审批后方可实施。 
②  成本 
公司成本管理部负责成本相关流程的管控。目前已制定包括公司《房地产开发企业成本核算指导》
等在内的成本管理制度，不断推动成本适配，实施成本对标管理，严格管控成本。公司使用成本管理软
件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。各公司财务部和成本部通过定期的成本
清查、成本核对工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展成本检查等工作对子公司
成本信息反映的及时性和准确性进行监督。 
③  资金 
公司的融资与结算业务由总部统一管理。目前公司已制定包括《万科集团资金管理制度》、《万科
集团资金业务操作细则》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理和控制，从
而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由资金管理部审批确认；所有对外
融资也由资金管理部统一安排，经各级负责人审批后方可进行；付款方面，公司主要经营付款由资金管
理部统一结算。同时，资金管理部通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金管理的计
划性，并对子公司的资金计划完成情况进行跟踪，及时调整资金安排。 
④  采购 
公司采购管理部负责采购业务的管理控制。公司制定包括《万科集团工程款支付管理规定》、《工
程采购管理办法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理细则》、《战略合作实施细则》等在内的工
程采购管理制度，以规范采购业务操作，加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方
式，兼顾采购的效益、效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方
式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以
保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整合内部需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势
以实现规模效益；通过战略合作，在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最
优的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效；公司各子公司均使用采购平台，
有效提高了采购效率和透明度。本年优化了供应商管理和分级体系，将第三方进行的工程质量综合评估
与供应商评估分级挂钩，确定了万科集团合格供应商名录，继续加大对项目采购规划、采购计划的管理
力度，同时在采购付款环节，公司加强了对支付环节的审查、核对以及对供应商的后续评估，以保证付
款的准确性及合理性。 
⑤  重大投资 
公司战略投资营销运营管理部负责管控投资业务，目前已制定了包括《万科集团新项目发展制
度》、《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略并使用新项目决策平台
对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理
第57页 性和风险的可控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程
监控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效。公司总部把握投融资战略和原则，统筹资源配置及风
险管控，主导非普通项目、新进入城市、非传统住宅业务的投资决策，所决策新项目经总部相关专业部
门联合评审后，报由公司管理层组成的公司投资决策委员会在董事会授权范围内进行决策；项目投资金
额超过公司董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。 
⑥  对子公司的管理 
公司构建了总部、区域、一线的三级架构体系。在三级架构体系下，总部对区域本部和子公司的授
权和职责划分坚持职责分离原则；总部各专业部门统一制定相关制度，对一线公司进行专业指导；并通
过内部审计、专业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。 
（1）公司对子公司的设立、转让、注销等业务实施控制，制定了包括《法人事项管理办法》在内的
一系列管理制度，建立法人信息系统平台，实现信息化管理，规范各项股权变更业务的控制流程。对于
超过公司董事会授权范围的子公司设立、对外转让股权、子公司注销清算等业务，除履行公司内部审批
程序外，还需报公司董事会审议通过后方可加以实施；对于董事会授权公司管理层决策的法人事项则在
管理层履行决策后，报董事会备案。 
（2）重大事项报告与审议方面，公司建立了统一规范的报告渠道和方式，已制定了《信息管理办
法》，建立各类定期、不定期专题办公会议制度，以及时把握公司的整体经营状况，决策重大经营管理
事项。子公司定期向总部上报各类经营信息，对临时重大事项，即时向区域或总部相关职能部门专项报
告。 
（3）财务核算管理方面，各子公司执行统一的会计政策，总部财务与内控管理部制定并修订了包括
《会计管理及核算规范》、《内部往来、内部交易核算规范》等一系列财务核算管理制度，指导子公司
的财务核算工作。财务报告期末，各子公司须按照总部财务与内控管理部发布的“结算通知”要求报送
各项财务报表及管理报表，每季度末由总部财务与内控管理部对各子公司的核算质量进行考核与评价。 
（4）日常经营管理方面，公司相关部门制定了《地产公司奖励制度》、《计息负债率管理办法》、
《资本投资与融资管理办法》等，分别从激励考核、资本与负债管理、、新项目投资资金管理、内外部
融资管理等方面规范子公司资本投资、融资及运营管理等经营行为，以保证公司经营导向的贯彻落实。 
（5）对于新并购的子公司，公司积极加强业务整合，通过应用公司统一的内部信息系统平台，实现
信息及时沟通及传递。与此同时，公司还通过企业文化宣讲、内部培训、内部交流等方式，促进加快企
业融合进程。 
⑦  关联交易 
公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市场价格定价，充分保护
各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关
联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的相关规
定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后，
方提交董事会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。 
⑧  对外担保 
公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》
等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的
审批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保
风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供
按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，需履行必要的内
部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股东大会审议通过后，方予以实施。必
要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失。 
⑨  募集资金使用 
公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办
法》等法律法规的相关规定，制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，对募集资金的存储、
使用、变更、监督等进行明确规定，严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用
的原则，由总部资金管理部进行统一管理，并聘请外部审计师对募集资金存放和使用情况进行审计，审
计结果和投资项目进展情况在定期报告中予以披露。 
⑩  信息披露 
公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办
法》、《深圳证券交易所上市规则》、《公司章程》等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息
披露管理办法》，通过分级审批控制保证各类信息以适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传
递。公司董事会办公室负责及时跟踪监管部门的披露要求和公司须披露的信息。公司公开披露的信息文
第58页 稿由董事会办公室负责起草，由董事会秘书进行审核，在履行审批程序后加以披露。公司选择《中国证
券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网站等媒体作为信息披露的渠道，所披
露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办公室设专人负责回答投资者所提的问题，相关
人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过公司外部网络中的投资者关系栏目及时
更新相关信息，与更广大的投资者进行广泛交流。 
公司相关制度规定，信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务，在未对外公开披露前不得
以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行，其它当事人在得到董事
会授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。董事会办公室根据规定对全公司范围需要披露的信息进
行汇总，在该等信息未公开披露前，所有相关人员均应履行保密职责，凡违反信息披露要求的，对相关
责任人给予批评、警告处罚，情节严重的给予行政和经济处分，并视情形追究法律责任。 
D.  信息与沟通 
公司制定了包括《信息管理办法》、《信息保密制度》等在内的各项制度，规范公司经营管理信息
传递活动。日常经营过程中，建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项报告等信息沟通制度，便于
全面及时了解公司经营管理信息。 
公司致力于信息安全管理体系建设，制定了一系列信息安全方针、策略和制度，以保护公司信息资
产安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统，不断提高管理决策及运营效力。流
程与信息管理部作为信息化工作的执行及管理机构,负责公司财务系统、业务运营系统和办公管理系统的
规划、开发与管理，组织公司各类信息系统的开发与维护，在全公司范围内提供信息系统共享服务。 
在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通
的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户，公司本着“与客户一起成长，让万科在投诉中完美”的
客户理念，设立了覆盖总部、地产、物业及网络方式的多种投诉沟通渠道，与客户进行良性互动；对投
资者，公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资者还可以通过电话、电子邮件、访问公司
网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息，公司建立网络辅助系统
及时响应投资者的各类需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和信
任；对员工，设立多条内部沟通渠道，保证沟通顺畅有效；对合作伙伴，倡导合作共生共赢，保持良好
的合作关系。万科统一要求签订阳光合作协议，表明万科价值观和对员工的廉洁要求，明确举报渠道。
各子公司重大节日向合作伙伴发送廉洁提示，促进和合作伙伴的健康合作关系。 
E.  内部监督 
公司已经建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的监督检查体系，通过常规检查、专项检查以及聘
请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查，有利于提高内控工作质量。公
司设立专门负责受理违反职业道德行为的专业反舞弊网站万科阳光网（http://5198.vanke.com），并对外
公示，提供多种举报渠道，鼓励实名举报，实行查实有奖政策。审计监察部履行内部反舞弊职能，开展
专项调查，发挥监督作用。监事会建立了对各子公司的巡查机制，通过现场走访、员工约谈等方式，共
同促进内控管理水平提高。 
 
公司针对内部管理风险，提出了“实质内控”的内控管理模式，关注内控的建设，强调对风险的实
质性消除或降低，避免内控缺陷的重复发生。同时，注重通过IT手段或流程方法根本性解决问题，最终
提升内控管理水平。通过公司自我评价及整改，截至2012年12月31日，本公司内部控制体系基本健
全，未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。 
（三)内部控制评价结论 
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日（2013 年 12 月 31 日），
公司不存在财务报告内部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的
要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。  
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告
内部控制重大缺陷。 
自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因
素。 
公司内部控制体系基本健全，未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。公司
已经建立起的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。 
 
 
十一、财务报告
第59页  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
万科企业股份有限公司 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
自2013年1月 1日 
至2013年12月31日止年度财务报表 
第60页  
 
 
 
 
 
审计报告 
 
毕马威华振审字第1400003号 
万科企业股份有限公司全体股东： 
 
我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括
2013 年 12 月 31 日的合并资产负债表和资产负债表，2013 年度的合并利润表和利润
表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务
报表附注。 
 
一、管理层对财务报表的责任 
 
1. 编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括：(1) 按照中华
人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
(2) 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重
大错报。 
 
二、注册会计师的责任 
 
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国
注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守
中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错
报获取合理保证。 
 
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错
报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关
的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰
当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 
 
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 
 
第61页  
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1400003号 
 
三、审计意见 
 
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企
业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司 2013年 12月 31日的合并财务状况和财务
状况以及2013年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。 
 
 
 
 
毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)  中国注册会计师 
 
 
 
 
 
中国 北京  李婉薇 
 
 
 
 
 
  温华新 
 
  2014年3月5日 
 
 
 
 
第62页 二 财务报表 
 
合并资产负债表 
 
编制单位：万科企业股份有限公司                                             2013年12月31日  单位：元  币种：人民币 
附注 附注
资产  2013年12月31日  2012年12月31日  负债及所有者权益  2013年12月31日  2012年12月31日 
七  七 
流动资产：            流动负债：       
货币资金  1  44,365,409,795.23  52,291,542,055.49   短期借款  17  5,102,514,631.14  9,932,400,240.50  
应收账款  2  3,078,969,781.37  1,886,548,523.49  交易性金融负债  18  11,686,986.02  25,761,017.27  
预付款项  3  28,653,665,102.61  33,373,611,935.08  应付票据  19  14,783,899,946.37  4,977,131,435.22 
其他应收款  4  34,815,317,241.41  20,057,921,836.24  应付账款  20  63,958,459,138.78  44,860,995,716.97 
存货  5  331,133,223,278.99  255,164,112,985.07  预收款项  21  155,518,071,436.35  131,023,977,530.61 
流动资产合计    442,046,585,199.61  362,773,737,335.37  应付职工薪酬  22  2,451,674,436.71  2,177,748,944.37 
非流动资产：        应交税费  23  4,578,205,233.59  4,515,588,914.24 
可供出售金融资产  6  2,466,185,867.93  4,763,600.00   应付利息  24  291,243,561.80  649,687,938.74 
长期股权投资  7  10,637,485,708.34  7,040,306,464.29  其他应付款  25  54,704,285,269.26  36,045,315,768.94 
一年内到期的非流 
投资性房地产  8  11,710,476,284.30  2,375,228,355.79      动负债  26  27,521,791,569.90  25,624,959,204.23 
固定资产  9  2,129,767,863.36  1,612,257,202.22   流动负债合计    328,921,832,209.92  259,833,566,711.09 
在建工程  10  913,666,777.10  1,051,118,825.93  非流动负债：       
无形资产  11  430,074,183.12  426,846,899.52  长期借款  27  36,683,128,420.08  36,036,070,366.26 
商誉  12  201,689,835.80  201,689,835.80   应付债券  28  7,398,391,932.47  - 
长期待摊费用  13  63,510,505.21  42,316,652.03   预计负债  29  46,876,821.15  44,292,267.15  
递延所得税资产  14  3,525,262,051.95  3,054,857,904.42  其他非流动负债  30  42,955,020.85  15,677,985.06 
其他非流动资产  15  5,080,619,213.82  218,492,000.00   递延所得税负债  14  672,715,687.44  733,812,757.71 
非流动资产合计    37,158,738,290.93   16,027,877,740.00  非流动负债合计    44,844,067,881.99  36,829,853,376.18 
        负债合计    373,765,900,091.91  296,663,420,087.27 
        所有者权益：       
         股本  31  11,014,968,919.00  10,995,553,118.00  
         资本公积  32  8,532,222,933.57  8,683,860,667.82 
         盈余公积  33  20,135,409,720.24  17,017,051,382.39 
         未分配利润  34  36,706,888,864.08   26,688,098,566.77 
         外币报表折算差额    506,492,902.81  440,990,190.32  
归属于母公司所有 
     
   者权益合计    76,895,983,339.70   63,825,553,925.30 
         少数股东权益    28,543,440,058.93  18,312,641,062.80  
         所有者权益合计    105,439,423,398.63   82,138,194,988.10 
负债及所有者权益
   
资产总计  479,205,323,490.54   378,801,615,075.37  总计  479,205,323,490.54   378,801,615,075.37 
 
此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准 
 
 
 
 
法定代表人：_____________主管会计工作负责人(会计机构负责人)：_____________ (公司盖章) 
 
   
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
第63页 母公司资产负债表 
 
编制单位：万科企业股份有限公司   2013年12月31日  单位：元  币种：人民币 
附 附
注 负债及  注
资产  2013年12月31日  2012年12月31日  2013年12月31日  2012年12月31日 
十 股东权益  十
三  三 
流动资产：             流动负债：           
货币资金  1  16,380,579,132.34   21,834,368,091.75   短期借款  5  5,066,001,117.16   9,843,153,225.39 
预付款项  2  7,632,913.28   721,634,031.75  应付票据  6  13,209,198,137.24  3,798,904,487.01  
其他应收款  3       130,145,069,499.59      89,101,134,382.21  应付职工薪酬  7    961,681,608.53   989,387,807.82 
流动资产合计      146,533,281,545.21  111,657,136,505.71  应交税费  8    68,665,586.74   96,621,264.23 
非流动资产：          应付利息  9    205,329,620.90   516,221,097.30 
长期股权投资  4  17,066,113,689.18   14,828,372,512.83  其他应付款  10    44,181,381,697.78  27,392,084,173.96 
一年内到期的 
   
投资性房地产  4,123,615.12   4,586,880.52       非流动负债  11  24,304,279,216.07  15,149,049,408.20  
固定资产      54,788,292.33  49,989,091.43  流动负债合计    87,996,536,984.42  57,785,421,463.91 
在建工程    -  2,713,200.00  非流动负债：       
长期待摊费用    -  1,993,500.01  长期借款  12  30,080,766,117.27  29,195,523,291.81 
非流动资产合计      17,125,025,596.63    14,887,655,184.79  非流动负债合计    30,080,766,117.27  29,195,523,291.81 
            负债合计    118,077,303,101.69   86,980,944,755.72 
            股东权益：       
            股本  13  11,014,968,919.00   10,995,553,118.00 
            资本公积  14  9,458,733,048.83  9,275,486,818.46 
            盈余公积  15  20,135,409,720.24   17,017,051,382.39 
            未分配利润  16  4,971,892,352.08   2,275,755,615.93 
            股东权益合计    45,581,004,040.15  39,563,846,934.78 
负债及股东权益
     
资产总计  163,658,307,141.84  126,544,791,690.50  总计  163,658,307,141.84  126,544,791,690.50 
 
 
此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准 
 
 
 
 
 
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章) 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
第64页  
合并利润表 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2013年度  单位：元  币种：人民币 
项目  附注七  2013年  2012年 
一、营业总收入  35  135,418,791,080.35   103,116,245,136.42 
二、营业总成本    112,162,068,455.31   83,023,173,062.97 
其中： 营业成本  35  92,797,650,762.81  65,421,614,348.00 
  营业税金及附加  36  11,544,998,138.82  10,916,297,537.10 
  销售费用  37  3,864,713,570.44   3,056,377,656.90  
  管理费用  38  3,002,837,563.15   2,780,308,041.10 
  财务费用  39  891,715,053.49   764,757,191.68 
  资产减值损失  40  60,153,366.60   83,818,288.19  
加： 公允价值变动损失  41  (572,042.22)  (8,719,233.08)  
  投资收益  42  1,005,187,804.32   928,687,953.69  
  其中： 对联营企业和合营企业的投资收益  42  999,397,870.95   889,787,588.26 
三、营业利润    24,261,338,387.14   21,013,040,794.06 
加： 营业外收入  43  118,969,557.11   144,645,173.12 
减： 营业外支出  44  89,296,694.95   87,500,829.07  
  其中： 非流动资产处臵损失    6,820,073.10   6,068,873.87 
四、利润总额    24,291,011,249.30   21,070,185,138.11 
减： 所得税费用  45  5,993,461,378.06    5,407,596,715.05 
五、净利润    18,297,549,871.24    15,662,588,423.06 
  归属于母公司所有者的净利润    15,118,549,405.78   12,551,182,392.23 
  少数股东损益    3,179,000,465.46    3,111,406,030.83 
六、每股收益       
  (一) 基本每股收益  48  1.37  1.14 
  (二) 稀释每股收益  48  1.37  1.14 
七、其他综合收益  49  48,592,005.60  (132,159,076.11)  
八、综合收益总额    18,346,141,876.84  15,530,429,346.95 
  归属于母公司所有者的综合收益总额    15,167,141,411.38  12,419,023,316.12 
  归属于少数股东的综合收益总额    3,179,000,465.46  3,111,406,030.83 
 
 
此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准 
 
 
 
 
 
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章) 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
第65页  
母公司利润表 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2013年度  单位：元  币种：人民币 
项目  附注十三  2013年  2012年 
一、营业总收入  17  722,328,179.45   883,906,165.52  
二、营业总成本    740,937,559.29  684,705,847.57 
其中：营业成本  17  1,071,314.40  2,298,215.64  
  营业税金及附加  18  58,847,710.97   58,489,091.63  
  管理费用    544,003,640.10  471,310,180.94 
  财务费用  19  137,014,893.82  151,751,735.59  
  资产减值损失  20  -  856,623.77  
加： 投资收益  21  7,810,025,647.95  5,408,405,335.61 
  其中： 对联营企业和合营企业的投资收益  21  237,444,868.03   221,275,834.17 
三、营业利润      7,791,416,268.11  5,607,605,653.56 
加： 营业外收入      4,651,206.51   6,524,688.20  
减： 营业外支出      171,630.00   257,129.20  
  其中： 非流动资产处臵损失      -  - 
四、利润总额      7,795,895,844.62  5,613,873,212.56 
减： 所得税费用      -  - 
五、净利润      7,795,895,844.62  5,613,873,212.56 
六、其他综合收益      -  - 
七、综合收益总额      7,795,895,844.62  5,613,873,212.56 
 
 
此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准 
 
 
 
 
 
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
第66页 合并现金流量表 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2013年度  单位：元  币种：人民币 
项目  附注七  2013年1-12月  2012年1-12月 
一、经营活动产生的现金流量       
销售商品、提供劳务收到的现金    153,437,067,361.89  116,108,839,572.92  
收到其他与经营活动有关的现金  46(1)  22,239,683,500.15  5,480,586,284.38 
经营活动现金流入小计    175,676,750,862.04  121,589,425,857.30 
购买商品、接受劳务支付的现金    128,656,952,761.00  87,323,652,346.54  
支付给职工以及为职工支付的现金    3,472,695,705.76  2,908,876,944.25  
支付的各项税费    21,213,916,499.53  18,081,567,694.26  
支付其他与经营活动有关的现金  46(2)  20,409,317,005.86  9,549,370,399.73 
经营活动现金流出小计    173,752,881,972.15  117,863,467,384.78 
经营活动产生的现金流量净额  47(1)  1,923,868,889.89  3,725,958,472.52 
二、投资活动产生的现金流量       
收回投资收到的现金    746,440,756.57  12,000,000.00  
取得投资收益收到的现金    734,522,363.20  167,175,850.82  
处臵固定资产、无形资产、投资性房地产和其他 
    长期资产收回的现金净额    1,799,881.29  1,533,466.00  
处臵子公司或其他营业单位收到的现金净额  47(4)  190,095,809.63  - 
收到其他与投资活动有关的现金  46(3)  604,926,747.49  998,799,552.09 
投资活动现金流入小计    2,277,785,558.18  1,179,508,868.91 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产 
    所支付的现金    2,439,391,876.31  150,667,636.63 
投资支付的现金    6,554,187,216.47  500,450,000.00  
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额    1,238,623,660.25  2,860,842,969.57 
支付的其他与投资活动有关的现金  46(4)  -  121,000,000.00  
投资活动现金流出小计    10,232,202,753.03  3,632,960,606.20 
投资活动产生的现金流量净额    (7,954,417,194.85)  (2,453,451,737.29) 
三、筹资活动产生的现金流量       
吸收投资收到的现金    3,183,535,770.44  2,991,123,519.76 
其中： 子公司吸收少数股东投资收到的现金    3,183,535,770.44  2,991,123,519.76 
取得借款收到的现金    44,467,771,166.47  47,477,333,220.87  
发行债券所收到的现金    7,476,792,474.45  - 
筹资活动现金流入小计    55,128,099,411.36  50,468,456,740.63 
偿还债务支付的现金    48,430,256,803.17  26,864,417,454.25 
分配股利、利润或偿付利息支付的现金    8,755,488,186.18  7,318,530,197.43 
其中： 子公司支付给少数股东的股利、利润    655,341,896.14  1,568,923,506.72 
筹资活动现金流出小计    57,185,744,989.35  34,182,947,651.68 
筹资活动产生的现金流量净额    (2,057,645,577.99)  16,285,509,088.95 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    (27,880,895.40)  (51,903,396.61)  
五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额  47(3)  (8,116,074,778.35)  17,506,112,427.57 
加： 年初现金及现金等价物余额  47(5)  51,120,223,950.88  33,614,111,523.31 
六、年末现金及现金等价物余额  47(5)  43,004,149,172.53  51,120,223,950.88 
 
此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准 
 
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章) 
 
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第67页 母公司现金流量表 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2013年度  单位：元  币种：人民币 
项目  附注十三  2013年1-12月  2012年1-12月 
一、经营活动产生的现金流量       
销售商品、提供劳务收到的现金    51,100,000.00  50,557,174.78  
收到其他与经营活动有关的现金    55,049,504,426.54   48,299,371,458.88 
经营活动现金流入小计    55,100,604,426.54  48,349,928,633.66 
支付给职工以及为职工支付的现金    427,892,915.20  324,493,429.52 
支付的各项税费    94,801,754.72  17,113,429.23 
支付其他与经营活动有关的现金    61,355,810,303.52  58,396,884,995.91 
经营活动现金流出小计    61,878,504,973.44  58,738,491,854.66 
经营活动产生的现金流量净额  22  (6,777,900,546.90)  (10,388,563,221.00) 
二、投资活动产生的现金流量       
取得投资收益收到的现金    4,803,502,191.66  3,174,311,746.20 
收到其他与投资活动有关的现金    184,617,203.26  278,284,695.58 
投资活动现金流入小计    4,988,119,394.92   3,452,596,441.78 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产 
    所支付的现金    6,636,900.00  8,477,815.10 
投资支付的现金    1,903,380,748.33  608,029,929.39 
投资活动现金流出小计    1,910,017,648.33  616,507,744.49 
投资活动产生的现金流量净额    3,078,101,746.59  2,836,088,697.29 
三、筹资活动产生的现金流量       
取得借款收到的现金    36,025,247,783.83  42,392,725,517.06 
筹资活动现金流入小计    36,025,247,783.83  42,392,725,517.06 
偿还债务支付的现金    31,089,233,217.06  20,196,506,469.54 
分配股利、利润或偿付利息支付的现金    6,690,004,725.87  4,914,632,748.63 
筹资活动现金流出小计    37,779,237,942.93  25,111,139,218.17 
筹资活动产生的现金流量净额    (1,753,990,159.10)  17,281,586,298.89 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    -  - 
五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额    (5,453,788,959.41)  9,729,111,775.18 
加：年初现金及现金等价物余额    21,834,368,091.75  12,105,256,316.57 
六、年末现金及现金等价物余额    16,380,579,132.34  21,834,368,091.75 
 
 
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第68页 合并股东权益变动表 
2013年度 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  单位：元  币种：人民币 
    归属于母公司股东权益  少数股东权益  股东权益合计 
外币报表 
项目  附注七  股本  资本公积  盈余公积  未分配利润     
折算差额 
一、上年年末余额    10,995,553,118.00  8,683,860,667.82  17,017,051,382.39  26,688,098,566.77  440,990,190.32  18,312,641,062.80     82,138,194,988.10  
二、本年增减变动金额 (减少以“-”号填列)    19,415,801.00  (151,637,734.25)  3,118,358,337.85  10,018,790,297.31  65,502,712.49  10,230,798,996.13     23,301,228,410.53    
(一) 本年净利润    -  -  -  15,118,549,405.78  -  3,179,000,465.46     18,297,549,871.24   
(二) 其他综合收益  49  -  (16,910,706.89)  -  -  65,502,712.49  -        48,592,005.60 
上述 (一) 和 (二) 小计    -  (16,910,706.89)  -  15,118,549,405.78  65,502,712.49  3,179,000,465.46    18,346,141,876.84 
(三)股东投入和减少资本    19,415,801.00  (134,727,027.36)  -  -  -  8,392,705,897.35      8,277,394,670.99 
1、股东投入资本  31, 32  19,415,801.00  186,612,289.12  -  -  -  9,360,047,463.47      9,566,075,553.59 
2、股份支付计入股东权益的金额  32  -  (3,366,058.75)  -  -  -  -           (3,366,058.75) 
3、股东减少资本    -  -  -  -  -  (967,341,566.12)       (967,341,566.12) 
4、其他    -  (317,973,257.73)  -  -  -  -       (317,973,257.73) 
(四) 利润分配    -  -  3,118,358,337.85  (5,099,759,108.47)  -  (1,340,907,366.68)    (3,322,308,137.30) 
1、提取盈余公积  33, 34  -  -  3,118,358,337.85  (3,118,358,337.85)  -  -                               -    
34 
2、对股东的分配  -  -  -  (1,981,400,770.62)  -  (1,340,907,366.68)    (3,322,308,137.30) 
三、本年年末余额    11,014,968,919.00  8,532,222,933.57  20,135,409,720.24  36,706,888,864.08  506,492,902.81  28,543,440,058.93    105,439,423,398.63 
 
 
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第69页 合并股东权益变动表 
2012年度 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  单位：元  币种：人民币 
    归属于母公司股东权益  少数股东权益  股东权益合计 
外币报表 
项目  附注七  股本  资本公积  盈余公积  未分配利润     
折算差额 
一、上年年末余额    10,995,210,218.00   8,843,464,118.19   13,648,727,454.84   18,934,617,430.43   545,775,788.95  14,864,743,536.62   67,832,538,547.03  
二、本年增减变动金额 (减少以“-”号填列)    342,900.00   (159,603,450.37)  3,368,323,927.55  7,753,481,136.34  (104,785,598.63)  3,447,897,526.18  14,305,656,441.07 
(一) 本年净利润    -  -  -  12,551,182,392.23  -  3,111,406,030.83  15,662,588,423.06 
(二) 其他综合收益  49  -  (27,373,477.50)  -  -  (104,785,598.63)  -  (132,159,076.13) 
上述 (一) 和 (二) 小计    -  (27,373,477.50)  -  12,551,182,392.23  (104,785,598.63)  3,111,406,030.83  15,530,429,346.93 
(三)股东投入和减少资本    342,900.00   (132,229,972.87)  -  -  -  2,065,414,986.92  1,933,527,914.05 
1、股东投入资本    342,900.00  3,318,570.61  -  -  -  3,352,150,376.10  3,355,811,846.71 
2、股份支付计入股东权益的金额    -  87,538,907.84  -  -  -  -  87,538,907.84 
3、股东减少资本    -  -  -  -  -  (1,286,735,389.18)  (1,286,735,389.18) 
4、其他    -  (223,087,451.32)   -  -  -  -  (223,087,451.32) 
(四) 利润分配    -  -  3,368,323,927.55  (4,797,701,255.89)   -  (1,728,923,491.57)   (3,158,300,819.91)  
1、提取盈余公积    -  -  3,368,323,927.55  (3,368,323,927.55)  -  -  - 
 
2、对股东的分配  -  -  -  (1,429,377,328.34)   -  (1,728,923,491.57)   (3,158,300,819.91)  
三、本年年末余额    10,995,553,118.00   8,683,860,667.82  17,017,051,382.39  26,688,098,566.77  440,990,190.32  18,312,641,062.80  82,138,194,988.10 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
第70页 母公司股东权益变动表 
2013年度 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  单位：元  币种：人民币 
附注 
项目  股本  资本公积  盈余公积  未分配利润  股东权益合计 
十三 
一、上年年末余额    10,995,553,118.00  9,275,486,818.46  17,017,051,382.39   2,275,755,615.93  39,563,846,934.78 
二、本年增减变动金额 (减少以“-”号 
    填列)     19,415,801.00  183,246,230.37  3,118,358,337.85  2,696,136,736.15  6,017,157,105.37 
(一) 本年净利润    -  -  -  7,795,895,844.62  7,795,895,844.62 
(二) 其他综合收益    -  -  -  -  - 
上述 (一) 和 (二) 小计    -  -  -  7,795,895,844.62  7,795,895,844.62 
(三) 股东投入和减少资本    19,415,801.00  183,246,230.37  -  -  202,662,031.37 
1、股东投入资本  13, 14  19,415,801.00  186,612,289.12  -  -  206,028,090.12 
2、股份支付计入股东权益的金额  14  -  (3,366,058.75)  -  -  (3,366,058.75) 
3、其他    -  -  -  -  - 
(四) 利润分配    -  -  3,118,358,337.85  (5,099,759,108.47)   (1,981,400,770.62) 
1、提取盈余公积  15, 16  -  -  3,118,358,337.85  (3,118,358,337.85)   - 
2、对股东的分配  16  -  -  -  (1,981,400,770.62)  (1,981,400,770.62) 
三、本年年末余额   11,014,968,919.00  9,458,733,048.83  20,135,409,720.24  4,971,892,352.08   45,581,004,040.15 
 
此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准 
 
 
 
 
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章) 
 
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第71页 母公司股东权益变动表 
2012年度 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  单位：元  币种：人民币 
附注 
项目  股本  资本公积  盈余公积  未分配利润  股东权益合计 
十三 
一、上年年末余额    10,995,210,218.00  9,184,629,340.01  13,648,727,454.84  1,459,583,659.26  35,288,150,672.11 
二、本年增减变动金额 (减少以“-”号 
      填列)     342,900.00  90,857,478.45  3,368,323,927.55  816,171,956.67  4,275,696,262.67 
(一) 本年净利润    -  -  -  5,613,873,212.56  5,613,873,212.56 
(二) 其他综合收益    -  -  -  -  - 
g上述 (一) 和 (二) 小计    -  -  -  5,613,873,212.56  5,613,873,212.56 
(三) 股东投入和减少资本    342,900.00  90,857,478.45  -  -  91,200,378.45 
1、股本投入资本    342,900.00  3,318,570.61  -  -  3,661,470.61 
2、股份支付计入股东权益的金额    -  87,538,907.84  -  -  87,538,907.84 
3、其他    -  -  -  -  - 
(四) 利润分配    -  -  3,368,323,927.55  (4,797,701,255.89)   (1,429,377,328.34)  
1、提取盈余公积    -  -  3,368,323,927.55  (3,368,323,927.55)  - 
2、对股东的分配    -  -  -  (1,429,377,328.34)   (1,429,377,328.34) 
三、本年年末余额   10,995,553,118.00  9,275,486,818.46  17,017,051,382.39   2,275,755,615.93  39,563,846,934.78 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
第72页 三  公司基本情况 
 
万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509
号文批准，于 1988 年 11月 1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份
有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 
 
1991年1月29日，本公司发行之 A股在深圳证券交易所上市。 
 
1993年5月28日，本公司发行之 B股在深圳证券交易所上市。 
 
1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公
司”。 
 
本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不
含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定
证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管
理、投资咨询等。 
 
四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 
 
1  财务报表的编制基础 
 
本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实
际发生的交易和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进
行编制。 
 
2  遵循企业会计准则的声明 
 
本财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 于 2006年 2月 15
日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企
业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其他相关规定 (以下合称“企业会
计准则”) 的要求，真实、完整地反映了本公司 2013年 12月 31日的合并财务状
况和财务状况、2013 年度的合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流
量。 
 
此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监
会”) 2010年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号——财务报
告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。 
第73页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
3  会计期间 
 
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。 
 
4  计量属性 
 
本集团编制本财务报表时一般采用历史成本进行计量，但以下资产和负债项目除
外： 
 
－  以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交易性
金融资产或金融负债) (参见附注 (四)10) 
 
－  可供出售金融资产 (参见附注 (四)10) 
 
5  记账本位币 
 
2. 本集团的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公
司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的
部分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币，本公司在编制财
务报表时对这些子公司的外币财务报表进行了折算 (参见附注(四)9) 。 
 
6  同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
 
(a)  同一控制下的企业合并 
 
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非
暂时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负
债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付
的合并对价账面价值 (或发行股份面值总额) 的差额，调整资本公积中的股
本溢价 (或资本溢价) ；资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) 不足冲减的，
调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入当期损益。
合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 
第74页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
6  同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 (续) 
 
(b)  非同一控制下的企业合并 
 
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一
控制下的企业合并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资
产 (包括购买日之前所持有的被购买方的股权) 、发生或承担的负债以及发
行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并中取得的被购买方可辨
认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见附注
四(18)) ；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性
证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金
额。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当期损益。付出资
产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本集团在购买日按公允
价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负
债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。 
 
7  合并财务报表的编制方法 
 
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子
公司。控制是指有权决定一个公司的财务和经营政策，并能据以从该公司的经营
活动中获取利益。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控
制结束日止包含于合并财务报表中。 
 
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，视同
被合并子公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并
对合并财务报表的年初数以及前期比较报表进行相应调整。本集团在编制合并财
务报表时，自本集团最终控制方对被合并子公司开始实施控制时起将被合并子公
司的各项资产、负债以其账面价值并入本集团合并资产负债表，被合并子公司的
经营成果纳入本集团合并利润表。 
 
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以
购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起
将被购买子公司纳入本集团合并范围。 
第75页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
7  合并财务报表的编制方法 (续) 
 
通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方
的股权，本集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其
账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他
综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。 
 
本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享
有子公司可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处
臵对子公司的股权投资而取得的处臵价款与处臵长期股权投资相对应享有子公司
净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调
整留存收益。 
  
因处臵部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，本集团终止确认
与该子公司相关的资产、负债、少数股东权益以及权益中的其他相关项目。对于
处臵后的剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计
量，由此产生的任何收益或损失，计入丧失控制权当期的投资收益。 
 
子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益分别在合并资产负债表中的股东权
益中和合并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。 
 
如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益
中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。 
 
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团
的会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部
交易及余额，包括未实现内部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生
的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。 
 
8  现金及现金等价物的确定标准 
 
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 
第76页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
9  外币业务和外币报表折算 
 
本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交
易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。 
 
即期汇率是中国人民银行公布的人民币外汇牌价。 
 
于资产负债表日，外币货币性项目，采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资
本化条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注 (四)16) 外，其他
汇兑差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生
日的即期汇率折算。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日
的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于可供出售金融资产的外币非货币性
项目的差额，作为其他综合收益计入资本公积；其他差额计入当期损益。 
 
对境外经营的财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产
负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目
采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即
期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中股东
权益项目下单独列示。处臵境外经营时，相关的外币财务报表折算差额自股东权
益转入处臵当期损益。 
 
10  金融工具 
 
本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注(四) 13) 
以外的股权投资、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债
券及股本等。 
 
(a)  金融资产及金融负债的分类确认和计量 
 
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产
负债表内确认。 
 
本集团在初始确认时按取得资产或承担负债的目的，把金融资产和金融负债
分为不同类别：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负
债、贷款及应收款项、可供出售金融资产和其他金融负债。 
第77页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
10  金融工具 (续) 
 
(a)  金融资产及金融负债的分类确认和计量 (续) 
 
在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当
期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认
金额。初始确认后，金融资产和金融负债的后续计量如下： 
 
－  以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交
易性金融资产和金融负债) 
 
本集团持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融负债及衍生工具
属于此类。 
 
初始确认后，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金
融负债以公允价值计量，公允价值变动形成的利得或损失计入当期损
益。 
 
－  应收款项 
 
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍
生金融资产。 
 
初始确认后，应收款项以实际利率法按摊余成本计量。 
 
－  可供出售金融资产 
 
本集团将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及没
有归类到其他类别的金融资产分类为可供出售金融资产。 
 
3. 对公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，初始确认后按成
本计量；其他可供出售金融资产，初始确认后以公允价值计量，公允
价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成
的汇兑差额计入当期损益外，其他利得或损失作为其他综合收益计入
资本公积，在可供出售金融资产终止确认时转出，计入当期损益。可
供出售权益工具投资的现金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入
当期损益。按实际利率法计算的可供出售金融资产的利息，计入当期
损益 (参见附注(四)26(e)) 。 
第78页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
10  金融工具 (续) 
 
(a)  金融资产及金融负债的分类确认和计量 (续) 
 
－  其他金融负债 
 
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债以外的金融负债。 
 
其他金融负债包括财务担保合同负债。财务担保合同指本集团作为保
证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，本集团按照约定履行债
务或者承担责任的合同。财务担保合同负债以初始确认金额扣除累计
摊销后的余额与按照或有事项原则 (参见附注 (四)22) 确定的预计负债
金额较高者进行后续计量。 
 
除上述以外的其他金融负债，初始确认后采用实际利率法按摊余成本
计量。 
 
(b)  金融资产及金融负债的列报 
 
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时
满足下列条件的，以相互抵消后的净额在资产负债表内列示： 
 
－  本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力现在是可执
行的； 
 
－  本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。 
 
(c)  金融资产的减值 
 
本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值
的，计提减值准备。 
第79页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
10  金融工具 (续) 
 
(c)  金融资产的减值 (续) 
 
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于： 
 
(a)  发行方或债务人发生严重财务困难； 
(b)  债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等； 
(c)  债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； 
(d)  因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易； 
(e)  权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本； 
(f)  权益工具投资的公允价值发生严重下跌或非暂时性下跌等。 
 
金融资产的减值方法如下： 
 
－  应收款项 
 
应收款项同时运用个别方式和组合方式评估减值损失。 
 
运用个别方式评估时，当应收款项的预计未来现金流量 (不包括尚未发
生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本集
团将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减
值损失，计入当期损益。 
 
当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具
有类似信用风险特征的应收款项 (包括以个别方式评估未发生减值的应
收款项) 的以往损失经验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行
调整确定的。 
 
在应收款项确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，本集团将原确认的减
值损失予以转回，计入当期损益。该转回后的账面价值不超过假定不
计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 
第80页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
10  金融工具 (续) 
 
(c)  金融资产的减值 (续) 
 
－  可供出售金融资产 
 
可供出售金融资产运用个别方式评估减值损失。可供出售金融资产发
生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本集团将原直接计入股东
权益的因公允价值下降形成的累计损失从股东权益转出，计入当期损
益。 
 
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价
值已上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，本集团将
原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资
发生的减值损失，不通过损益转回。 
 
－  其他长期股权投资 
 
其他长期股权投资 (参见附注(四)13) 发生减值时，本集团将此其他长
期股权投资的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来
现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损
益。该减值损失不能转回。 
 
－  在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资 
 
在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生
减值时，本集团将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按
照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间
的差额，确认为减值损失，计入当期损益。该减值损失不能转回。 
 
(d)  公允价值的确定 
 
本集团对存在活跃市场的金融资产或金融负债，用活跃市场中的报价确定其
公允价值。 
 
对金融工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值。所采用的估
值方法为参照实质上相同的其他金融工具的当前市场报价和现金流量折现法
等。本集团定期评估估值方法，并测试其有效性。 
四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
第81页 10  金融工具 (续) 
 
(e)  金融资产和金融负债的终止确认 
 
当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风
险和报酬转移时，本集团终止确认该金融资产。 
 
金融资产整体转移满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入
当期损益： 
 
－  所转移金融资产的账面价值； 
－  因转移而收到的对价，与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额
之和。 
 
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本集团终止确认该金融负债或
其一部分。 
 
(f)  权益工具 
 
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合
同。 
 
本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，确认为股本、资本公积。 
 
回购本公司权益工具支付的对价和交易费用，减少股东权益。 
 
11  应收款项 
 
本集团及本公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款。于资产负债表日本集
团及本公司对应收款项运用如附注 (四)10所述的方法评估，并确认 / 转回损失。 
第82页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
11  应收款项 (续) 
 
本集团及本公司对单项金额重大及单项金额不重大的应收款项坏账准备确认标
准、计提方法如下： 
 
(a)  单项金额大于人民币 1,000 万元的应收账款，及单项金额大于人民币 3,000
万元的其他应收款视为重大。单项金额重大的应收款项，当应收款项的预
计未来现金流量 (不包括尚未发生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现
值低于其账面价值时，本公司将该应收款项的账面价值减记至该现值，减
记的金额确认为资产减值损失。单项金额重大的应收款项按个别方式评估
减值损失。 
 
(b)  单项金额不重大的应收款项，按债务单位的信用风险特征组合后该组合的
风险较大的款项，如实行酬金制的物业服务中心发生的其他应收款的信用
风险较大，按个别方式评估减值损失。 
 
(c)  单项金额不重大的应收款项，按信用风险特征组合后该组合的风险较小
的，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债务人出现严重财务困难
等减值迹象，按个别方式评估减值损失。 
 
12  存货 
 
(1)  存货的分类和成本 
 
存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发
产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。 
 
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、
以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工
开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项
目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍
保留在拟开发产品。 
第83页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
12  存货 (续) 
 
(1)  存货的分类和成本 (续) 
 
存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和
其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见
附注 (四)16) 。非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达
到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产品在取得时按实际成
本入账。 
 
(2)  存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 
 
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单
项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存
货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关
税费后的金额确定。 
 
13  长期股权投资 
 
(1)  投资成本确定 
 
(a)  通过企业合并形成的长期股权投资 
 
－  对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本
公司按照合并日取得的被合并方所有者权益账面价值的份额作为
长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支
付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本
公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。 
 
－  对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，
本公司按照购买日取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生
或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，作为该长期股
权投资的初始投资成本。属于通过多次交易分步实现非同一控制
下企业合并形成的对子公司的长期股权投资，其初始投资成本为
本公司购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和。 
第84页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
13  长期股权投资 (续) 
 
(1) 投资成本确定 (续) 
 
(b)  其他方式取得的长期股权投资 
 
对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认
时，对于以支付现金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购
买价款作为初始投资成本；对于发行权益性证券取得的长期股权投
资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；对于
投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值
作为初始投资成本。 
 
(2)  后续计量及损益确认方法 
 
(a)  对子公司的投资 
 
在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投
资进行后续计量，对被投资单位宣告分派的现金股利或利润由本公司
享有的部分确认为投资收益，不划分是否属于投资前和投资后被投资
单位实现的净利润，但取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已
宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。 
 
对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。 
 
在本集团合并财务报表中，对子公司的长期股权投资按附注 (四)7进行
处理。 
 
(b)  对合营企业和联营企业的投资 
 
合营企业指本集团与其他投资方根据合约安排对其实施共同控制 (附注
(四)13(3)) 的企业。 
 
联营企业指本集团能够对其施加重大影响 (附注 (四)13(3)) 的企业。 
 
后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核
算，除非投资符合持有待售的条件。 
第85页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
13  长期股权投资 (续) 
 
(2)  后续计量及损益确认方法 (续) 
 
(b)  对合营企业和联营企业的投资 (续) 
 
本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括： 
 
－  对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，以前者作为长期股权投资的成
本；对于长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的
成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损
益。 
 
－  取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担
的被投资单位实现的净损益的份额，扣除本集团首次执行企业会
计准则之前已经持有的对联营企业及合营企业的投资按原会计准
则及制度确认的股权投资借方差额按原摊销期直线摊销的金额
后，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值。 
 
在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，本
集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基
础，按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认。本
集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照
持股比例计算归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。
内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值
损失的，则全额确认该损失。 
 
－  本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担
额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构
成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营
企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未
确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 
第86页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
13  长期股权投资 (续) 
 
(2)  后续计量及损益确认方法 (续) 
 
(b)  对合营企业和联营企业的投资 (续) 
 
－  对合营企业或联营企业除净损益以外所有者权益的其他变动，本
集团调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。 
 
(c)  其他长期股权投资 
 
其他长期股权投资，指本集团对被投资企业没有控制、共同控制、重
大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股
权投资。 
 
本集团采用成本法对其他长期股权投资进行后续计量。对被投资单位
宣告分派的现金股利或利润由本集团享有的部分确认为投资收益，不
划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润，但取得投资
时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利
润除外。 
 
(3)  确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 
 
共同控制指按照合同约定对被投资单位经济活动所共有的控制，仅在与经济
活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项： 
 
－  是否任何一个投资方均不能单独控制被投资单位的生产经营活动； 
－  涉及被投资单位基本经营活动的决策是否需要各投资方一致同意；及 
－  如果各投资方通过合同或协议的形式任命其中的一个投资方对被投资
单位的日常活动进行管理，则其是否必须在各投资方已经一致同意的
财务和经营政策范围内行使管理权。 
第87页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
13  长期股权投资 (续) 
 
(3)  确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 (续) 
 
重大影响指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本集团在判断对被投资单
位是否存在重大影响时，通常考虑以下一种或多种情形： 
 
－  是否在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表； 
－  是否参与被投资单位的政策制定过程； 
－  是否与被投资单位之间发生重要交易； 
－  是否向被投资单位派出管理人员；及 
－  是否向被投资单位提供关键技术资料等。 
 
(4)  减值测试方法及减值准备计提方法 
 
对子公司、合营公司和联营公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参
见附注 (四)28。 
 
对于其他长期股权投资，在资产负债表日，本集团对其他长期股权投资的账
面价值进行检查，有客观证据表明该股权投资发生减值的，采用个别方式进
行评估，该股权投资的账面价值高于按照类似金融资产当时市场收益率对未
来现金流量折现确定的现值的，两者之间的差额，确认为减值损失，计入当
期损益。该减值损失不能转回。 
 
其他长期股权投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。 
 
14  投资性房地产 
 
本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或
开发过程中将来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式
计量投资性房地产，即以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注(四)28) 在资产负
债表内列示。本集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值 (残值率 0 ~ 4%) 和
累计减值准备后在使用寿命内 (12.5 年 - 40 年)按年限平均法计提折旧或进行摊
销。 
第88页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
15  固定资产及在建工程 
 
固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命
超过一个会计年度的有形资产。 
 
外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用
状态前所发生的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工
程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用 (参见附注(四)16) 和使该项资
产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。 
 
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为
本集团提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分
确认为单项固定资产。 
 
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在符合
固定资产确认条件时计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与
固定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。 
 
固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注(四)28) 在资产负债表内列示，
在建工程以成本减减值准备 (参见附注(四)28) 在资产负债表内列示。 
 
自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工
程，且不计提折旧。 
 
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年
限平均法计提折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。租赁资产在租赁期与租
赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、年折
旧率和残值率分别为： 
 
类别  使用寿命(年)  年折旧率  残值率 
 
酒店、房屋、建筑物  12.5 - 40  2.40% - 7.68%  4% 
房屋、建筑物及酒店 
物业装修费*  5 - 10  10.00% - 20.00%  0% 
机器设备及运输工具  5 - 10  9.60% - 19.20%  4% 
电子设备  5  19.20%  4% 
其他设备  5  19.20%  4% 
第89页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
15  固定资产及在建工程 (续) 
 
*  如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当
期营业外支出。 
 
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核。 
 
16  借款费用 
 
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，
予以资本化并计入相关资产的成本。 
 
除上述借款费用外，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。 
 
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包
括折价或溢价的摊销)： 
 
－  对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当
期按实际利率计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取
得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以
资本化的利息金额。 
 
－  对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款
加权平均的实际利率计算确定。 
 
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的
未来现金流量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。 
 
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符
合资本化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利
息所产生的汇兑差额作为财务费用，计入当期损益。 
第90页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
16  借款费用 (续) 
 
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借
款费用暂停资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资
产达到可预定可使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始
资本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款
费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、且
中断时间连续超过 3个月的，本集团暂停借款费用的资本化。 
 
17  无形资产 
 
无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包
括为建造自用物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为
存货核算。外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该
项资产达到预定用途所发生的其他支出。 
 
无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见
附注 (四)28) 后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将
无形资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内
进行摊销，除非该无形资产符合持有待售的条件。 
 
  摊销年限 
 
土地使用权  50 ~ 70年 
 
本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表
日，本集团没有使用寿命不确定的无形资产。 
 
18  商誉 
 
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。 
 
本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注 (四)28) 在资产负债表内
列示，商誉在其相关资产组或资产组组合处臵时予以转出，计入当期损益。 
第91页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
19  质量保证金 
 
施工单位应留臵的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待
保证期过后根据实际情况和合同约定支付。 
 
20  职工薪酬 
 
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务而给予的各种形式报酬以及其他相关支
出。除因辞退福利外，本集团在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确
认为负债，并相应增加资产成本或当期费用。 
 
(a)  社会保险福利及住房公积金 
 
按照中国有关法规，本集团职工参加了由政府机构设立管理的社会保障体
系，按国家规定的基准和比例，为职工缴纳基本养老保险、基本医疗保险、
失业保险、工伤保险和生育保险等社会保险费用及住房公积金。上述缴纳的
社会保险费用及住房公积金按照权责发生制原则计入资产成本或当期损益。
本集团在按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义
务。 
 
(b)  辞退福利 
 
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在同时满足下列条件时，确认因解除与
职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期损益： 
 
－  本集团已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即
将实施； 
 
－  本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。 
 
21  维修基金 
 
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动
负债-代管基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施
的维修、更新。 
第92页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
22  预计负债及或有负债 
 
如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会
导致经济利益流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计
负债。对于货币时间价值影响重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金
额确定。 
 
对过去的交易或者事项形成的潜在义务，其存在须通过未来不确定事项的发生或
不发生予以证实；或过去的交易或者事项形成的现时义务，履行该义务不是很可
能导致经济利益流出本集团或该义务的金额不能可靠计量，则本集团会将该潜在
义务或现时义务披露为或有负债。 
 
23  政府补助 
 
政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府
以投资者身份向本集团投入的资本。政府拨入的投资补助等专项拨款中，国家相
关文件规定作为资本公积处理的，也属于资本性投入的性质，不属于政府补助。 
 
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。 
 
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量。 
 
本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关
的政府补助。本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政
府补助。与资产相关的政府补助，本集团将其确认为递延收益，并在相关资产使
用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集
团以后期间的相关费用或损失的，本集团将其确认为递延收益，并在确认相关费
用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本集团已发生的相关费用或损失的，则
直接计入当期损益。 
 
24  股份支付 
 
(a)  股份支付的种类 
 
本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。 
第93页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
24  股份支付 (续) 
 
(b)  权益工具公允价值的确定方法 
 
对于换取职工服务的股份支付，企业应当以股份支付所授予的权益工具的公
允价值计量。企业应在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具
数量的最佳估计为基础，按照权益工具在授予日的公允价值，将当期取得的
服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积中的其他资本公积。 
 
(c)  确认可行权权益工具最佳估计的依据 
 
在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动
等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，
最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权工具的数量一致。 
 
(d)  实施股份支付计划的相关会计处理 
 
本集团以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时，以授予职工权
益工具在授予日的公允价值计量。对于授予后完成等待期内的服务或达到规
定业绩条件才可行权的股份支付交易，本集团在等待期内的每个资产负债表
日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息对可行权权益工具数量
作出最佳估计，以此基础按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服
务计入相关成本或费用并相应计入资本公积。 
 
25  所得税 
 
除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的
所得税外，本集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。 
 
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得
税，加上以往年度应付所得税的调整。 
 
资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取
得资产、清偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后
的净额列示。 
第94页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
25  所得税 (续) 
 
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差
异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括
能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取
得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。 
 
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 
(或可抵扣亏损) ，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。 
 
商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。 
 
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据
已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递
延所得税资产和负债的账面金额。 
 
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延
所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以
转回。 
 
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销
后的净额列示： 
 
－  纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利； 
 
－  递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征
收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的
递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期
所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。 
 
26  收入 
 
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关
的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益
很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确
认。 
第95页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
26  收入 (续) 
 
(a)  销售商品收入 
 
当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品
收入： 
 
－  本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方； 
 
－  本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售
出的商品实施有效控制。 
 
本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。 
 
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得
了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及
已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。 
 
本集团将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上
述收入确认条件后转入营业收入科目。 
 
(b)  物业出租 
 
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实
现。 
 
(c)  提供劳务收入 
 
本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入
时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成
本能够可靠计量为前提。 
 
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入
企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的
实现。 
第96页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
26  收入 (续) 
 
(d)  建造合同收入 
 
在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认
合同收入和合同费用。 
 
本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工
进度。 
 
建造合同的结果不能可靠估计的，本集团分下列情况处理： 
 
－  合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确
认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用； 
 
－  合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同
收入。 
 
(e)  利息收入 
 
利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。 
 
27  经营租赁、融资租赁 
 
租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上
转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以
外的其他租赁。 
 
(a)  经营租赁租入资产 
 
经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费
用。 
第97页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
27  经营租赁、融资租赁 (续) 
 
(b)  经营租赁租出资产 
 
经营租赁租出的房地产按附注 (四)15 所述的折旧政策计提折旧，按附注 
(四)28 所述的会计政策计提减值准备。经营租赁的租金收入在租赁期内按直
线法确认为收入。经营租赁租出资产发生的初始直接费用，金额较大时应当
资本化，在整个租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损
益；金额较小时，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损
益。 
 
28  除存货，金融资产及其它长期股权投资的其他资产减值 
 
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹
象，包括： 
 
－  固定资产 
－  在建工程 
－  无形资产 
－  采用成本模式计量的投资性房地产 
－  对子公司、合营公司或联营公司的长期股权投资等，及 
－  商誉等 
 
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无
论是否存在减值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团
依据相关资产组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商
誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值测试。 
 
可收回金额是指资产的公允价值减去处臵费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间较高者。 
 
资产的公允价值减去处臵费用后的净额，是根据公平交易中销售协议价格减去可
直接归属于该资产处臵费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值，按照资
产在持续使用过程中和最终处臵时所产生的预计未来现金流量，综合考虑资产的
预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率对其进行折
现后的金额加以确定。 
第98页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
28  除存货，金融资产及其它长期股权投资的其他资产减值 (续) 
 
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面
价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同
时计提相应的资产减值准备。 
 
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。 
 
29  关联方 
 
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受
一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控
制而不存在其他关联方关系的企业，不构成本集团的关联方。本集团及本公司的
关联方包括但不限于： 
 
(a)  本公司的母公司； 
(b)  本公司的子公司； 
(c)  与本公司受同一母公司控制的其他企业； 
(d)  对本集团实施共同控制的投资方； 
(e)  对本集团施加重大影响的投资方； 
(f)  本集团的合营企业，包括合营企业的子公司； 
(g)  本集团的联营企业，包括联营企业的子公司； 
(h)  本集团的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员； 
(i)  本集团的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员； 
(j)  本公司母公司的关键管理人员； 
(k)  与本公司母公司关键管理人员关系密切的家庭成员；及 
(l)  本集团的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、
共同控制的其他企业。 
第99页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
29  关联方 (续) 
 
除上述按照企业会计准则的有关要求被确定为本集团或本公司的关联方外，根据
证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》的要求，以下企业或个人 (包括但
不限于) 也属于本集团或本公司的关联方： 
 
(m)  持有本公司 5% 以上股份的企业或者一致行动人； 
(n)  直接或者间接持有本公司 5% 以上股份的个人及与其关系密切的家庭成员，
上市公司监事及与其关系密切的家庭成员； 
(o)  在过去 12个月内或者根据相关协议安排在未来 12月内，存在上述 (a) ，(c) 
和 (m) 情形之一的企业； 
(p)  在过去12个月内或者根据相关协议安排在未来 12月内，存在 (i) ，(j) 和 (n) 
情形之一的个人；及 
(q)  由 (i) ，(j) ，(n) 和 (p) 直接或者间接控制的、或者担任董事、高级管理人员
的，除本公司及其控股子公司以外的企业。 
 
30  分部报告 
 
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营
分部为基础确定报告分部。经营分部，是指集团内同时满足下列条件的组成部
分： 
 
－  该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用； 
－  本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配臵资源、
评价其业绩； 
－  本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信
息。 
 
如果两个或多个经营分部存在相似经济特征且同时在以下方面具有相同或相似性
的，可以合并为一个经营分部： 
 
－  各单项产品或劳务的性质； 
－  生产过程的性质； 
－  产品或劳务的客户类型； 
－  销售产品或提供劳务的方式； 
－  生产产品及提供劳务受法律、行政法规的影响。 
第100页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
30  分部报告 (续) 
 
本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分
部报告所采用的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。 
 
31  股利分配 
 
资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为
资产负债表日的负债，在附注中单独披露。 
 
32  主要会计估计及判断 
 
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计
政策的应用及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不
同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会
计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。 
 
除附注(七) 12、50、(八) 载有关于商誉减值、金融工具公允价值的假设和风险因
素和股份支付的数据外，其他主要估计金额的不确定因素如下： 
 
(a)  存货跌价准备 
 
如附注 (四)12 所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货
的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。 
 
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售
价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。 
 
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低
于管理层的估计，则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并利润表中
予以确认。 
第101页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
32  主要会计估计及判断 (续) 
 
(b)  应收款项减值 
 
如附注 (四)11 所述，本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应收款
项，以评估是否出现减值情况，并在出现减值情况时评估减值损失的具体金
额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大
幅下降的可观察数据、显示个别或组合应收款项中债务人的财务状况出现重
大负面变动的可观察数据等事项。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，
且客观上与确认该损失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转
回。 
 
(c)  递延所得税资产的确认 
 
有关税务亏损和其他可抵扣暂时性差异的递延所得税资产是根据资产账面价
值预期变现或结算的方式以于资产负债表日已颁布的税法确认及计算。在确
定递延所得税资产的账面价值时，预期应纳税所得额的估计涉及多项有关本
集团经营环境的假设，且董事须作出大量判断。有关假设及判断的改变或会
影响待确认的递延所得税资产的账面价值及以后年度的利润。 
 
(d)  投资性房地产与固定资产的划分 
 
本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时
候建立了相关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的
房地产(包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)划分为投资性房
地产。因此，本集团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于
集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值，剩余部
分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的
部分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租，本集团对该部分单独核算。
如果不能，则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重大
时，该物业才会被划分为投资性房地产。另外，本集团单独对相关物业进行
判断，对出租的物业提供的辅助服务是否重大，以致该物业不符合投资性房
地产的确认条件。 
第102页 四  公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续) 
 
32  主要会计估计及判断 (续) 
 
(e)  投资性房地产与存货的划分 
 
本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金及 / 或资本增值。本
集团建造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建
的过程中，建成后用于出售的物业划分为存货-在建开发产品，而建成后用
于赚取租金及 / 或资本增值的物业划分为在建的投资性房地产。建成后，用
于出售的物业转入存货-已完工开发产品，而用于赚取租金及 / 或资本增值
的物业转入已完工的投资性房地产。 
 
(f)  子公司、合营公司与联营公司的划分 
 
本集团与第三方合作开发房地产项目。在个别项目公司的合作条款中约定，
如满足设定的条件，本集团有权以约定价格购买第三方所持有项目公司的部
分股权。本集团按照附注 (四)7 及 13 所述的会计政策，并根据各项目公司
的合作条款与实际情况对项目公司的性质做出判断，把该等项目公司划分为
子公司、合营公司及联营公司。本集团于往后年度会持续对子公司、合营公
司与联营公司的划分进行评估，并按附注 (四)7 及 13 所述的会计政策进行
相关的会计处理。 
 
33  主要会计政策和会计估计变更 
 
本期无会计政策和会计估计变更。 
第103页 五  税项 
 
1  主要税种及税率 
 
本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下： 
 
税项  计税基础  税率 
 
企业所得税  按应纳税所得额计征  (i) 
营业税  按应税营业收入计征  3%、5% 
增值税  按税法规定计算的销售货物和  6%、17% 
  应税劳务收入为基础计算销项 
  税额，在扣除当期允许抵扣的 
  进项税额后，差额部分为应交 
  增值税 
城市维护建设税  按实际缴纳营业税计征  按公司所在地政策缴纳 
土地增值税  按转让房地产所取得的增值额  按超率累进税率 30% - 60% 
  和规定的税率计征 
契税  按土地使用权的出让金额计征  3% - 5% 
 
(i)  除香港地区公司适用 16.5% 所得税税率，及个别享受优惠税率的子公司外，
本公司及其余子公司适用所得税税率为 25%。 
 
2  税收优惠及批文  
 
本年度，本集团及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生变化。 
 
第104页 六  企业合并及合并财务报表 
 
1  子公司情况 
 
本集团所有子公司均通过设立、投资或通过非同一控制下企业合并取得，无同一控制下企业合并取得的子公司。 
 
本报告期内，本集团纳入合并范围公司共计 703家。 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 
 
A  主要房地产公司 
实质上构
成对子公 少数股东权
年末实际  司净投资 少数股东  益中用于冲
组织机构  注册资本  投资额  的其他项 集团持股 集团表决 是否合 权益  减少数股东
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  代码  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  目余额  比例  权比例  并报表  (千元)  损益的金额 
深圳市万科房地 房地产开
1  产有限公司  全资子公司  有限责任公司  深圳  周彤  19227522-7  房地产开发  人民币  600,000  发经营  600,000  -  100%  100%  是  -  - 
广州市万科房地 房地产开
2  产有限公司  全资子公司  有限责任公司  广州  唐激扬  74992163-7   房地产开发  人民币  1,000,000  发经营  1,000,000  -     100%  100%  是  -     -    
上海万科房地产 房地产开
3  有限公司  全资子公司  有限责任公司  上海  孙嘉  63041977-0  房地产开发  人民币  800,000  发经营  800,000  -     100%  100%  是  -     -    
北京万科企业有 房地产开
4   限公司  全资子公司  有限责任公司  北京  毛大庆  10175096-X  房地产开发  人民币  2,000,000  发经营  2,000,000  -     100%  100%  是  -     -    
佛山市万科房地 房地产开
5  产有限公司  全资子公司  有限责任公司  佛山  张海  74705010-2  房地产开发  人民币  80,000  发经营  80,000  -     100%  100%  是  -     -    
东莞市万科房地 房地产开
6  产有限公司  全资子公司  有限责任公司  东莞  王海武  75920935-2  房地产开发  人民币  300,000  发经营  300,000  -  100%  100%  是  -  - 
珠海市万科房地 房地产开
7  产有限公司  全资子公司  有限责任公司  珠海  娄英平  78945399-7  房地产开发  人民币  10,000  发经营  10,000  -  100%  100%  是  -  - 
                                   
第105页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
A  主要房地产公司 (续) 
 
实质上构
成对子公 少数股东权
年末实际  司净投资 少数股东  益中用于冲
组织机构  注册资本  投资额  的其他项 集团持股 集团表决 是否合 权益  减少数股东
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  代码  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  目余额  比例  权比例  并报表  (千元)  损益的金额 
                                   
房地产开
发经营、
工程技术
厦门市万科房地 开发、技
8  产有限公司  全资子公司  有限责任公司 厦门  罗永国  79125295-9  房地产开发  人民币  50,000  术咨询  50,000  -  100%  100%  是  -  - 
房地产开
发经营、
福州市万科房地 工程管理
9  产有限公司  全资子公司  有限责任公司 福州  肖通川  66928203-8  房地产开发  人民币  20,000  服务  20,000  -  100%  100%  是  -  - 
海南万科房地产 房地产开
10  开发有限公司  全资子公司  有限责任公司 海南  丁健  68729707-3  房地产开发  人民币  10,000  发经营  10,000  -  100%  100%  是  -  - 
南京万科臵业有 房地产开
11  限公司  全资子公司  有限责任公司 南京  付凯  72835208-4  房地产开发  人民币  150,000  发经营  150,000   -  100%  100%  是  -  - 
江苏苏南万科房 房地产开
12  地产有限公司  全资子公司  有限责任公司 苏州  陆军  78994669-5  房地产开发  人民币  30,000  发投资  30,000  -  100%  100%  是  -  - 
宁波万科房地产 房地产开
13  开发有限公司  全资子公司  有限责任公司 宁波  李嵬  79301374-0  房地产开发  人民币  150,000  发经营  150,000  -  100%  100%  是  -  - 
房地产开
合肥万科臵业有 发经营、
14  限公司    全资子公司  有限责任公司 合肥  许焰林  67263852-5  房地产开发  人民币  200,000  开发咨询  200,000  -  100%  100%  是  -  - 
第106页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
A  主要房地产公司 (续) 
 
实质上构 
成对子公  少数股东权 
年末实际  司净投资  少数股东  益中用于冲 
组织机构  注册资本  投资额  其他项  集团持股  集团表决  是否合  权益  减少数股东 
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  代码  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  目余额  比例  权比例  并报表  (千元)  损益的金额 
唐山万科房地产开发 房地产开发
15  有限公司  全资子公司  有限责任公司  唐山  毛大庆  55044597-9  房地产开发  人民币  200,000  经营  200,000  -  100%  100%  是  -  - 
天津万科房地产有限 有限责任公司 房地产开发
16  公司  全资子公司  (中外合资)  天津  丁长峰  60089938-X  房地产开发  人民币   390,000  经营  390,000  -  100%  100%  是  -  - 
沈阳万科房地产开发 房地产开发
17  有限公司  全资子公司  有限责任公司  沈阳  黄凯  24343230-X  房地产开发  人民币  100,000  经营  100,000  -  100%  100%  是  -  - 
大连万科房地产开发 房地产开发
18  有限公司  全资子公司  有限责任公司  大连  丁长峰  60487180-0  房地产开发  人民币  32,000  经营  32,000  -  100%  100%  是  -  - 
大连万科城臵业有限 房地产开发
19  公司  全资子公司  有限责任公司  大连  单小海  79202499-0  房地产开发  美元  42,000   经营  329,923  -  100%  100%  是  -  - 
  长春万科房地产开 房地产开发
            
20  发有限公司  全资子公司  有限责任公司  长春  张建新  72709423-9  房地产开发  人民币             50,000  经营  50,000   -  100%  100%  是  -  - 
房地产开发
经营与建筑
烟台万科房地产开发 工程技术咨
21  有限公司  全资子公司  有限责任公司  烟台  丁长峰  69967973-0  房地产开发  人民币  30,000   询  30,000  -  100%  100%  是  -  - 
太原万科房地产有限 房地产开发
22  公司  全资子公司  有限责任公司  太原  曹江巍  55148623-8  房地产开发  人民币  60,000  经营  60,000  -  100%  100%  是  -     - 
青岛万科房地产有限 房地产开发
23  公司  全资子公司  有限责任公司  青岛  丁长峰  66788737-5  房地产开发  人民币  20,000  经营  20,000  -  100%  100%  是  -  - 
                                   
第107页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
A  主要房地产公司 (续) 
 
实质上构 
成对子公  少数股东权
年末实际  司净投资  少数股东  益中用于冲
组织机构  注册资本  投资额  的其他项  集团持股  集团表决  是否合 权益  减少数股东
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  代码  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  目余额  比例  权比例  并报表  (千元)  损益的金额 
                                   
成都万科房地产 房地产开
24  有限公司  全资子公司  有限责任公司  成都  刘军  62170066-7  房地产开发  人民币  80,000  发经营  80,000  -  100%  100%  是  -  - 
武汉市万科房地 房地产开
25  产有限公司  全资子公司  有限责任公司  武汉  李东  30008863-0  房地产开发  人民币  150,000  发经营  150,000  -  100%  100%  是  -  - 
万科 (重庆) 房地 房地产开
26  产有限公司  全资子公司  有限责任公司  重庆  陈运生  67611761-2  房地产开发  人民币  100,000  发经营  100,000  -  100%  100%  是  -  - 
西安万科企业有 房地产开
27  限公司  全资子公司  有限责任公司  西安  蔺晓瑞  66868321-9  房地产开发  人民币  20,000  发经营  20,000  -  100%  100%  是  -  - 
贵阳万科房地产 房地产开
28  有限公司  全资子公司  有限责任公司  贵阳  蔡平  69752888-3  房地产开发  人民币  100,000  发经营  100,000  -  100%  100%  是  -  - 
昆明万科房地产 房地产开
29  开发有限公司  全资子公司  有限责任公司  昆明  沙骥  55010492-0  房地产开发  人民币  20,000  发经营  20,000  -  100%  100%  是  -  - 
新疆万科房地产 房地产开
30  有限公司  全资子公司  有限责任公司  乌鲁木齐 高波涛  55241811-4  房地产开发  人民币  100,000  发经营  100,000  -  100%  100%  是  -  - 
房地产开
发、开发
管理服
浙江浙南万科房 房地产开发 务、开发
31  地产有限公司  全资子公司  有限责任公司  珠海  张瑜  57173456-9  与经营  人民币  1,300,000  咨询服务  1,300,000  -  100%  100%  是  -  - 
中山市万科房地 有限责任公司 房地产开
32  产有限公司  全资子公司  (中外合资)  中山  蔡立彬  75208139-2  房地产开发  美元  12,000  发经营  98,797  -  100%  100%  是  -  - 
                                   
第108页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
A  主要房地产公司 (续) 
 
实质上构 
成对子公  少数股东权 
年末实际  司净投资  少数股东  益中用于冲 
组织机构  注册资本  投资额  的其他项  集团持股 集团表决  是否合 权益  减少数股东 
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  代码  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  目余额  比例  权比例  并报表  (千元)  损益的金额 
                                   
房地产开
发经营、
开发管理
服务、开
长沙市万科房地产 发咨询服
33  开发有限公司   全资子公司  有限责任公司   长沙   张纪文  66857769-4  房地产开发  人民币  20,000  务  20,000  -  100%  100%  是  -  - 
芜湖万科房地产 房地产开
34  有限公司  全资子公司  有限责任公司 芜湖  张琦  58150297-2  房地产开发  人民币  60,000  发经营  60,000  -  100%  100%  是  -  - 
扬州万科房地产 房地产开
35  有限公司  全资子公司  有限责任公司 扬州  刘志锋  57031773-9  房地产开发  人民币  10,000  发经营  10,000  -    100%  100%  是  -  - 
郑州万科房地产 房地产开
36  有限公司  全资子公司  有限责任公司 郑州  蔡平  06000381-X  房地产开发  人民币  100,000  发经营  100,000  -  100%  100%  是  -  - 
徐州万科房地产 房地产开
37  有限公司  全资子公司  有限责任公司 徐州  耿冰  05521297-5  房地产开发  人民币  100,000  发经营  100,000  -  100%  100%  是  -  - 
济南万科房地产 房地产开
38  开发有限公司  全资子公司  有限责任公司 济南  丁长峰  05486371-7  房地产开发  人民币  100,000  发经营  100,000  -  100%  100%  是  -  - 
南宁市万科房地 房地产开
39  产有限公司  全资子公司  有限责任公司 南宁  常乐  06885714-x  房地产开发  人民币  10,000  发经营  10,000  -  100%  100%  是  -  - 
常州万科房地产 房地产开
40  有限公司  全资子公司  有限责任公司 常州  陆军  07278014-9  房地产开发  人民币  500,000  发  500,000  -  100%  100%  是  -  - 
                                   
第109页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
A  主要房地产公司 (续) 
 
实质上构 
成对子公  少数股东权
年末实际  司净投资  少数股东  益中用于冲
组织机构  注册资本  投资额  的其他项  集团持股 集团表决权 是否合 权益  减少数股东
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  代码  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  目余额  比例  比例  并报表  (千元)  损益的金额 
                                   
沈阳万科恒祥臵 有限责任公司 房地产开发 房地产开
41  地有限公司  控股子公司  (中外合资)  沈阳市  黄凯  57348955-2  经营  人民币  2,500,000  发经营  2,055,000  -  82%  60%注1  是      448,841  - 
上海万九绿合臵 房地产开发 房地产开
42  业有限公司  控股子公司  有限责任公司  上海  孙嘉  06598596-3  经营  人民币  1,800,000  发经营  918,000  -  51%  51%  是  878,715   - 
 上海祥大房地产 有限责任公司 房地产开
43  发展有限公司  控股子公司  (中外合资)  上海  孙嘉  63058535-7  房地产开发  人民币  1,783,000  发经营  1,337,250  -  75%  75%  是  948,056   - 
沈阳万科东阪臵 有限责任公司 房地产开
44  业有限公司  控股子公司  (中外合资)  沈阳  黄凯  56940876-4  房地产开发  人民币  1,700,000  发经营  1,181,500  -  70%  67%注1  是       521,462   - 
北京五矿万科臵 房地产开发 房地产开
45  业有限公司  控股子公司  有限责任公司  北京  刘小冰  56746316-1  经营  人民币  1,544,750  发  465,500  -  49%  60%注1  是  497,990   - 
广州市万怡房地 房地产开
46  产有限公司  控股子公司  有限责任公司  广州  张海  56599007-2  房地产开发  人民币  1,050,258  发经营  577,642  -  55%  55%  是  545,024   - 
沈阳万科浑南金
域房地产开发 房地产开
47  有限公司  全资子公司  有限责任公司  沈阳  黄凯  67196733-5  房地产开发  人民币  1,022,520  发经营  1,022,520  -  100%  100%  是  -  - 
北京中粮万科假
日风景房地产 房地产开
48  开发有限公司  控股子公司  有限责任公司  北京  周政  78860194-3  房地产开发  人民币  830,000  发经营  415,000  -  50%  60%注1  是  935,478   - 
                                   
                                   
第110页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
A  主要房地产公司 (续) 
 
实质上构 
成对子公  少数股东权
年末实际  司净投资  少数股东  益中用于冲
组织机构  注册资本  投资额  的其他项  集团持股 集团表决  是否合 权益  减少数股东
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  代码  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  目余额  比例  权比例  并报表  (千元)  损益的金额 
                                   
深圳市尚模发展有 房地产开
49  限公司  控股子公司  有限责任公司  深圳  周彤  27929595-x  房地产开发  人民币  775,000  发  465,000  -  60%  60%注2  是  -     - 
广州市万新房地产 房地产开
50  有限公司  全资子公司  有限责任公司  广州  唐激扬  77565716-3  房地产开发  港币  760,000  发经营  723,434  -  100%  100%  是  -  - 
北京万信投资发展
51  有限公司  全资子公司  有限责任公司  北京  郭伟  79755533-6  项目投资  人民币  740,000  项目投资  300,000  -  100%  100%  是  -  - 
上海美兰华府臵业 房地产开
52  有限公司  全资子公司  有限责任公司  上海  孙嘉  79708456-2  房地产开发  人民币  700,000  发经营  700,000  -  100%  100%  是  -  - 
宁波江北万科臵业 房地产开
53  有限公司  全资子公司  有限责任公司  宁波  李嵬  69507583-3  房地产开发  人民币  675,000  发经营  675,000  -  100%  100%  是  -  - 
杭州万泓臵业有限 房地产开
54  公司  控股子公司  有限责任公司  杭州  陈军  59959401-9  房地产开发  人民币  650,820  发  331,918  -  51%  51%  是  306,447  - 
 
宁波万港房地产开 房地产开
55  发有限公司  全资子公司  有限责任公司  宁波  李嵬  55111083-9  房地产开发  人民币  603,750  发经营  603,750  -  100%  100%  是  -  - 
沈阳万科金域蓝湾
房地产开发有限 房地产开
56  公司  全资子公司  有限责任公司  沈阳  黄凯  67196735-1  房地产开发  人民币  578,150  发经营  578,150  -  100%  100%  是  -  - 
                                   
                                   
第111页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
A  主要房地产公司 (续) 
 
实质上构 
成对子公  少数股东权 
年末实际  司净投资  少数股东  益中用于冲 
组织机构  注册资本  投资额  的其他项  集团持股  集团表决  是否合  权益  减少数股东 
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  代码  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  目余额  比例  权比例  并报表   (千元)  损益的金额 
                                   
成都万科成华臵业有 房地产开
57  限公司  控股子公司  有限责任公司  成都  刘军  79494457-1  房地产开发  人民币  554,479  发经营  471,307  -  85%  85%  是  83,172   - 
扬州万维臵业有限公 房地产开
58  司  控股子公司  有限责任公司  扬州  刘志锋  56684479-8  房地产开发  人民币  550,000  发经营  357,500  -  65%  66.7%注1  是  214,569   - 
北京住总万科房地产 房地产开
59  开发有限公司  控股子公司  有限责任公司  北京  孔祥明  56582677-4  房地产开发  人民币  550,000  发与经营  275,000  -  50%  60%注1  是  311,809   - 
合肥万科皓智地产有 房地产开发 房地产开
60  限公司  控股子公司  有限责任公司  合肥  许焰林  58049002-5  与经营  人民币  550,000   发  302,500   -  55%  67%注1  是  255,782  - 
上海万狮臵业有限公 房地产开发 房地产开
61  司  全资子公司  有限责任公司  上海  孙嘉  58683086-0  与经营  人民币  502,000  发  502,000  -  100%  100%  是  -  - 
天津万商地产投资有 房地产开
62  限公司  控股子公司  有限责任公司  天津  卢冰  56268617-1  房地产开发  人民币              500,000  发经营         255,000  187,563  51%   60%注1  是  438,891   - 
温州万科中梁臵业有 房地产开
63  限公司  控股子公司  有限责任公司  温州  张瑜  06058385-0  房地产开发  人民币   500,000  发  300,000  -  60%  60%  是   187,182  - 
 
注1： 本集团对上述公司的表决权比例是根据在该等子公司的董事会所占的表决权确定。本集团能够对该等子公司的财务和
经营决策实施控制，因此将该等公司纳入合并范围。 
 
注2： 本集团与外部股东依约划分资产和损益，分别经营，独立核算各自享有的经营成果。本集团仅享有住宅部分的经营成
果。 
第112页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
B  主要物业管理公司 
实质上构成 少数股东权
年末实际投 对子公司净 少数  益中用于冲
组织机构代 注册资本  资额  投资的其他 集团持股  集团表决 是否合 股东权益  减少数股东
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  码  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  项目余额  比例  权比例  并报表  (千元)  损益的金额 
                                   
万科物业发展有限
1  公司  全资子公司  有限责任公司 深圳  朱保全  72713457-9  物业服务  人民币  107,696  物业管理  107,696  -  100%  100%  是  -  - 
深圳市万科物业服
2  务有限公司  全资子公司  有限责任公司 深圳  向云  19220453-3  物业服务  人民币  50,000  物业服务  50,000  -  100%  100%  是  -  - 
广州市万科物业服
3  务有限公司  全资子公司  有限责任公司 广州  向云  76769550-6  物业服务  人民币  5,000  物业服务  5,000  -  100%  100%  是  -  - 
东莞市万科物业服
4  务有限公司  全资子公司  有限责任公司 东莞  向云  77307550-6  物业服务  人民币  5,000  物业服务  5,000  -  100%  100%  是  -  - 
佛山市万科物业服
5  务有限公司  全资子公司  有限责任公司 东莞  向云  78578501-1  物业服务  人民币  5,000  物业服务  5,000  -  100%  100%  是  -  - 
南京万科物业管理
6  有限公司  全资子公司  有限责任公司 南京  喻斌  13338488-8  物业服务  人民币  5,000  物业服务  5,000  -  100%  100%  是  -  - 
上海万科物业服务
7  有限公司  全资子公司  有限责任公司 上海  陈东彪  13338488-8  物业服务  人民币  12,260  物业服务  12,260  -  100%  100%  是  -  - 
北京万科物业服务
8  有限公司  全资子公司  有限责任公司 北京  毛大庆  10251724-6  物业服务  人民币  22,000  物业服务  22,000  -  100%  100%  是  -  - 
                                   
 
第113页  
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
B  主要物业管理公司(续) 
实质上构成 少数股东权
年末实际投 对子公司净 少数  益中用于冲
组织机构代 注册资本  资额  投资的其他 集团持股  集团表决 是否合 股东权益  减少数股东
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  码  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  项目余额  比例  权比例  并报表  (千元)  损益的金额 
                                   
天津万科物业服务
9  有限公司  全资子公司  有限责任公司 天津  谢炜  10310940-4  物业服务  人民币  10,000  物业服务  10,000  -  100%  100%  是  -  - 
沈阳万科物业服务
10  有限公司  全资子公司  有限责任公司 沈阳  黄凯  24338057-0  物业服务  人民币  10,000  物业服务  10,000  -  100%  100%  是  -  - 
成都万科物业服务
11  有限公司  全资子公司  有限责任公司 成都  冯霞  72344582-0  物业服务  人民币  5,000  物业服务  5,000  -  100%  100%  是  -  - 
武汉万科物业服务
12  有限公司  全资子公司  有限责任公司 武汉  向云  30002142-8  物业服务  人民币  12,000  物业服务  12,000  -  100%  100%  是     
长春万科物业服务
13  有限公司  全资子公司  有限责任公司 深圳  向云  73593064-7  物业服务  人民币  5,000  物业服务  5,000  -  100%  100%  是  -  - 
万睿智能科技有限
14  公司  全资子公司  有限责任公司 深圳  喻斌  06271916-8  智能科技  人民币  10,000  智能科技  10,000  -  100%  100%  是  -  - 
第114页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
C  非主要经营子公司 
实质上构成 少数股东权
年末实际投 对子公司净 集团  少数  益中用于冲
组织机构  注册资本  资额  投资的其他 持股  集团表决 是否合 股东权益  减少数股东
序号  名称  子公司类型  企业类型  注册地  法人代表  代码  业务性质  币种  (千元)  经营范围   (千元)  项目余额  比例  权比例  并报表  (千元)  损益的金额 
                                   
 
万科地产 (香港)  房地产代
1  有限公司  全资子公司  有限责任公司 香港  不适用  不适用  投资  港币  15,600  理投资  14,612  -  100%  100%  是  -  - 
永达中国投资有限
2  公司  全资子公司  有限责任公司 香港  不适用  不适用  投资  港币  10  投资  9  -  100%  100%  是  -  - 
万科臵业 (香港)  房地产代
3  有限公司  全资子公司  有限责任公司 香港  不适用  不适用  投资  美元  9,500  理投资  69,526  -  100%  100%  是  -  - 
万科臵业地产 (香
4  港)有限公司  全资子公司  有限责任公司 香港  不适用  不适用  投资  美元  46,385  投资  285,954  -  100%  100%  是  -  - 
东莞万科建筑技术 建筑技术
5  研究有限公司  全资子公司  有限责任公司 东莞  王蕴  79623925-1  其他  人民币  20,000  研究  20,000  -  100%  100%  是  -  - 
深圳市万科财务顾
6  问有限公司  全资子公司  有限责任公司 深圳  阙东武  19222789-0  咨询服务  人民币  15,000  咨询服务  15,000  -  100%  100%  是  -  - 
深圳市浪骑游艇会 游艇及泊
7  有限公司  全资子公司  有限责任公司 深圳  王杰梅  70843406-6  游艇服务  人民币  57,100  位租赁  57,100  -  100%  100%  是  -  - 
                                   
第115页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(1)  通过设立或投资等方式取得的子公司 (续) 
 
D  非主要子公司 
 
本集团尚有其他地产公司 501 家，注册资本总额 4,901,304 万元，非主要物业公司 21 家，注册资本总额 4,316 万元，非
主要其他子公司主要是以持股为目的无主营业务的设于境外的公司、装饰装修设计公司、投资公司等，共 97家，注册资
本为172,596万元。 
 
(2)  本集团无在同一控制下企业合并取得子公司。 
 
(3)  非同一控制下企业合并取得的主要子公司： 
 
实质上构
成对子公 少数股东权
年末实际投 司净投资 集团持 集团表 是否 少数  益中用于冲
注册资本  资额  的其他项 股比例 决权比 合并 股东权益  减少数股东
子公司全称  子公司类型  注册地  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  目余额  (%)  例(%)  报表  (千元)  损益的金额 
                           
深圳富春东方(集团)有限公司  全资子公司  深圳  房地产开发  美元  14,600  房地产开发经营  120,740  -  100%  100%  是  -  - 
深圳市富春东方房地产开发
有限公司  全资子公司  深圳  房地产开发  人民币  158,000  房地产开发经营  158,000  -  100%  100%  是  -  - 
海南富春东方房地产开发有
限公司  全资子公司  海南  房地产开发  人民币  20,000  房地产开发经营  20,000  -  100%  100%  是  -  - 
上海天亿臵业发展有限公司  控股子公司  上海  房地产开发  人民币  50,000  房地产开发经营  45,000  -  90%  90%  是  14,322  - 
浙江万科南都房地产有限
公司  全资子公司  杭州  房地产开发  人民币  150,000  房地产开发经营  150,000  -  100%  100%  是  -  - 
第116页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
1  子公司情况 (续) 
 
(3)  非同一控制下企业合并取得的主要子公司 (续) 
 
实质上构 少数股东
成对子公 权益中用
年末实际 司净投资 集团持 集团表 是否 少数  于冲减少
注册资本  投资额  的其他项 股比例 决权比 合并 股东权益 (千 数股东损
子公司全称  子公司类型  注册地  业务性质  币种  (千元)  经营范围  (千元)  目余额  (%)  例(%)  报表  元)  益的金额 
                           
杭州良渚文化村开发有限公司  全资子公司  杭州  房地产开发  人民币  30,000  房地产开发经营  30,000  -  100%  100%  是  -  - 
杭州林庐房地产开发有限公司  全资子公司  杭州  房地产开发  人民币  170,000  房地产开发经营  170,000  -  100%  100%  是  -  - 
苏州南都建屋有限公司  控股子公司  苏州  房地产开发  人民币  375,000  房地产开发经营  262,500  -  70%  70%  是  189,830  - 
镇江万科房地产有限公司  全资子公司  镇江  房地产开发  人民币  50,000  房地产开发经营  50,000  -  100%  100%  是  -  - 
镇江润都臵业有限公司  全资子公司  镇江  房地产开发  人民币  20,000  房地产开发经营  20,000  -  100%  100%  是  -  - 
镇江润中臵业有限公司  全资子公司  镇江  房地产开发  人民币  10,000  房地产开发经营  10,000  -  100%  100%  是  -  - 
镇江润桥臵业有限公司  全资子公司  镇江  房地产开发  人民币  10,000  房地产开发经营  10,000  -  100%  100%  是  -  - 
大连万科魅力之城开发有限           
    公司  全资子公司  大连  房地产开发  人民币  340,000  房地产开发经营  340,000  -  100%  100%  是  -  - 
沈阳万科永达房地产开发           
    有限公司  控股子公司  沈阳  房地产开发  美元  24,100  房地产开发经营  96,645  -  49%  60%  是  339,133  - 
万科臵业 (海外) 有限公司  控股子公司  开曼群岛  房地产开发  港币  2,116  房地产开发经营  891,920  -  75%  75%  是  231,889  - 
第117页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
2  本集团无特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体。 
 
3  合并范围发生变更的说明 
 
本集团本年度持有半数以上但未纳入合并范围的公司明细如下： 
 
公司名称  持股比例  表决权比例 
     
云南万科城投房地产有限公司  51%  50% 
长沙市领域房地产开发有限公司  60%  50% 
长沙市领域投资有限公司  60%  50% 
平度万科臵业有限公司  51%  50% 
上海万双建筑技术有限公司  60%  50% 
广州市万轩房地产有限公司  51%  50% 
201 Folsom Acquisition JV, L.P.  71.50%  50% 
温州万鑫臵业有限公司  51%  50% 
 
本集团与合作方约定相关重大财务和经营决策均需合作各方一致同意，故本集团
将其作为合营公司进行核算。 
 
本集团无持有半数及半数以下表决权比例但纳入合并范围的公司。 
 
第118页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
4  本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体 
 
(1)  本年新纳入合并范围的子公司 
自合并日至年末
新增
年末净资产 /   的净利润 /  
方式 
名称  (净负债)  (净亏损) 
       
南京龙西臵业有限公司  9,730,571.91   (269,428.09)  新设 
南宁市万科投资有限公司  119,977,089.44   (22,910.56)  新设 
南宁市万科五象房地产有限公司  99,963,966.20   (36,033.80)  新设 
清远市泰同园林工程有限公司  100,002.92   2.92   新设 
厦门市万科商务会所有限公司  1,000,296.79   296.79   新设 
陕西佳鑫伟业房地产开发业有限公司  9,996,250.00  (3,750.00)  新设 
上海万之江房地产开发有限公司  100,039,548.38   39,548.38   新设 
深圳市万科前海公馆建设管理有限公司  10,008,396.91   8,396.91   新设 
深圳市万科云城臵地有限公司  10,000,000.00   -  新设 
石狮市万科滨海房地产有限公司  19,874,705.68   (125,294.32)  新设 
漳州市万科滨江臵业有限公司  9,886,748.82   (113,251.18)  新设 
常州万科房地产有限公司  493,601,656.58   (6,398,345.29)  新设 
大连万兴臵业有限公司  23,918,078.42   (81,921.58)  新设 
无锡橡树汇养老管理服务有限公司  2,746.06  (97,253.94)  新设 
宁波万启臵业有限公司  409,067,111.19   (375,583.81)  新设 
青岛万科物业服务有限公司  488,828.16  (11,171.84)  新设 
重庆林畔花园臵业有限公司  59,708,729.05  (317,112.16)  新设 
吉林省万方房地产开发有限公司  20,186,164.46   186,164.46   新设 
杭州万爵臵业有限公司  199,926,818.06   (73,181.94)  新设 
南京万科商业管理有限公司  -   -   新设 
昆明万云房地产开发有限公司  10,028,509.92   28,315.48   新设 
温州万筑房地产开发有限公司  10,002,244.73   2,244.73   新设 
杭州万洲臵业有限公司  442,786,366.83   (7,213,633.17)  新设 
武汉君澜酒店管理有限公司  999,873.21   (126.79)  新设 
南宁市万科城房地产有限公司  186,976,458.37   (13,023,541.63)  新设 
南宁市万荣房地产有限公司  199,996,066.62   (3,933.38)  新设 
深圳市万睿智能科技有限公司  10,015,927.69   15,927.69   新设 
佛山市顺德区万科缤纷四季臵业有限公司  9,541,587.42   (458,412.58)  新设 
上海万九绿合臵业有限公司  1,793,296,812.12   (6,703,187.88)  新设 
       
第119页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
4  本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体 (续) 
 
(1)  本年新纳入合并范围的子公司 (续) 
 
自合并日至年末
新增
年末净资产 /   的净利润 /  
方式 
名称  (净负债)  (净亏损) 
       
北京万瑞房地产开发有限公司  709,448.43   (9,290,551.57)  新设 
东莞市万汇房地产开发有限公司  8,780,081.45   (1,219,918.55)  新设 
武汉万科祥盈管理服务有限公司  6,792,898.14   (3,207,101.86)  新设 
昆明万宝房地产开发有限公司  10,179,491.33   177,906.93   新设 
佛山市南海区万云房地产投资有限公司  1,994,286.67   (5,713.33)  新设 
清远市万合房地产有限公司  9,825,011.91   (174,988.09)  新设 
杭州东学投资管理有限公司  99,761.13   (238.87)  新设 
镇江盛夏投资咨询有限公司  98,448.40   (1,551.60)  新设 
镇江日昇投资咨询有限公司  103,182.46   3,182.46   新设 
成都万科蓉北臵业有限公司  7,955,239.97   (2,044,760.03)  新设 
青岛万科银盛泰臵业有限公司  377,875,935.51   (2,124,064.49)  新设 
广州市第五食堂餐饮管理有限公司  101,177.98   1,177.98   新设 
南昌万科西城房地产有限公司  9,975,198.15   (24,801.85)  新设 
清远市万科酒店管理有限公司  (941,195.57)  (1,941,195.57)  新设 
青岛万科酒店管理有限公司  744,111.83   644,111.83   新设 
青岛万科房地产开发建设有限公司  421,566,345.50   (8,433,654.50)  新设 
深圳市万欧房地产开发有限公司  9,997,701.92   (2,298.08)  新设 
宁波屹林花木有限公司  812,952.99   (187,047.01)  新设 
泉州市万科北峰房地产有限公司  107,494,012.02   (12,505,987.98)  新设 
南宁市万科房地产有限公司  9,998,851.04   (1,148.96)  新设 
佛山市万福投资有限公司  990,588.19   (9,411.81)  新设 
成都四季流辉投资有限公司  10,191,460.90   (8,539.10)  新设 
宁波万江臵业有限公司  822,998,518.64   (5,577,293.67)  新设 
厦门市金色万味餐饮有限公司  83,563.42  (16,436.58)  新设 
北京首开万科臵业有限公司  71,568,163.75   (431,836.25)  新设 
北京橡树汇养老投资管理有限公司  (1,118,867.23)  (1,218,867.23)  新设 
东莞市万泽房地产有限公司  9,994,519.71   (5,480.29)  新设 
广州市千盛苗木有限公司  965,541.09   (34,458.91)  新设 
深圳市万科回龙埔房地产开发有限公司  9,998,546.61   (1,453.39)  新设 
宁波万明臵业有限公司  49,710,193.48   (289,806.52)  新设 
成都橡树汇投资管理有限公司  (394,523.09)  (494,523.09)  新设 
广州市万衡房地产有限公司  10,005,287.49   5,287.49   新设 
广州市万科文苑房地产有限公司  10,007,182.97   7,182.97   新设 
       
第120页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
4  本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体 (续) 
 
(1)  本年新纳入合并范围的子公司 (续) 
 
自合并日至年末
新增
年末净资产 /   的净利润 /  
方式 
名称  (净负债)  (净亏损) 
       
上海国际医学园区万科臵业有限公司  10,008,827.58   8,827.58   新设 
苏州万金房地产有限公司  198,937,276.90   (1,062,723.10)  新设 
徐州淮海天地商业管理有限公司  4,676,063.99   (323,936.01)  新设 
长沙市万科西部臵业有限公司  29,992,226.72   (7,773.28)  新设 
重庆溪畔臵业有限公司  19,829,266.55   (170,733.45)  新设 
北京首开万科和泰臵业有限公司  66,989,922.15   (1,010,077.85)  新设 
东莞市万宏房地产有限公司  9,977,577.75   (22,422.25)  新设 
东莞市万顺房地产有限公司  9,993,594.98   (6,405.02)  新设 
东莞市万胜房地产有限公司  9,994,535.93   (5,464.07)  新设 
东莞市万益房地产有限公司  9,995,767.33   (4,232.67)  新设 
杭州迈新投资管理有限公司  100,105.77   105.77   新设 
杭州迈策投资管理有限公司  100,105.77   105.77   新设 
青岛新都心臵业有限公司  1,004,540,104.42   (4,422,495.58)  新设 
沈阳万科北溪臵业有限公司  9,503,540.05   (496,459.95)  新设 
浙江万科赛艇运动俱乐部  500,466.70   466.70   新设 
闽侯县万科汇开发有限公司  6,802,638.29   (3,197,361.71)  新设 
青岛万科银盛泰投资有限公司  43,577,018.87   (6,422,981.13)  新设 
武汉万科锦程房地产有限公司  5,457,106.77   (4,542,893.23)  新设 
深圳市万科都汇商业有限公司  9,743,479.29   (256,520.71)  新设 
西安万科中泽臵业有限公司  9,995,419.06   (4,580.94)  新设 
西安万科中启臵业有限公司  10,009,703.78   9,703.78   新设 
北京天竺万科臵业有限公司  20,895,357.50   (104,642.50)  新设 
东莞市万创工程检测有限公司  6,000,469.09   469.09   新设 
佛山市南海区万璟臵业有限公司  1,991,193.75   (8,806.25)  新设 
佛山市南海区万瑞投资有限公司  4,990,522.40   (9,477.60)  新设 
博商资产管理有限公司  50,001,307.43   1,307.43   新设 
杭州明与睿投资管理有限公司  998,992.95   (1,007.05)  新设 
杭州万霆臵业有限公司  89,735,680.62   (264,319.38)  新设 
济南万拓房地产开发有限公司  9,996,333.98   (3,666.02)  新设 
嘉兴万联房地产开发有限公司  147,451,102.29   (2,548,897.71)  新设 
佛山市顺德区万海投资有限公司  991,069.78   (8,930.22)  新设 
芜湖北翔投资管理有限公司  99,984.16   (15.84)  新设 
温州万科中梁臵业有限公司  467,955,056.13   (32,044,943.87)  新设 
郑州万科美景房地产开发有限责任公司  77,875,066.99   (22,124,933.01)  新设 
       
第121页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
4  本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体 (续) 
 
(1)  本年新纳入合并范围的子公司 (续) 
 
自合并日至年末
新增方
年末净资产 /   的净利润 /  
式 
名称  (净负债)  (净亏损) 
       
Vanke Property (USA) LLC  6,145,786.62   49,083.22  新设 
Vanke Real Estate (Singapore) Company Private 
    Limited  5,810,020.64   (20,328.00)  新设 
Kosciuszko Investments Limited  5,486,032.84   1,084.96   新设 
Wkland Finance Holding Company Limited  3,785,343.12   3,785,343.12   新设 
Alps Investments Limited  18.54  12.44  新设 
Wkland H Limited  12.19   -  新设 
Mainlandcn IV Company Limited  6.10   -  新设 
Mainlandcn II Company Limited   6.10  -  新设 
Mainlandcn III Company Limited   6.10  -  新设 
Wkland Investment II Limited  6.09   -  新设 
Wkinv HK Holdings Limited  6.09   -  新设 
Target Link Limited  0.79   -  新设 
Best Rising Limited  0.79   -  新设 
Vanke Holdings USA LLC  -  -  新设 
Top Access Limited  (2,357.81)  (2,358.60)  新设 
Minya Konka Investments Limited   (3,773.76)  (3,773.76)  新设 
Wkinv Sig Holdings Limited  (9,191.42)  (9,197.29)  新设 
Wkinv Sig I Limited  (9,191.42)  (9,197.29)  新设 
Excel Guardian Limited (BVI)  (1,220,021.89)  (1,220,027.99)  新设 
Wkdeveloper Sig I Private limited  (1,852,000.49)  (1,880,125.50)  新设 
Vanke Operations USA LLC  (3,176,732.00)  (3,176,732.00)  新设 
Wkland Finance Holding II Company Limited  (7,509,772.78)  (7,509,778.87)  新设 
Bestgain Real Estate Lyra Limited  6.09  -  新设 
Bestgain Real Estate Limited  6.09  -  新设 
Charm East Limited  0.79   -  收购 
北京京投阳光房地产开发有限公司  240,033,567.69   (7,778,205.84)  收购 
唐山二十二冶万筑房地产开发有限公司  45,666,416.81   (4,321,726.94)  收购 
深圳市尚模发展有限公司  949,342,032.73   103,663,125.09   收购 
烟台竹林苑臵业有限公司  (9,539,012.63)  (15,212,541.16)  收购 
郑州美铭科技产业园综合开发有限公司  26,192,490.58   506,464.17   收购 
河南省美景之州地产开发有限公司  72,806,160.98   (27,193,839.02)  收购 
北京明达源通投资管理有限公司  (135,019.50)  (225,509.50)  收购 
成都传媒文化臵业有限公司  71,159,689.25   (4,270,349.99)  收购 
北京凯德新铭房地产开发有限公司  499,445,045.83   (2,427,669.97)  收购 
第122页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
4  本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体 (续) 
 
(1)  本年新纳入合并范围的子公司 (续) 
 
自合并日至年末
年末净资产 /   新增
的净利润 /  
(净负债)  方式 
名称  (净亏损) 
       
云南浙万臵业有限公司  (16,701,462.56)  (26,694,324.05)  收购 
长沙万科环球村臵业有限公司  (796,450.36)  258,084.52   收购 
湖南百汇投资有限公司  352,025,985.74   (12,613,190.17)  收购 
贵阳创元房地产开发有限公司  76,758,653.60   1,426,397.20   收购 
武汉万悦城房地产开发有限公司  9,632,105.67   (367,894.33)  收购 
河南美景鸿城臵业有限公司  41,060,682.57   (29,089,317.43)  收购 
郑州美地臵业有限公司  (1,292,933.25)  3,440,895.95   收购 
郑州航空港区万科美景臵业有限公司  29,468,492.78   (531,507.22)  收购 
山东乐水臵业有限公司  19,282,197.99   1,902,415.97   收购 
东莞市瑞祺卓盈实业投资有限公司  4,832,419.24   (167,897.41)  收购 
深圳市西城房地产开发有限公司  9,815,250.79   (184,749.21)  收购 
陕西驰骋房地产开发有限公司  72,332,068.97   (267,931.03)  收购 
陕西中硕房地产开发有限公司  9,985,150.20   (14,849.80)  收购 
陕西利昌源房地产开发有限公司  120,003,877.43   (12,314.71)  收购 
西安唐安房地产开发有限公司  22,131,323.90   (1,601,548.05)  收购 
西安青业房地产开发有限公司  4,470,204.70   (529,795.30)  收购 
广州市荣达家用电器有限公司  254,304,947.16   1,004,947.16   收购 
中山市科誉房地产发展有限公司  10,577,567.95   577,567.95   收购 
 
本集团持有上述公司过半数表决权从而合并该等公司。 
 
上述通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。本集
团收购上述公司的实质是购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。 
 
第123页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
4  本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体 (续) 
 
(2)  本年不再纳入合并范围的子公司 
 
不再纳入
合并范围 处臵日净资产 /  年初至处臵日 
名称  的原因  (净负债)  净利润 / (净亏损) 
       
杭州万科臵业有限公司  注销  368,128,491.91  2,839,871.48 
深圳市万科东海岸房地产开发有限 
    公司  注销  60,370,548.79  391,831.70 
合肥万科瑞麟地产有限公司  注销  7,992,407.81  (19.86) 
合肥万科兆翔地产有限公司  注销  7,992,485.65  (19.70) 
沈阳万科浑南房地产开发有限公司  注销  18,392,051.24  (553,263.13) 
深圳市万科东海岸实业有限公司  注销  13,606,942.92  (6,888.37) 
广州市番禺向信房地产有限公司  注销  849,345,687.81  7,465,012.49 
杭州南都佑圣房地产开发有限公司  注销  3,275,274.42  2,122,984.12 
西安万科南华臵业有限公司  注销  10,054,774.19  - 
西安万科南岭臵业有限公司  注销  10,050,041.12  - 
杭州郡泓投资管理有限公司  出售  99,666.99  (264.69) 
济南万筑房地产开发有限公司  出售  98,446,761.88  (1,166,308.66) 
广州市万轩房地产有限公司  出售  99,953,827.88  5,719.63 
成都万科南城臵业有限公司  出售  51,474,904.68  1,474,904.68 
杭州东越投资管理有限公司  出售  100,000.00  (192.06) 
上海万浦臵业有限公司  出售  9,779,901.16  (3,346,523.25) 
佛山市南海区万宏房地产有限公司  出售  1,989,190.13  (10,809.87) 
贵阳万科劲嘉臵业有限公司  出售  (4,650,537.87)  (5,352,339.50) 
长春万科新里程房地产开发有限公司  出售  34,692,982.44  (5,294,624.43) 
杭州万坤臵业有限公司  出售  30,000,000.00  123,542,937.27 
 
5  本集团本年未发生同一控制下企业合并 (2012年：无) 。 
 
6  本集团本年未发生非同一控制下的企业合并。(2012 年：本集团于年内通过其全
资子公司Wkland Investments Company Limited 以约港币10.94亿元收购万科臵业 
(海外) 有限公司 (前称“南联地产控股有限公司”) 75% 的股份，收购价格相当于
每股港币 5.6197 元。万科臵业 (海外) 有限公司及其子公司在收购完成后成为集
团的子公司。) 
第124页 六  企业合并及合并财务报表 (续) 
 
7  本年出售丧失控制权的股权而减少的子公司 
 
名称  出售日 
   
杭州郡泓投资管理有限公司  2013年3月14日 
济南万筑房地产开发有限公司  2013年3月14日 
广州市万轩房地产有限公司  2013年3月7日 
成都万科南城臵业有限公司  2013年6月5日 
杭州东越投资管理有限公司  2013年4月19日 
上海万浦臵业有限公司  2013年4月11日 
佛山市南海区万宏房地产有限公司  2013年3月8日 
贵阳万科劲嘉臵业有限公司  2013年7月4日 
长春万科新里程房地产开发有限公司  2013年8月28日 
杭州万坤臵业有限公司  2013年10月1日 
 
处臵上述子公司的损益确认方法为股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入投资收
益。 
 
8  本集团本年未发生反向购买 (2012年：无) 。 
 
9  本集团本年未发生吸收合并 (2012年：无) 。 
 
10  境外经营实体主要报表项目的折算汇率 
 
于 2013 年 12 月 31 日，合并财务报表中包含的香港子公司的财务报表均已折算
为人民币列示，折算汇率为中国人民银行 2013 年 12 月 31 日公布的港币及美元
对人民币的汇率，具体为 1 港币=人民币 0.7862 元 (2012 年：0.81085 元) 以及 1
美元=人民币6.0969元 (2012年：6.2855元) 。 
第125页  
七  合并财务报表项目附注 
 
1  货币资金 
 
  2013年12月31日  2012年12月31日 
项目  原币  折算汇率  折合人民币  原币  折算汇率  折合人民币 
             
现金  人民币  1,114,820.34   1.0000   1,114,820.34  人民币  1,552,448.35  1.0000  1,552,448.35 
  美元  -     6.0969   -     美元  572.33  6.2855  3,597.38  
  港币  2369.99   0.7862   1,863.29   港币  44,300.13  0.81085  35,920.76 
小计        1,116,683.63         1,591,966.49 
银行 
存款  人民币  42,679,476,994.36  1.0000  42,679,476,994.36 人民币  50,637,761,737.82  1.0000  50,637,761,737.82 
  美元  202,548,150.65  6.0969  1,234,915,819.72  美元  207,740,466.05  6.2855  1,305,827,880.68 
  港币  513,586,934.19  0.7862  403,782,047.66  港币  410,864,037.40   0.81085  333,169,647.94 
  日元  71.63  0.0578  4.14  日元  -  0.0724  - 
新加坡
 
币  1,214,342.28  4.7845  5,810,020.64    -  5.0929  - 
小计        44,323,984,886.52        52,276,759,266.44 
其他货 
币资金  人民币  40,308,225.08   1.0000   40,308,225.08  人民币  13,190,822.56   1.0000  13,190,822.56  
小计        40,308,225.08         13,190,822.56 
合计        44,365,409,795.23        52,291,542,055.49 
 
其他货币资金为物业项目维护基金(见附注 (七)30 其他非流动负债) 。银行存款中含有
受 限 使 用 三 个 月 以上 资 金 为 人 民 币 1,361,260,622.70 元   (2012 年 ： 人 民 币
1,171,318,104.61 元)  和募集专项资金人民币 102,800,000.00 元  (2012 年：人民币
105,095,089.00 元)  。存放境外货币资金：香港公司境外账户银行存款美元
139,594,826.05元 (2012年：美元 98,547,723.13元) ，港币 490,539,344.84元 (2012年：
港币 399,969,356.65 元) ，新加坡币 1,214,342.28 元(2012 年：新加坡币 0 元) ，共计折
合人民币1,242,567,837.38元 (2012年：人民币 943,791,953.12元) 。 
第126页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
2  应收账款 
 
(1)  应收账款按种类披露： 
 
    2013年12月31日  2012年12月31日 
  金额  比例  坏账准备  比例  金额  比例  坏账准备  比例 
    人民币  (%)  人民币  (%)  人民币  (%)  人民币  (%) 
                 
单项金额重大并
单项计提坏账
准备的应收账
款  1,303,425,174.14  41.83   10,856,848.98  0.83  627,003,676.55   32.74  7,445,547.29   1.19 
单项金额虽不重
大但单项计提
坏账准备的应
收账款  1,812,293,468.59  58.17   25,892,012.38  1.43  1,288,300,722.50  67.26  21,310,328.27   1.65 
合计  3,115,718,642.73  100.00   36,748,861.36    1,915,304,399.05  100.00  28,755,875.56    
 
以上应收账款主要为待收取的购房款，并包括建造合同业务应收款人民币
536,254,946.98元 (2012年：人民币170,295,854.31元) 。 
 
单项金额重大的款项为单项金额在人民币 1,000万元以上 (含人民币 1,000万
元) 的应收账款。 
 
本集团无单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收
账款 (2012年：无) 。 
 
(2)  年末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的应收账款坏账准备计提： 
 
2013年12月31日 
计提
应收账款内容  账面余额  坏账金额  比例  理由 
         
单项金额重大并单项
计提坏账准备的应收
账款  1,303,425,174.14  10,856,848.98  0.83%  待收取房款 
         
单项金额虽不重大但单 待收取房款和物业服务
项计提坏账准备的应 费,根据每项可收回性单
收账款  1,812,293,468.59  25,892,012.38  1.43%  独计提坏账准备 
 
合计  3,115,718,642.73  36,748,861.36   
第127页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
2  应收账款 (续) 
 
(2)  年末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的应收账款坏账准备计提 
(续)： 
 
2012年12月31日 
计提
应收账款内容  账面余额  坏账金额  比例  理由 
         
单项金额重大并单项
计提坏账准备的应  
收账款  627,003,676.55   7,445,547.29   1.19%  待收取房款 
         
待收取房款和物业
单项金额虽不重大但 服务费，根据每项
单项计提坏账准备 可收回性单独计提
的应收账款  1,288,300,722.50  21,310,328.27   1.65%  坏账准备 
合计  1,915,304,399.05  28,755,875.56      
 
(3)  本集团无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但
在本年又全额收回或转回的应收账款 (2012年：无) 。 
 
(4)  本集团本年未有通过重组等其他方式收回的应收账款 (2012年：无) 。 
 
(5)  本集团本报告期实际核销的应收账款金额为人民币 1,815,416.65 元 (2012
年：人民币 129,343.96元)，核销原因为对方单位破产应收租金无法收回。 
 
(6)  本集团无对持有本公司 5% (含5%) 以上表决权股份的股东的应收款项 (2012
年：无) 。 
第128页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
2  应收账款 (续) 
 
(7)  应收账款金额前五名单位情况 
 
2013年12月31日 
占应收账
款总额的
单位名称  与本公司关系  金额  年限  比例 
法人一  非关联方  255,478,908.94  1年以内  8.20% 
1年以内/1-2年/2-
法人二  非关联方  139,165,961.81  4.47% 
3年 
法人三  非关联方  128,900,000.00  1年以内  4.14% 
1-2年/2-3年/3年
法人四  非关联方  108,678,104.95  3.49% 
以上 
法人五  非关联方  99,442,467.00    1年以内/1-2年  3.19% 
合计    731,665,442.70    23.49 % 
本集团应收账款前五名主要是公司根据完工百分比法确认建造合同收入形
成。 
 
本集团 2012 年应收账款前五名总额为人民币 533,784,883.55 元，占应收账
款总额比例为 27.87%。 
 
(8)  按照应收账款的账龄分类列示如下： 
账龄  2013年  2012年 
     
1年以内 (含 1年)  2,664,494,441.36  1,682,745,521.12  
1 - 2年  (含2年)  275,015,230.82    154,308,342.94 
2 - 3年 (含3年)  144,928,206.46  55,874,335.33 
3年以上  31,280,764.09  22,376,199.66 
小计  3,115,718,642.73  1,915,304,399.05 
减： 坏账准备  36,748,861.36  28,755,875.56 
合计  3,078,969,781.37  1,886,548,523.49 
账龄自应收账款确认日起开始计算。 
 
本集团本年度无终止确认的应收款项情况 (2012年：无) 。 
 
本集团无以应收款项为标的进行证券化的交易 (2012年：无) 。 
 
七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
第129页 3  预付款项 
 
(1)  预付款项账龄分析如下： 
 
  2013年12月31日  2012年12月31日 
账龄  金额  比例 (%)  金额  比例 (%) 
         
1年以内 (含1年)  25,696,954,655.22    89.68   29,074,385,403.28  87.12 
1 - 2年 (含2年)  1,598,819,878.60    5.58  3,863,103,952.18  11.58 
2 - 3年 (含3年)  1,145,543,649.88    4.00  111,084,969.19  0.33 
3年以上  212,346,918.91    0.74   325,037,610.43  0.97 
合计  28,653,665,102.61   100.00   33,373,611,935.08  100.00 
 
账龄自预付款项确认日起开始计算。 
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费
等。账龄超过一年的预付款项，主要因土地未交付。 
 
(2)  预付款项前五名单位情况 
 
2013年12月31日 
与本公司 比例 
单位名称  关系  金额  时间  未结算原因  (%)  
        一年以内 / 一    
至两年 / 二至
武汉市子湖实业有限公司  非关联方  1,716,057,658.54  三年 /三年以上  预付地价款  5.99% 
济南市国土资源局  非关联方  764,967,500.00  一年以内  预付地价款  2.67% 
杭州市萧山区财政局  非关联方  755,175,000.00  一年以内  预付地价款  2.64% 
一年以内 / 
武汉盛之源臵业有限公司  非关联方  460,829,659.44   一至两年  预付地价款  1.61% 
深圳市宜汇投资有限公司   非关联方  300,000,000.00  一年以内  预付地价款  1.05% 
合计  3,997,029,817.98      13.96% 
   
本集团本年末超过一年且金额重大的预付账款主要是预付武汉市子湖实业有
限公司的鲩子湖前期项目款 14.29 亿元，项目正在积极有序的推进，预计部
分地块2014年可以移交公司。 
 
本集团 2012年预付款项前五名总额为人民币 4,413,029,817.98元，占预付款
项总额比例 15.10%。 
 
本集团无对持有本公司 5% (含5%) 以上表决权股份的股东的预付款项 (2012
年：无) 。 
第130页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
4  其他应收款 
 
(1) 其他应收款分类： 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
土地保证金等政府部门保证金  6,640,705,431.78  4,072,527,857.43 
合作方经营往来款  10,330,358,301.65  5,839,746,982.39 
应收联营/合营企业款  16,668,372,457.77  9,108,323,065.67 
其他  1,541,929,624.37  1,347,843,541.42 
小计  35,181,365,815.57  20,368,441,446.90 
其他应收款坏账准备  (366,048,574.16)  (310,519,610.66) 
合计  34,815,317,241.41  20,057,921,836.24 
 
 (2)  其他应收款按种类披露： 
 
2013年12月31日  2012年12月31日 
 
金额  比例  坏账准备  比例  金额  比例  坏账准备  比例 
 
(%)  (%)  (%)  (%) 
         
单项金额重大的 
    其他应收款  31,181,774,880.16  88.63   38,048,682.82  0.12   17,245,162,014.45  84.67  22,628,695.41  0.13 
单项金额不重大 
    但按信用风险 
    特征组合后该 
    组合的风险较 
    大的其他应 
    收款  261,322,703.11   0.74  196,945,115.26   75.36   189,414,118.58  0.93  162,466,849.04  85.77 
其他不重大其他   
    应收款  3,738,268,232.30  10.63  131,054,776.08   3.51  2,933,865,313.87  14.40  125,424,066.21  4.28 
合计  35,181,365,815.57  1 00.00   366,048,574.16    20,368,441,446.90 100.00  310,519,610.66 
   
单项金额重大的款项为单项金额在人民币 3,000 万元以上 (含人民币 3,000 万元) 
的其他应收款，主要为合作项目开发所需垫付的资金。 
 
单项金额不重大但按信用风险特征组合后风险较大的款项主要为单项金额小于人
民币 3,000 万元，但因实行酬金制的物业服务项目产生的亏损应向所服务客户收
取，该款项的信用风险较大，本集团将其认定为按信用风险特征组合后风险较大
的其他应收款。 
 
第131页  
七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
4  其他应收款 (续)  
 
(3)  按照其他应收款的账龄分类列示如下： 
 
账龄  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
1年以内 (含 1年)  27,520,420,240.54  14,201,663,469.46 
1 - 2年 (含2年)  3,707,556,866.01   3,544,605,362.74 
2 - 3年 (含3年)  2,647,673,344.45   2,263,164,776.50 
3年以上  1,305,715,364.57   359,007,838.20 
小计  35,181,365,815.57  20,368,441,446.90 
减：坏账准备  366,048,574.16  310,519,610.66 
合计  34,815,317,241.41   20,057,921,836.24 
 
 (4)  年末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计
提： 
 
2013年12月31日 
其他应收款内容  账面余额  坏账金额  计提比例  理由 
         
单项金额重大的  根据每项可收回性单独计提
    其他应收款  31,181,774,880.16  38,048,682.82  0.12%   坏账准备 
单项金额不重大但按 
    信用风险特征组合 
    后该组合的风险较  实行酬金制的物业服务中心
    大的其他应收款  261,322,703.11   196,945,115.26   75.36%   往来款，可收回性较小。 
单项金额不重大但单  金额不重大的其他应收款，
    独进行减值测试的  根据每项可收回性单独计提
 
    其他应收款  3,738,268,232.30  131,054,776.08   3.51%  坏账准备 
合计  35,181,365,815.57  366,048,574.16     
 
第132页  
七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
4 其他应收款 (续) 
 
(4)  年末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提
（续）： 
2012年12月31日 
其他应收款内容  账面余额  坏账金额  计提比例  理由 
         
单项金额重大的  根据每项可收回性单独计提
    其他应收款  17,245,162,014.45  22,628,695.41  0.13%  坏账准备 
单项金额不重大但按 
    信用风险特征组合 
    后该组合的风险较  实行酬金制的物业服务中心
    大的其他应收款  189,414,118.58  162,466,849.04  85.77%  往来款，可收回性较小。 
单项金额不重大但单  金额不重大的其他应收款，
    独进行减值测试的  根据每项可收回性单独计提
    其他应收款  2,933,865,313.87  125,424,066.21  4.28%  坏账准备 
合计  20,368,441,446.90  310,519,610.66     
 
第133页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
4  其他应收款 (续) 
 
(4)  年末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提 
(续)： 
 
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款的账龄
分析： 
 
  2013年12月31日  2012年12月31日 
  金额  比例  坏账准备  金额  比例  坏账准备 
账龄    (%)  人民币    (%)   
             
1年以内 (含1年)  71,908,584.53    27.52    34,478,266.22    38,459,144.73  20.30  25,635,108.05 
1 - 2年 (含2年)  38,459,144.73    14.72    25,635,108.05    89,780,422.10  47.40  75,657,189.24 
2 - 3年 (含3年)  89,780,422.10    34.36    75,657,189.24    10,500,257.56  5.54  10,500,257.56 
3 - 4年 (含4年)  10,500,257.56   4.02    10,500,257.56    9,320,823.81  4.92  9,320,823.81 
4 - 5年 (含5年)  9,320,823.81   3.57    9,320,823.81    12,832,118.16  6.78  12,832,118.16 
5年以上  41,353,470.38     15.81     41,353,470.38    28,521,352.22  15.06  28,521,352.22 
合计  261,322,703.11  100.00   196,945,115.26   189,414,118.58  100.00  162,466,849.04 
 
(5)  本集团没有本报告期前已全额计提坏账准备或计提坏账准备的比例较大，但在本
期又全额收回或转回的其他应收款 (2012年：无) 。 
 
(6)  本集团本报告期因债务单位注销等原因，实际核销的其他应收款金额为人民币
2,313,492.81元 (2012年：人民币32,867.76元) 。 
 
(7)  本集团本年末无对持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东的其他应收款
项 (2012年：无) 。 
 
(8)  金额较大的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与合作方往来款、一年内
发生的代垫款及保证金。 
第134页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
4  其他应收款 (续) 
 
(9)  其他应收款前五名单位的情况： 
 
2013年12月31日 
占其他应收款
与本公司  总额的 
单位名称  关系  金额  年限  比例 (%)  备注 
           
       
武汉联投万科房地产有限公司  合营企业  2,195,052,440.94  1年以内/1-2年  6.24  合营企业往来 
北京万湖房地产开发有限公司  联营企业  1,599,649,345.56  1年以内  4.55  联营企业往来 
中粮地产 (集团) 股份有限公司  外部企业  1,336,908,333.34  1-2年  3.80  合作往来 
上海万科盈江投资管理有限公司  合营企业  1,282,308,350.99  1年以内  3.64  合营企业往来 
北京万科东方房地产开发有限公司  合营企业  1,155,007,500.00  1年以内  3.28  合营企业往来 
           
合计    7,568,925,970.83     21.51    
 
本集团 2012 年其他应收款前五名总额为人民币 6,124,450,707.42 元，占其他应收
款总额比例 30.07% 。 
第135页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
4  其他应收款 (续) 
 
(10)  应收关联方款项： 
 
2013年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2013年12月31日  2012年12月31日 
       
北京万湖房地产开发有限公司  联营企业  1,599,649,345.56  - 
上海静园房地产开发有限公司  联营企业  906,420,768.56  267,490,768.56 
Ultimate Vantage Limited  联营企业  574,382,301.83  - 
北京京投银泰臵业有限公司  联营企业  458,998,830.23  586,786,039.80 
广州花都雅展房地产开发有限公司  联营企业  408,982,100.00  - 
重庆中航万科云岭臵业有限公司  联营企业  274,196,866.36  207,653,701.80 
重庆中航万科峻景臵业有限公司  联营企业  256,099,326.20  289,470,486.87 
沈阳中铁万科朗榆臵地有限公司  联营企业  254,276,627.84  249,526,402.15 
宁波中万臵业有限公司  联营企业  241,647,815.98  217,314,128.00 
芜湖万科信达房地产有限公司   联营企业  211,713,753.00  - 
重庆云畔臵业有限公司  联营企业  149,831,750.00  - 
重庆万滨臵业有限公司  联营企业  131,633,456.32  112,017,691.19 
廊坊旷世基业房地产开发有限公司  联营企业  70,512,438.10  69,191,688.53 
苏州科建房地产有限公司  联营企业  65,885,787.14  48,107,404.26 
合肥一航万科地产有限公司  联营企业  62,858,192.94  52,209,043.68 
广州银业君瑞房地产开发有限公司  联营企业  62,351,274.66  68,372,744.88 
成都一航万科滨江房地产开发有限公司  联营企业  37,555,641.37  52,128,258.28 
上海重万臵业有限公司  联营企业  30,087,429.44  91,825,508.70 
长沙东方城房地产开发有限公司  联营企业  12,495,994.40  12,495,994.40 
上海万科长宁臵业有限公司  联营企业  8,776,449.25  67,500,000.00 
成都金碧满堂投资有限公司  联营企业  7,960,101.43  - 
佛山市长盛建筑科技有限公司  联营企业  1,160,000.00  - 
北京五园科盛房地产开发有限公司  联营企业  222,775.90  2,070,060,288.00 
Vankic Investment (Cayman Islands) Limited  联营企业  4,816.55  - 
深圳市万科滨海房地产有限公司  联营企业  -  620,033,157.37 
上海南都白马房地产开发有限公司  联营企业  -  188,002.53 
广州市万尚房地产有限公司  联营企业  -  358,532,927.42 
佛山市顺德区中航万科房地产有限公司  联营企业  -  130,144,892.65 
长春万科溪之谷房地产开发有限公司  联营企业  -  71,771,434.01 
       
小计    5,827,703,843.06  5,642,820,563.08 
       
 
 
第136页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
4  其他应收款 (续) 
 
(10)  应收关联方款项 (续)： 
 
2013年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2013年12月31日  2012年12月31日 
       
武汉联投万科房地产有限公司  合营企业  2,195,052,440.94  1,027,900,209.99 
上海万科盈江投资管理有限公司  合营企业  1,282,308,350.99  - 
北京万科东方房地产开发有限公司  合营企业  1,155,007,500.00  - 
贵阳万科劲嘉臵业有限公司  合营企业  1,056,925,962.15  - 
济南万筑房地产开发有限公司  合营企业  1,023,400,000.00  - 
湖南湘诚壹佰臵地有限公司  合营企业  820,758,455.90  - 
北京首开万科房地产开发有限公司  合营企业  744,688,338.61  - 
温州万鑫臵业有限公司  合营企业  741,469,285.14  - 
长春万科新里程房地产开发有限公司  合营企业  735,000,000.00   
富阳东润臵业有限公司  合营企业  593,041,053.57  - 
珠海市海愉臵业有限公司  合营企业  476,132,593.00  474,152,850.00 
杭州东尚臵业有限公司  合营企业  463,454,696.41  753,405,364.55 
北京中粮万科房地产开发有限公司  合营企业  454,535,634.15  - 
东莞市万科臵地有限公司  合营企业  429,414,413.17  399,392,594.02 
北京万科东地房地产开发有限公司  合营企业  367,892,229.25  - 
苏州万康房地产有限公司  合营企业  365,708,927.34   
成都万科南城臵业有限公司  合营企业  288,939,702.51  - 
北京祥筑房地产开发有限公司  合营企业  278,458,767.01  - 
Sherwood Development Pte Ltd  合营企业  284,005,040.93  - 
北京五和万科房地产开发有限公司  合营企业  245,726,810.83   
广州市万轩房地产有限公司  合营企业  180,722,430.82  - 
唐山万润房地产开发有限公司  合营企业  139,512,187.15  79,484,180.07 
中航万科有限公司  合营企业  124,498,338.30  - 
富阳东和臵业有限公司  合营企业  121,826,000.00  121,826,000.00 
武汉万科城花璟苑房地产有限公司  合营企业  121,609,328.61   
富阳永通房地产开发有限公司  合营企业  110,458,474.99  87,115,159.70 
苏州万江房地产有限公司  合营企业  108,079,292.97  - 
平度万科臵业有限公司  合营企业  107,904,505.98  37,734,985.36 
武汉雅苑万科房地产有限公司  合营企业  69,856,657.26  56,049,657.26 
杭州协鼎臵业有限公司   合营企业  46,889,695.00  - 
北京京投万科房地产开发有限公司  合营企业  45,379,825.93  41,832,805.08 
上海万之城房地产开发有限公司  合营企业  12,701,062.32  207,276,088.48 
山东小珠山建设发展有限公司  合营企业  12,448,242.94  978,437.59 
天津市迪万投资有限公司  合营企业  5,243,840.00  131,243,840.00 
上海万双建筑技术有限公司  合营企业  748,005.37  363,163.26 
北京东方万科投资管理有限公司  合营企业  10.00  - 
云南浙联地产有限公司  合营企业  -  46,747,167.23 
       
小计     15,209,798,099.54   3,465,502,502.59 
合计    21,037,501,942.60   9,108,323,065.67  
 
上述应收关联方款项包括列作非流动资产的应收合营企业款共计人民币
4,369,129,484.83 元(2012 年：无)(见附注七(15))。本年对关联方的利息收入
为人民币537,346,194.77 元 (2012年：人民币 384,375,809.04元) 。 
 
七  合并财务报表项目附注 (续) 
第137页  
4  其他应收款 (续) 
 
(11)  本集团本年未发生终止确认的其他应收款项的情况 (2012年：无) 。 
 
(12)  本集团本年度未发生以其他应收款为标的进行证券化的交易 (2012 年：
无) 。 
 
5  存货 
 
(1)  存货分类 
 
  2013年12月31日  2012年12月31日 
项目  账面余额  跌价准备  账面价值  账面余额  跌价准备  账面价值 
             
已完工开发产品  17,717,311,059.20  -  17,717,311,059.20  16,001,236,290.78  7,407,412.00   15,993,828,878.78 
在建开发产品  188,681,675,137.37  -  188,681,675,137.37  162,218,787,944.61  -  162,218,787,944.61 
拟开发产品  124,374,532,345.19  -  124,374,532,345.19  76,733,826,056.15  -  76,733,826,056.15 
其他  359,704,737.23  -  359,704,737.23  217,670,105.53  -  217,670,105.53 
             
合计：  331,133,223,278.99  -  331,133,223,278.99  255,171,520,397.07  7,407,412.00   255,164,112,985.07 
 
本年计入存货成本的资本化借款费用为人民币 5,061,779,598.61 元 (2012 年：人民币
4,028,197,200.18元) 。 
 
于 2013年 12月 31日，上述存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期
借款抵押的存货价值为人民币 117亿元 (2012年：人民币111亿元) 。 
 
(2)  存货跌价准备 
 
本年减少 
项目  年初账面余额  本年计提额  转回  转销  年末账面余额 
          
其他项目  7,407,412.00  -  7,048,022.37  359,389.63  - 
合计  7,407,412.00  -  7,048,022.37  359,389.63  - 
 
(3)  存货跌价准备情况 
 
本期转回存货  本期转回金额占该项存
项目  计提存货跌价准备的依据  跌价准备原因  货期末余额的比例 
       
影响存货价值减少的 
其他项目  可变现价值低于账面价值  因素已消失  1.96% 
 
七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货 (续) 
 
第138页 (4)  存货明细表: 
 
i  已完工开发产品 
 
最近一期的 
项目名称  竣工时间  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额  跌价准备 
鞍山万科城  2013年07月     11,885,522.41           616,423,016.04    489,616,552.45   138,691,986.00              -    
北京北河沿甲77号  2013年09月     -                            813,182,042.15      -      813,182,042.15               -    
北京大都会  2013年05月   162,070,571.95                1,466,092,701.68     965,947,289.29     662,215,984.34               -    
北京红狮家园  2013年10月  27,181,889.23  704,158,211.37  561,833,731.07  169,506,369.53             -    
北京金域华府  2012年12月  179,660,458.96  7,254.47  81,319,670.13  98,348,043.30             -    
北京如园C3  2013年09月  -     1,600,706,619.00  1,335,199,257.19  265,507,361.81             -    
成都海悦汇城  2013年11月  4,939,970.72  942,652,954.82  871,699,153.19  75,893,772.35             -    
大连海港城  2013年09月  -     608,558,321.75  501,697,188.09  106,861,133.66             -    
大连溪之谷  2013年10月  173,261,107.16  298,622,516.50  375,618,765.50  96,264,858.16             -    
东莞紫台  2013年10月  195,365,007.42  715,310,294.40  721,920,473.95  188,754,827.87             -    
东莞金域国际  2013年10月  -     748,621,997.73  446,169,850.11  302,452,147.62             -    
东莞金域松湖  2013年11月  5,624,229.30  765,753,313.37  684,201,916.88  87,175,625.79             -    
东莞双城水岸  2013年12月  358,596,358.72  185,893,016.93  410,937,025.83  133,552,349.82             -    
东莞松湖中心  2013年09月  -     423,230,907.88  337,555,428.59  85,675,479.29             -    
东莞长安万科中心  2012年12月  442,277,498.40  103,647,154.97  173,184,773.98  372,739,879.39             -    
佛山万科缤纷四季花园  2013年06月  51,606,877.51  694,770,500.00  695,327,878.26  51,049,499.25             -    
佛山金域国际  2013年12月  -     258,563,353.38  212,326,853.18  46,236,500.20             -    
佛山金域蓝湾  2013年12月  46,131,710.91  543,455,267.19  533,380,824.30  56,206,153.80             -    
佛山天傲湾  2013年12月  -     619,113,280.63  296,845,652.74  322,267,627.89             -    
佛山万科城  2013年11月  32,859,988.30  80,405,468.87  54,736,907.33  58,528,549.84             -    
佛山沁园  2012年12月  182,634,763.95  33,848,576.92  179,812,442.72  36,670,898.15  -    
福州金域榕郡  2013年12月  8,068,366.07  2,080,947,186.30  2,033,831,342.36  55,184,210.01             -    
莆田万科城  2013年12月  -     1,105,477,606.96  830,813,375.25  274,664,231.71             -    
福州万科广场  2013年10月  -     686,456,360.20  632,984,365.67  53,471,994.53             -    
抚顺金域蓝湾  2013年10月  134,702,693.36  367,629,455.36  362,558,023.81  139,774,124.91             -    
广州东荟城  2013年12月  -     924,332,787.18  884,249,362.02  40,083,425.16             -    
广州万科府前花园  2013年09月  67,158,146.04  1,014,951,522.31  1,028,573,903.94  53,535,764.41             -    
广州新光城市花园  2013年12月  32,631,153.06  571,596,274.79  539,332,716.33  64,894,711.52             -    
广州柏悦湾  2013年06月  129,158,115.78  202,933,767.80  300,587,916.34  31,503,967.24  -    
烟台海云台  2013年10月  447,781,506.91  302,350,666.23  284,501,847.03  465,630,326.11             -    
杭州草庄  2012年12月  284,473,028.53  3,788,842.80  66,819,850.88  221,442,020.45             -    
杭州公望  2013年03月  25,563,495.79  257,840,213.24  227,455,564.25  55,948,144.78  - 
杭州良渚文化村  2013年12月  724,175,338.57  831,812,042.78  1,289,987,633.85  265,999,747.50             -    
 
第139页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货 (续) 
 
(4)  存货明细表: (续) 
 
i  已完工开发产品 (续) 
 
最近一期的 
项目名称  竣工时间  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额  跌价准备 
吉林万科城  2013年12月  161,473,854.55  833,119,985.52  786,969,912.15  207,623,927.92             -    
嘉兴金域缇香  2013年10月  -     1,047,953,540.68  595,144,406.74  452,809,133.94             -    
烟台假日风景  2013年10月  49,824,637.36  399,781,648.14  352,880,158.42  96,726,127.08  - 
昆明金色领域  2013年12月  -     352,448,190.95  221,821,475.63  130,626,715.32             -    
太原金域国际  2013年12月  -     1,214,923,500.00  1,128,830,183.27  86,093,316.73  - 
西安金域曲江  2013年12月  25,496,458.58  1,670,478,804.68  1,474,598,663.69  221,376,599.57             -    
西安万科城7#地  2013年12月  59,773,137.06  1,179,103,377.84  1,064,463,826.69  174,412,688.21  -    
成都金域西岭  2013年04月  115,872,024.52  662,648,174.19  568,270,084.80  210,250,113.91             -    
晋中朗润园  2013年10月  -     618,989,100.00  558,210,780.66  60,778,319.34             -    
南昌青山湖名邸  2013年06月  45,194,518.55  355,937,229.99  361,613,495.10  39,518,253.44             -    
南京金域蓝湾  2013年12月  325,940,893.42  1,167,763,845.02  1,130,420,328.63  363,284,409.81             -    
南通金域蓝湾  2013年06月  8,208,716.55  571,788,173.12  537,559,643.35  42,437,246.32             -    
秦皇岛假日风景  2013年12月  -     642,263,012.00  549,500,024.30  92,762,987.70             -    
青岛蓝山  2013年12月  36,393,591.21  707,460,368.54  622,045,112.26  121,808,847.49             -    
青岛万科城  2013年12月  66,854,761.43  878,350,162.13  783,078,388.51  162,126,535.05             -    
青岛万科生态城  2013年12月  -     2,124,009,746.30  1,922,326,631.50  201,683,114.80  - 
青岛魅力之城  2012年12月  65,382,016.67  -     34,418,837.56  30,963,179.11  -    
清远万科城  2013年12月  226,813.23  631,910,507.78  530,488,465.82  101,648,855.19             -    
三亚森林度假公园  2013年11月  95,590,672.72  766,623,086.40  750,715,879.68  111,497,879.44  - 
上海城花新园  2013年12月  684,298,128.28  147,338,203.68  716,340,030.94  115,296,301.02             -    
上海五玠坊  2013年03月  -     1,591,128,933.51  1,522,402,506.56  68,726,426.95             -    
长沙城市花园  2012年12月  56,139,691.02  38,962,981.86  55,966,012.30  39,136,660.58             -    
长沙万科城  2012年12月  26,132,259.44  733,115,703.88  716,413,800.96  42,834,162.36  - 
深圳第五园  2013年12月  112,772,244.55  1,043,409,823.64  1,052,757,494.64  103,424,573.55             -    
深圳公园里  2013年12月  -     1,532,930,487.49  1,418,268,573.17  114,661,914.32             -    
深圳金色领域  2013年06月  26,841,400.78  376,741,946.16  355,665,641.32  47,917,705.62             -    
深圳金域缇香  2013年12月  -     427,667,784.28  374,046,907.72  53,620,876.56             -    
深圳千林山居  2013年03月  70,687,310.04  1,064,432,512.93  1,011,511,242.21  123,608,580.76             -    
深圳天琴湾  2012年12月  951,024,864.31  -  17,478,588.27     933,546,276.04             -    
深圳翡丽郡  2013年12月  -     702,628,553.83  668,970,122.68  33,658,431.15  -    
沈阳柏翠园  2013年06月  313,369,136.76  201,100,540.49  376,999,035.15  137,470,642.10             -    
沈阳春河里  2013年09月  85,350,629.77  458,393,453.94  454,440,515.45  89,303,568.26             -    
沈阳惠斯勒小镇  2013年12月  -     522,711,992.57  185,203,447.76  337,508,544.81  - 
沈阳金域蓝湾  2013年02月  80,248,356.89  799,116,163.98  830,907,322.52  48,457,198.35             -    
第140页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货 (续) 
 
(4)  存货明细表: (续) 
 
i  已完工开发产品 (续) 
 
最近一期的 
项目名称  竣工时间  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额  跌价准备 
沈阳明天广场  2013年12月  -     717,408,149.16  543,838,006.01  173,570,143.15  - 
沈阳香湖盛景苑南区  2012年11月  99,125,107.22  -     38,144,862.76  60,980,244.46  - 
苏州玲珑湾  2013年06月  118,731,758.60  484,457,626.33  469,405,370.21  133,784,014.72  - 
苏州新都会  2013年12月  198,949,233.26  251,997,145.67  213,720,105.96  237,226,272.97  - 
唐山金域华府  2013年08月  -     724,519,215.65  618,335,163.07  106,184,052.58  - 
唐山红郡  2013年11月  209,746,280.10  405,917,020.08  208,320,112.60  407,343,187.58  - 
天津东丽湖  2012年09月  326,834,404.68  265,006,724.05  329,092,072.19  262,749,056.54  - 
天津海港城  2013年10月  26,612,932.88  467,919,209.86  448,398,901.51  46,133,241.23  - 
天津新里程  2013年10月  128,113,158.55  291,642,525.68  315,173,763.95  104,581,920.28  - 
芜湖万科城  2013年12月  -     764,909,351.95  574,162,118.71  190,747,233.24  - 
温州龙湾花园  2013年12月  -     2,047,022,590.32  1,278,561,572.77  768,461,017.55  - 
无锡金域缇香  2013年12月  89,706,021.01  1,055,508,943.40  915,270,252.84  229,944,711.57  - 
无锡魅力之城  2013年10月  286,407,978.73  511,134,168.95  590,371,129.41  207,171,018.27  - 
成都五龙山公园  2013年12月  338,589,288.93  1,150,962,383.07  817,706,324.96  671,845,347.04  - 
武汉汉阳国际  2013年12月  -     620,742,531.87  473,020,523.51  147,722,008.36  - 
武汉红郡  2013年12月  460,458,845.77  737,651,934.44  919,346,601.24  278,764,178.97  - 
武汉金色城市  2013年09月  -     2,189,646,377.42  1,997,312,618.97  192,333,758.45  - 
武汉万科城  2013年10月  5,548,665.09  622,617,587.80  575,631,823.84  52,534,429.05  - 
长春柏翠园  2013年12月  439,136,249.42  120,926,590.99  310,561,420.23  249,501,420.18  - 
镇江蓝山花园  2013年12月  20,958,048.40  457,128,130.59  358,312,372.64  119,773,806.35  - 
中山朗润园  2013年11月  137,298,098.06  366,764,212.65  373,928,212.64  130,134,098.07  - 
重庆锦程  2013年12月  61,715,779.53  2,699,625,178.09  2,500,132,875.61  261,208,082.01  - 
重庆缇香郡  2013年10月  67,940,660.30  40,615,084.39  54,222,100.66  54,333,644.03  - 
珠海珠宾花园  2013年03月  32,369,494.09  420,226,696.53  411,010,781.18  41,585,409.44  - 
             
其他    5,762,090,369.42  29,748,717,257.49  34,009,622,735.14  1,501,184,891.77  - 
合计    16,001,236,290.78  93,201,431,667.95  91,485,356,899.53  17,717,311,059.20  - 
第141页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货 (续) 
 
(4)  存货明细表: (续) 
 
ii  在建开发产品 
 
预计下批 
项目名称  开工时间  竣工时间  预计总投资  年初余额  年末余额  跌价准备 
鞍山金域国际  2012年04月  2015年05月  696,559,367.94  162,088,741.30  323,617,894.59  - 
鞍山惠斯勒小镇  2013年06月  2015年10月  458,609,845.05  174,022,699.63  193,795,438.52  - 
青岛福州路万科中心  2013年05月  2014年12月  1,539,493,585.95  -     831,392,300.31  - 
青岛万科城  2011年06月  2014年12月  1,053,860,364.81  820,919,432.01  545,011,179.00  - 
青岛东郡  2012年07月  2014年11月  913,729,335.64  257,500,876.59  493,056,490.39  - 
青岛山东路万科中心  2013年06月  2015年12月  910,483,215.59  -     468,251,646.70  - 
青岛玫瑰里  2013年04月  2014年12月  1,253,938,200.37  -     432,537,390.32  - 
青岛蓝山  2012年02月  2014年12月  586,097,469.77  572,256,469.37  329,154,590.38  - 
青岛春阳花园  2013年06月  2015年05月  523,957,260.08  -     284,920,382.70  - 
青岛万科生态城  2012年05月  2015年05月  265,133,781.56  1,733,774,893.87     208,687,412.25  - 
长沙白鹭郡  2013年06月  2014年04月  1,824,331,882.82  -     808,559,421.29  - 
长沙万科城  2011年02月  2014年03月  1,031,983,410.59  821,016,856.13  504,306,807.46  - 
长沙紫台  2013年04月  2014年05月  758,640,946.04  -     665,672,648.34  - 
长春万科城  2011年10月  2014年06月  2,602,598,261.91  910,299,956.46  1,185,101,559.97  - 
长春柏翠园  2011年06月  2014年06月  1,253,911,533.44  753,692,804.86  972,273,229.61  - 
长春蓝山  2010年09月  2014年06月  1,138,801,832.90  1,065,984,922.76    700,181,128.18  - 
吉林万科城  2011年04月  2014年06月  2,735,528,936.56  1,037,793,139.18  1,060,648,506.65  -    
镇江沁园  2011年08月  2014年04月  938,713,407.28  443,453,833.74  388,439,770.67  - 
镇江蓝山花园  2011年07月  2014年09月  250,597,526.91  225,766,955.93  101,095,058.91  - 
重庆万科城  2011年11月  2014年06月  5,742,346,620.58  2,001,221,346.59   4,324,091,949.96  - 
重庆金色悦城  2013年04月  2015年06月  2,501,090,539.55  -     1,593,915,592.99  - 
重庆悦府  2012年05月  2014年06月  1,126,570,239.23  1,459,917,267.75  1,004,094,503.48  - 
重庆万科西城  2013年08月  2015年12月  993,126,944.31  -     518,242,916.00  - 
重庆万科西九  2013年05月  2014年07月  486,189,796.80  -     240,397,655.79  - 
重庆友诚生态名苑  2010年10月  2014年06月  231,006,647.58  181,207,058.64  113,325,756.39  - 
郑州万科美景万科城  2013年11月  2016年01月  1,060,858,792.00  -     630,021,858.80  - 
郑州万科美景龙门龙堂  2013年10月  2016年03月  822,641,698.00  -     378,180,323.28  - 
贵阳公园5号  2013年09月  2015年09月  1,089,030,000.00  -     430,888,826.50  - 
贵阳悦城  2013年12月  2015年12月  1,076,001,586.00  219,779,606.71     286,878,565.90  - 
贵阳玲珑湾  2012年03月  2014年12月  856,000,000.00  360,437,745.06  318,446,825.25  - 
贵阳大都会  2012年09月  2014年12月  1,323,350,141.88  632,310,444.78  297,378,231.61  - 
贵阳金域华府  2011年09月  2014年06月  616,168,419.05  75,910,800.08  288,948,376.93  - 
西安万科城3#地  2012年09月  2014年12月  1,678,692,236.76  786,238,846.80  1,020,790,433.65  - 
西安金域华府  2012年09月  2014年12月  1,362,058,414.17  451,752,338.24  1,100,563,733.94  - 
西安金色悦城  2013年03月  2015年06月  1,237,921,422.00  208,571,269.38  882,975,288.09  - 
西安大明宫项目  2012年08月  2015年06月  746,034,477.00  318,105,336.15  601,440,193.02  - 
西安金域曲江  2012年03月  2014年03月  450,254,227.37  849,416,283.22  328,631,526.70  - 
营口海港城  2012年10月  2015年12月  605,410,853.66  -     205,058,499.91  - 
莆田万科城  2012年04月  2014年12月  3,533,819,821.98  1,301,727,188.09  1,565,273,271.17  - 
苏州万科城  2012年12月  2014年05月  1,558,133,320.71  340,075,340.77  1,136,440,912.30  - 
苏州玲珑湾  2012年07月  2014年09月  1,172,835,916.82  477,116,788.32  508,285,612.47  - 
第142页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货(续) 
 
(4)  存货明细表: (续) 
 
ii 在建开发产品 (续) 
 
预计下批 
项目名称  开工时间  竣工时间  预计总投资  年初余额  年末余额  跌价准备 
苏州VC小镇  2013年12月  2015年09月  454,552,050.16  -     319,088,674.98  -    
无锡金域缇香  2012年02月  2014年09月  1,014,682,861.79  1,014,076,792.10  862,537,997.90  - 
无锡金域蓝湾  2012年08月  2014年12月  787,241,964.21  504,776,717.68  469,184,600.18  - 
芜湖万科城  2012年05月  2014年12月  976,196,009.44  1,049,478,622.15  494,673,585.33  - 
福州金域花园  2012年04月  2015年12月  1,485,758,104.91  923,093,867.38  1,109,504,079.40  - 
福州万科广场  2012年03月  2014年12月  1,365,781,570.55  1,231,374,370.57  849,518,326.21  - 
福州金域蓝湾  2013年12月  2016年12月  693,772,537.19  -     200,842,497.23  - 
福州金域榕郡  2013年12月  2015年06月  565,365,214.58  1,723,476,752.02  476,253,081.19  - 
福州永泰万科城  2012年04月  2014年06月  196,179,143.00  87,917,791.98  141,424,119.56  - 
珠海魅力之城  2011年09月  2014年08月  1,861,236,360.35  691,568,450.31  907,835,514.07  - 
珠海城市花园  2012年09月  2014年05月  638,112,884.06  361,733,192.78  574,777,848.08  -    
烟台万科城  2013年07月  2015年12月  2,513,430,000.00  -     403,854,324.23  -    
烟台假日润园  2012年10月  2014年12月  798,893,460.89  246,922,240.30  461,633,050.51  -    
烟台海云台  2012年10月  2015年06月  497,128,773.00  402,815,416.28  422,899,915.62  -    
烟台假日风景  2012年03月  2014年06月  328,238,919.00  449,817,519.22  268,853,602.52  -    
烟台御龙山  2013年12月  2014年12月  1,630,000,000.00  -     1,216,760,555.33  -    
温州金域中央  2013年04月  2014年12月  2,700,000,000.00  -     1,946,334,390.02      -    
温州龙湾花园  2013年01月  2015年06月  1,952,977,409.68  3,019,660,199.74  1,563,302,180.53  -     
清远万科城  2011年04月  2014年09月  2,480,486,983.50  1,044,058,623.85  914,042,179.70  -    
惠州双月湾  2011年06月  2014年06月  7,164,170,000.00  1,262,513,783.87  910,543,531.06  -    
深圳布吉水径项目  2012年08月  2014年10月  4,351,000,000.00  1,246,081,514.64  2,368,934,695.70  -    
深圳公园里  2012年02月  2014年12月  2,937,000,000.00  2,566,622,277.46  1,072,852,281.88  -    
深圳万科红三期  2011年05月  2014年12月  2,312,000,000.00  1,606,399,166.55  1,305,930,130.86  -    
深圳天誉  2012年09月  2014年06月  2,030,000,000.00  1,192,210,092.22  887,377,576.54  -    
深圳翡丽郡  2011年01月  2014年05月  1,839,000,000.00  1,372,939,784.19  1,459,633,856.35  -    
东莞双城水岸  2013年12月  2014年08月  1,299,000,000.00  654,777,963.10  1,203,847,980.46  -    
深圳金域缇香  2012年01月  2014年06月  1,189,700,000.00  1,113,045,525.25  907,838,319.47  -    
深圳天琴湾  2009年12月  2015年06月  1,181,960,000.00  632,971,555.66  777,104,502.46  -    
惠州金域华庭  2011年12月  2014年06月  536,041,191.33  550,447,731.69  282,802,743.63  -    
深圳第五园  2011年08月  2014年09月  840,062,509.60  1,123,091,439.58  717,520,911.92  -    
深圳八意府  2012年01月  2014年12月  1,579,314,172.00  -     977,477,669.41  -    
济南金域国际  2012年07月  2014年12月  2,964,839,531.13  550,659,202.16  1,547,607,264.88  -    
泉州万科城  2013年07月  2016年12月  3,360,792,410.00  -     1,154,759,347.32  -    
沈阳春河里  2011年03月  2014年09月  2,114,214,557.67  1,286,663,291.69  1,666,136,082.87  -    
沈阳明天广场  2011年04月  2014年06月  2,105,242,160.96  1,280,309,942.02  1,288,137,517.20  -    
沈阳公园大道  2013年06月  2014年12月  1,531,696,590.07  -     755,197,789.38  -    
沈阳鹿特丹  2011年04月  2014年05月  1,261,864,290.14  812,706,382.54  921,302,794.62  -    
沈阳金域蓝湾  2012年06月  2014年11月  1,222,613,112.66  816,659,999.19  692,294,743.51  -    
沈阳柏翠园  2012年03月  2014年12月  685,366,186.07  443,014,595.71  479,756,330.25  -    
沈阳万科城  2012年03月  2014年04月  551,733,289.26  605,202,393.38  426,593,001.00  -    
沈阳朗园  2012年06月  2014年06月  549,214,000.00  776,781,329.94  488,800,460.00  -    
抚顺金域国际  2013年05月  2015年09月  531,104,890.04  -     240,941,301.72  -    
沈阳润园  2012年12月  2014年06月  387,420,000.00  133,041,989.28  298,313,400.00  -    
抚顺金域蓝湾  2011年03月  2014年05月  146,805,853.10  380,825,081.29  143,874,871.80  -    
武汉金色城市  2013年08月  2014年06月  5,168,586,043.93  2,424,408,842.99  1,694,268,548.35  -    
武汉汉阳国际  2013年10月  2014年07月  2,894,280,952.10  1,093,771,990.78  1,425,915,272.96  -    
武汉金域蓝湾  2013年02月  2014年12月  2,092,901,817.75  770,242,268.09  1,259,620,833.30  -    
武汉长征村项目  2013年12月  2015年12月  1,468,984,242.00  -     519,827,550.74  -    
武汉万科城  2011年05月  2014年12月  710,015,805.10  1,146,679,029.86  668,488,679.16  -    
第143页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货 (续) 
 
(4)  存货明细表: (续) 
 
ii 在建开发产品 (续) 
 
预计下批 
项目名称  开工时间  竣工时间  预计总投资  年初余额  年末余额  跌价准备 
武汉金域华府  2012年03月  2014年07月  272,383,657.31  155,894,013.22  228,947,341.55  - 
杭州良渚文化村  2012年07月  2014年03月  4,516,539,584.47  1,893,795,877.83  2,099,983,223.81  -    
杭州北宸之光  2013年03月  2015年06月  3,046,560,044.71  -     1,670,946,345.68  -    
杭州璞悦湾  2013年07月  2016年06月  2,595,396,558.46  -     1,605,932,227.30  - 
杭州西庐  2013年05月  2015年12月  2,571,609,368.07  -     1,561,397,590.62      - 
杭州紫台  2013年02月  2014年12月  1,550,438,917.85  -     1,028,500,480.70  - 
杭州草庄  2012年11月  2014年09月  965,797,074.77  -     818,742,936.63  - 
杭州公望  2010年08月  2014年06月  486,692,516.95  562,300,486.61  456,832,330.22  - 
昆明魅力之城  2013年01月  2014年12月  8,003,660,883.02  -     2,152,300,154.80  - 
昆明金色领域  2012年06月  2014年09月  1,658,180,000.00  1,162,541,556.22  410,512,618.45  - 
昆明白沙润园  2012年12月  2014年03月  1,182,857,829.00  1,204,138,129.22  706,354,454.61  - 
昆山魅力花园  2013年07月  2015年05月  2,115,330,013.51  -     662,111,018.71  - 
昆山高尔夫  2011年04月  2015年06月  1,363,154,579.00  183,367,705.13  187,912,491.10  - 
无锡信成道  2010年10月  2014年11月  1,665,056,526.24  1,263,970,131.01  958,093,201.86  - 
无锡魅力之城  2011年11月  2014年10月  1,367,417,463.10  476,820,344.65  914,292,036.98  - 
扬州万科城  2012年02月  2014年02月  1,764,054,887.41  727,287,039.72  513,035,761.76  - 
扬州金域华府  2013年05月  2014年12月  616,695,438.67  -     303,328,940.37  - 
成都万科华茂广场  2013年07月  2015年12月  1,978,325,179.65  -     964,417,693.33  - 
成都海悦汇城  2011年11月  2014年08月  1,977,750,050.02  1,521,017,028.71  1,220,894,456.53  - 
成都金色城市  2013年04月  2015年11月  1,229,109,402.97  -     633,411,383.96  - 
成都金色城品  2013年05月  2015年09月  1,156,978,958.48  -     656,093,435.34  - 
成都五龙山公园  2011年08月  2014年06月  1,090,214,991.08  897,274,498.12  812,883,012.07  - 
成都万科钻石广场  2012年02月  2014年03月  884,701,251.00  543,693,046.33  785,677,168.06  - 
南充金润华府  2012年08月  2014年10月  876,731,945.00  312,713,509.86  446,703,716.52  - 
成都魅力之城  2012年06月  2014年09月  437,165,671.19  198,133,007.78  257,598,301.28  - 
成都金色领域  2010年12月  2014年03月  396,413,404.84  922,625,822.54  380,192,529.31  - 
成都金润华府  2010年11月  2014年03月  339,536,809.95  956,871,820.87  268,450,379.13  - 
成都金色乐府音乐广场  2013年07月  2016年03月  474,861,142.96  -     339,427,682.94  - 
成都金域缇香  2013年12月  2015年12月  277,933,650.51  -     191,276,130.21  - 
徐州万科城  2013年03月  2014年12月  4,020,380,000.00  -     837,581,700.56  - 
广州新光城市花园  2011年07月  2014年05月  3,965,940,511.16  2,968,567,559.17  3,143,076,628.09  - 
广州东荟城  2011年05月  2014年06月  3,490,531,627.35  2,575,964,109.11  2,201,198,561.89  - 
广州峰境花园  2013年03月  2016年12月  2,223,114,823.13  1,505,194,801.44  1,757,701,316.57  - 
清远万科华府  2010年12月  2014年09月  1,295,536,242.93  499,935,478.79  597,867,361.91  - 
广州天河软件园高塘新建区
2013年01月  2015年10月  -    
AT030548地块  1,126,362,947.34  -     471,467,685.41 
广州金域华庭  2012年03月  2015年06月  914,770,000.23  430,129,600.39  534,490,943.30  - 
广州金域蓝湾  2010年12月  2014年05月  441,318,459.58  850,857,772.33  252,136,851.15  - 
宁波江东府  2013年06月  2015年12月  2,500,000,000.00  -     1,586,911,158.03  - 
宁波云鹭湾  2011年04月  2014年03月  1,921,131,254.75  873,789,697.51  1,534,828,577.52  - 
宁波公园里  2013年12月  2015年12月  1,774,237,498.00  -     1,027,162,438.82  - 
宁波金域国际  2013年01月  2014年12年  846,833,713.00  -     676,077,156.61  - 
太原紫台  2011年07月  2014年07月  1,538,795,338.57  1,021,223,197.78  928,429,409.72  - 
晋中朗润园  2013年06月  2014年10月  1,277,797,105.34  456,740,609.69  689,016,767.38  - 
太原蓝山  2012年11月  2015年06月  947,791,940.04  277,812,809.14  607,559,201.42  - 
天津四季花城  2013年07月  2015年06月  1,947,165,842.33  -     538,773,792.32  - 
天津东丽湖  2013年04月  2014年06月  1,046,735,049.94  188,183,625.49  466,806,852.50  - 
天津锦庐  2011年01月  2014年11月  701,242,663.70  486,173,193.86  505,810,291.83  - 
天津海港城  2011年09月  2014年11月  650,252,928.99  767,578,867.51  578,765,577.04  - 
第144页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货 (续) 
 
(4)  存货明细表: (续) 
 
ii 在建开发产品 (续) 
 
预计下批 
项目名称  开工时间  竣工时间  预计总投资  年初余额  年末余额  跌价准备 
天津金域华府  2012年09月  2014年09月  621,838,781.94  276,092,050.44  427,238,484.91  - 
天津假日润园  2011年04月  2014年01月  589,661,677.12  779,569,879.50  291,588,637.23  - 
天津滨海时尚  2012年07月  2015年05月  518,286,140.36  243,649,427.61  330,893,412.17  - 
天津柏翠园  2013年04月  2014年06月  370,516,088.11  295,685,272.43  325,649,491.40  - 
天津金域国际  2012年12月  2014年08月  331,970,000.00  110,009,107.83  224,513,276.10  - 
天津东海岸  2012年02月  2014年12月  195,950,925.82  272,275,582.41  153,698,924.55  - 
大连海港城  2011年03月  2014年05月  2,617,686,885.59  1,179,287,230.06  1,238,940,136.26  - 
大连朗润园  2011年10月  2014年04月  1,599,116,219.87  535,042,093.89  1,035,003,915.76  -    
大连蓝山  2013年07月  2015年07月  1,536,289,893.17  -     917,134,898.98  -    
大连西山项目  2011年03月  2014年10月  1,213,963,589.91  654,392,161.67  845,275,128.63  -    
大连樱花园  2011年05月  2014年09月  1,057,768,524.53  588,013,297.67  799,599,360.27  -    
大连万科城  2013年04月  2015年10月  956,137,809.19  -     506,887,107.05  -    
嘉兴金色梦想  2012年10月  2014年11月  704,428,152.68  178,631,112.11  299,891,523.65  -    
唐山金域华府  2012年03月  2014年08月  495,866,853.73  793,243,818.31  316,047,506.21  -    
唐山红郡  2013年03月  2014年12月  482,007,941.00  354,434,301.02  168,988,607.13  -    
合肥森林公园  2013年07月  2015年04月  1,599,099,694.90  -     1,245,641,238.47  -    
合肥蓝山花园  2012年10月  2014年03月  1,598,601,890.46  256,878,921.07  1,056,013,066.13  -    
合肥万科城  2011年12月  2014年06月  1,287,880,407.00  805,927,317.94  711,781,397.46  -    
厦门湖心岛  2011年03月  2014年12月  3,266,525,201.44  1,975,577,388.52  576,151,793.23  -    
厦门金域华府  2011年05月  2014年06月  2,484,633,546.41  1,483,001,235.76  1,246,682,870.26  -    
厦门海沧万科城  2012年03月  2014年12月  1,828,031,171.56  1,715,260,798.32  1,528,676,167.96  -    
厦门万科广场  2013年03月  2016年12月  1,205,908,806.87  -     598,588,496.53  -    
南昌海上传奇  2013年02月  2014年12月  2,100,000,000.00  -     779,890,548.59  -    
南昌万科城  2012年09月  2014年06月  2,037,229,465.96  909,898,128.91  1,000,455,526.44  -    
南昌金色名郡  2013年01月  2015年06月  350,000,000.00  121,267,477.51  211,473,015.32  -    
南京金域蓝湾  2013年07月  2014年07月  3,189,201,160.18  1,582,092,874.45  1,433,980,190.76  -    
南京金色领域  2012年10月  2014年04月  1,858,635,345.92  1,468,412,266.66  1,227,874,571.75  -    
南京九都荟  2013年05月  2015年10月  1,189,828,702.53  -     874,642,869.66  -    
南京金色半山  2013年05月  2014年04月  941,867,675.42  308,855,800.20  728,803,855.01  -    
南京万汇新城  2010年12月  2014年02月  4,056,909,062.53  1,835,203,816.80  1,648,265,398.79  -    
北京金域华府  2010年11月  2014年12月  5,308,575,043.58  2,687,720,986.26  3,804,489,558.82  -    
北京金域东郡  2013年06月  2015年04月  2,930,923,242.85  -     1,649,459,654.49  -    
北京如园C3  2011年11月  2014年12月  2,818,553,676.86  1,982,162,793.44  765,500,884.45  -    
北京朗润园  2011年12月  2014年05月  2,524,739,822.65  2,033,510,757.14  1,531,111,022.47  -    
北京万科橙  2012年12月  2015年10月  2,328,092,613.57  1,094,045,488.89  1,285,921,786.43  -    
北京金域缇香  2011年12月  2014年09月  1,818,157,842.59  886,728,302.21  1,132,888,365.36  -    
北京云湾家园  2010年11月  2014年04月  1,750,409,232.25  1,637,372,762.12  1,653,268,188.38  -    
北京幸福汇  2011年06月  2014年07月  1,398,185,910.17  610,535,145.01  580,627,523.74  -    
北京金域公园  2012年12月  2014年12月  1,086,382,646.79  -     888,303,882.05  -    
北京万科蓝  2011年09月  2014年10月  576,148,900.57  353,422,656.65  463,236,652.41  -    
秦皇岛假日风景  2011年07月  2014年04月  555,339,723.51  688,131,066.85  390,519,812.03  -    
秦皇岛北戴河小镇  2013年08月  2015年05月  373,674,032.81  -     180,413,791.26  -    
佛山金域国际  2012年03月  2014年08月  3,784,636,876.07  1,481,334,975.15  1,564,399,017.70  -    
佛山万科广场  2012年10月  2014年06月  2,941,619,707.32  491,453,373.55  1,509,899,152.82  -    
第145页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货 (续) 
 
(4)  存货明细表: (续) 
 
ii 在建开发产品 (续) 
 
预计下批 
项目名称  开工时间  竣工时间  预计总投资  年初余额  年末余额  跌价准备 
佛山万科城  2011年06月  2014年06月  2,513,225,704.89  486,699,953.09  952,599,060.67  -    
佛山金域蓝湾  2012年03月  2014年04月  1,823,585,859.97  1,295,426,769.69  1,196,449,252.05  -    
佛山万科缤纷四季花园  2011年09月  2014年05月  1,213,183,369.37  999,455,280.99  728,400,597.57  -    
佛山金色领域广场  2013年12月  2015年05月  1,081,258,474.88  -     311,176,856.82  -    
佛山缤纷西园  2013年04月  2015年12月  1,048,212,748.00  -     475,913,784.17  -    
佛山沁园  2010年12月  2014年06月  500,318,043.66  219,709,893.47  310,616,974.39  -    
乌鲁木齐兰乔圣菲  2012年04月  2014年10月  1,194,406,200.27  390,729,575.58  684,186,566.94  -    
乌鲁木齐金域华府  2013年04月  2015年12月  978,018,700.00  754,114,758.74  416,289,399.79  -    
乌鲁木齐金域国际  2013年05月  2015年09月  511,824,497.00  -     218,918,411.00  -    
乌鲁木齐南山郡  2012年04月  2014年12月  219,261,699.00  61,688,710.42  110,359,971.58  -    
中山金色家园  2013年04月  2014年12月  3,330,211,538.76  275,449,717.29  556,409,060.14  -    
中山柏悦湾  2012年04月  2014月12月  517,652,098.27  168,248,975.70  376,848,757.44  -    
中山金悦华庭  2010年12月  2014年09月  704,569,845.71  426,297,717.34  101,257,102.93  -    
东莞长安万科中心  2012年03月  2014年05月  1,882,184,759.70  262,415,092.47  1,205,052,365.30  -    
东莞朗润园  2012年10月  2014年06月  1,353,287,964.12  657,250,850.79  806,436,301.20  -    
东莞厚街广场  2013年10月  2015年11月  968,235,041.97  -     342,753,514.71  -    
东莞金域松湖  2012年05月  2014年05月  880,675,824.35  920,472,000.84  603,200,699.17  -    
东莞金域华府  2011年04月  2014年06月  876,170,538.44  1,166,694,799.56  609,994,933.96  -    
东莞香树丽舍  2013年02月  2014年12月  790,791,058.51  -     550,987,319.46  -    
东莞金色里程  2013年11月  2015年12月  740,780,100.00  -     439,652,672.05  -    
东莞四季花城  2013年06月  2014年12月  662,928,093.78  -     383,066,948.50  -    
东莞金色城市  2013年04月  2014年06月  631,559,783.05  -     357,303,188.75  -    
东莞松湖中心  2012年05月  2014年02月  595,772,672.60  543,431,030.94  385,807,793.06  -    
东莞常平万科城  2012年05月  2015年04月  432,134,349.35  347,635,941.74  269,868,472.67  -    
东莞金域华庭  2013年09月  2016年04月  375,672,700.00  -     205,934,453.44  -    
东莞万科大厦  2011年12月  2014年05月  315,686,364.64  114,659,543.01  202,949,776.41  -    
上海翡翠滨江  2010年12月  2015年12月  7,801,860,208.31  4,904,519,939.45  1,413,733,965.57  -    
上海万科城  2012年09月  2014年12月  6,931,378,423.96  -     4,258,523,638.33  -    
上海虹桥11号项目  2013年03月  2014年12月  3,976,708,583.34  -     2,324,070,111.82  -    
上海城花新园  2012年07月  2014年12月  3,676,992,485.33  683,476,255.56  1,398,813,575.44  -    
上海海上传奇  2012年10月  2015年09月  2,636,851,568.32  2,154,806,207.57  2,166,503,240.90  -    
上海南站商务区地块  2013年12月  2016年04月  2,528,201,555.86  -     1,397,096,370.71  -    
上海五玠坊  2011年01月  2014年09月  1,371,269,496.59  2,513,107,159.02  1,054,280,409.47  -    
上海松江商务区14#  2013年08月  2014年12月  1,293,478,068.06  -     924,935,244.39  -    
南通任港路地块  2013年04月  2015年12月  1,012,757,829.50  -  531,446,034.83  -    
南通金域蓝湾  2011年07月  2014年06月  959,398,334.78  1,004,699,693.09  697,205,798.56  -    
上海金色城市  2012年10月  2015年06月  878,658,111.03  297,193,925.08  264,789,914.95  -    
嘉兴海上传奇  2013年11月  2015年12月  496,447,896.51  -     214,999,518.81  -    
嘉兴金域缇香  2011年07月  2015年12月  294,366,527.68  877,651,262.91  253,869,261.64  -    
三亚森林度假公园  2012年09月  2014年06月  1,607,751,114.09  1,105,762,444.91  1,125,096,719.75  -    
三亚湖畔度假公园  2012年06月  2014年05月  1,453,381,845.85  539,499,246.20  1,287,061,473.76  - 
其他      9,448,189,243.05  8,673,051,284.99  3,826,599,377.54  - 
转出至已完工        14,585,727,933.88     
合计      355,435,536,086.79  162,218,787,944.61  188,681,675,137.37   
第146页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货 (续) 
 
(4)  存货明细表: (续) 
 
iii  拟开发产品 
 
预计下批 
项目名称  预计开工时间  竣工时间  预计总投资  年初余额  年末余额  跌价准备 
  2014 年 07  2016 年 11
  鞍山惠斯勒小镇    2,084,646,082.0 - 
月  月  0    527,257,317.40    430,331,300.40 
  2014 年 04  2016 年 06
- 
青岛紫台  月  月  2,276,655,830.36  -     922,032,275.01 
  2014 年 06  2015 年 12
青岛玫瑰里  - 
月  月  2,431,964,277.50  661,163,386.23  619,817,406.72 
  2014 年 01  2015 年 05
青岛桃花源  - 
月  月  696,057,703.00  -     355,746,387.49 
  2014 年 08  2016 年 07
青岛春阳花园  - 
月  月  651,947,876.57  -     162,054,282.58 
  2014 年 10  2015 年 12
青岛东郡  - 
月  月  1,263,151,996.51  48,385,283.89  131,895,214.00 
  2014 年 03  2016 年 06
长沙金域国际  - 
月  月  3,564,082,316.50  -     1,551,316,987.12 
  2014 年 08  2016 年 03
长沙金域蓝湾  - 
月  月  1,290,556,620.07  238,421,851.11  243,171,235.20 
  2014 年 05  2016 年 06
长沙金域滨江  - 
月  月  761,420,486.40  193,998,865.12  189,715,500.36 
  2014 年 02  2015 年 07
长沙金域缇香  - 
月  月  393,224,610.07  387,774,589.67  366,664,668.80 
  2014 年 06  2015 年 12
长沙梅溪湖  - 
月  月  2,483,200,000.00  -     1,031,812,583.00 
  2015 年 04  2016 年 12
长春万科城  - 
月  月  4,390,790,092.90  1,257,984,356.24  941,132,274.00 
  2015 年 08  2016 年 12
长春柏翠园  - 
月  月  2,465,278,019.74  470,762,348.44  633,565,352.59 
  2015 年 04  2017 年 06
长春蓝山  - 
月  月  722,415,765.81  422,232,962.64  383,242,823.00 
  2014 年 04  2015 年 10
镇江蓝山花园  - 
月  月  2,550,260,878.72  1,075,484,411.17  885,862,514.75 
  2014 年 01  2015 年 06
镇江魅力之城  - 
月  月  587,500,000.00  97,465,963.28  278,030,577.81 
  2014 年 02  2016 年 04
镇江沁园  - 
月  月  1,276,893,578.87  131,068,616.00  325,649,654.05 
  2014 年 03  2015 年 12
重庆溉澜溪  - 
月  月  7,154,280,001.00  -     2,891,369,095.96 
  2014 年 04  2015 年 12
重庆金色悦城  - 
月  月  2,856,770,402.88  1,680,675,632.52  750,754,053.52 
  2014 年 07  2016 年 03
重庆万科西城  - 
月  月  970,074,867.86  -     295,092,431.00 
  2014 年 03  2015 年 05
郑州美铭科技产业园  - 
月  月  2,806,400,000.00  -     200,579,322.36 
  2014 年 03  2015 年 12
郑州万科美景万科城  - 
月  月  2,302,043,797.00  -     655,513,460.97 
  2014 年 04  2016 年 04
郑州万科美景龙门龙堂  - 
月  月  1,594,787,702.00  -     282,438,133.02 
  2014 年 03  2016 年 06
贵阳大都会  - 
月  月  3,409,364,298.12  -     802,500,624.70 
  2014 年 04  2015 年 06
贵阳金域华府  - 
月  月  623,615,329.11  -     243,746,769.19 
  2014 年 04  2016 年 12
贵阳玲珑湾  - 
月  月  463,730,000.00  -     221,586,067.34 
  2014 年 04  2016 年 03
西安金域东郡  - 
月  月  4,406,265,000.00  -     1,127,759,230.15 
  2014 年 02  2015 年 12
西安金色悦城  - 
月  月  2,359,910,987.00  758,444,903.14  979,872,568.40 
  2014 年 06  2015 年 12
西安金色悦城DK1  - 
月  月  731,119,945.00  -  226,684,825.30 
第147页   2014 年 04  2016 年 12
西安万科城8#地  - 
月  月  3,509,641,418.40  -     759,530,073.90 
  2014 年 09  2015 年 06
西安大明宫项目  - 
月  月  1,194,866,948.70  467,293,263.73  384,807,240.94 
  2014 年 02  2017 年 02
西安金域国际  - 
月  月  934,373,044.96  -     226,940,694.62 
  2014 年 03  2016 年 10
苏州VC小镇  - 
月  月  3,606,360,139.80  -     1,899,410,477.36 
  2014 年 03  2015 年 12
苏州万科城  - 
月  月  1,852,098,029.09  1,310,872,722.79      876,454,586.86 
  2014 年 08  2016 年 06
苏州新都会  - 
月  月  329,500,000.00  138,575,004.09  150,161,288.61 
  2014 年 05  2015 年 03
芜湖万科城  - 
月  月  1,495,772,689.84  634,141,724.11  716,956,177.74 
  2014 年 03  2015 年 08
秦皇岛北戴河小镇  - 
月  月  1,451,660,323.07  358,577,402.01  396,303,326.58 
  2014 年 05  2016 年 12
福州金域蓝湾  - 
月  月  3,419,242,958.33  -     550,828,052.67 
  2014 年 03  2016 年 12
福州永泰万科城  - 
月  月  2,145,249,228.47  196,234,495.82  200,448,307.94 
  2014 年 01  2016 年 09
福州万科广场  - 
月  月  1,431,938,974.89  1,100,215,665.41  944,962,706.80 
  2014 年 01  2015 年 06
福州金域榕郡  - 
月  月  533,712,653.23  702,769,742.11  356,533,396.82 
  2015 年 03  2017 年 09
烟台御龙山  -    
月  月  2,970,000,000.00  -     931,891,668.01 
  2015 年 07  2017 年 12
烟台海云台  - 
月  月  2,000,000,000.00  703,390,156.03  701,664,940.63 
  2015 年 01  2016 年 06
烟台假日风景  - 
月  月  800,000,000.00  84,927,796.95  206,715,156.22 
第148页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货(续) 
 
(4)  存货明细表: (续)    
 
iii 拟开发产品 (续) 
 
预计下批 
项目名称  预计开工时间  竣工时间  预计总投资  年初余额  年末余额  跌价准备 
  2014 年 03  2017年12
漳州万科城  - 
月  月  6,622,330,007.39  -     1,504,652,266.30 
  2014 年 04  2016年03
清远万科城  - 
月  月  5,556,541,611.20  146,274,474.90  593,769,677.10 
  2014 年 06  2017年05
深圳安托山项目  - 
月  月  4,799,660,000.00  1,837,345,361.72  1,839,290,308.62 
  2014 年 10  2016年12
东莞双城水岸  - 
月  月  2,230,000,000.00  1,369,021,062.12  1,105,553,378.21 
  2014 年 06  2015年12
深圳溪之谷  - 
月  月  1,607,000,000.00  589,168,113.26  589,597,097.94 
  2015 年 06  2018年08
深圳布吉水径项目  - 
月  月  1,239,000,000.00  887,390,587.32  598,798,421.69 
  2014 年 03  2016年05
深圳浪骑项目  - 
月  月  1,000,000,000.00  202,500,914.88  210,712,788.83 
  2014 年 07  2017年09
深圳公园里  - 
月  月  1,687,000,000.00  -     1,219,991,494.21 
  2014 年 01  2017年02
深圳留仙洞  - 
月  月  17,006,450,000.00  -     5,399,000,000.00 
  2014 年 06  2015年12
深圳空调厂  - 
月  月  14,447,550,000.00  271,302,757.92  177,585,220.67 
  2014 年 10  2016年09
济南草山岭B地块  - 
月  月  685,036,443.41  -     174,240,528.46 
  2014 年 03  2016年09
沈阳假日风景  - 
月  月  3,234,249,458.62  -     663,405,369.01 
  2014 年 06  2017年06
沈阳春河里  - 
月  月  3,105,328,528.70  1,426,745,279.31  1,243,637,914.91 
  2014 年 04  2015年12
抚顺金域蓝湾  - 
月  月  2,539,580,166.55  176,022,092.15  299,129,246.98 
  2014 年 04  2016年12
沈阳明天广场  - 
月  月  2,527,414,388.66  849,473,987.78  662,626,257.19 
  2016 年 03  2018年03
沈阳香湖盛景苑南区  - 
月  月  2,282,663,497.87  689,129,126.42  735,503,846.46 
  2014 年 06  2015年12
沈阳公园大道  - 
月  月  1,826,092,131.33  486,440,249.85  495,076,996.72 
  2015 年 03  2017年06
沈阳惠斯勒小镇  - 
月  月  1,713,883,865.03  190,665,213.95  252,334,888.86 
  2014 年 04  2016年10
沈阳鹿特丹  - 
月  月  1,216,662,939.23  616,803,679.63  413,314,483.23 
  2014 年 04  2016年12
沈阳柏翠园  - 
月  月  1,154,342,534.85  299,591,560.48  348,238,176.76 
  2014 年 03  2015年09
抚顺金域国际  - 
月  月  1,104,880,000.00  304,959,828.76  192,443,425.74 
  2014 年 03  2016年03
沈阳润园  - 
月  月  655,008,172.85  158,773,249.16  198,612,990.01 
  2014 年 04  2016年12
沈阳金域蓝湾  - 
月  月  242,024,509.65  317,882,053.88  102,961,141.12 
  2014 年 06  2015年12
武汉鲩子湖项目  - 
月  月  5,993,000,000.00  -     454,751,726.28 
  2015 年 01  2016年03
武汉联投万科生态城  - 
月  月  3,397,550,000.00  503,488,640.27  540,399,047.39 
  2014 年 04  2016年06
武汉嘉园  - 
月  月  2,450,000,000.00  -     861,178,594.57 
  2015 年 09  2017年12
武汉长征村项目  - 
月  月  2,093,908,124.00  -     374,516,471.07 
  2014 年 05  2015年09
武汉锦程  - 
月  月  1,967,000,000.00  -     743,591,754.15 
  2014 年 06  2016年12
武汉汉阳国际  - 
月  月  1,070,113,406.63  1,056,645,965.72      675,877,371.87 
杭州良渚文化村    2015 年 01  2016年12 9,423,842,798.51  2,488,394,387.09  2,719,008,171.73  - 
第149页 月  月 
  2014 年 09  2016年12
杭州钱江新城  - 
月  月  2,383,498,184.89  -     1,439,226,347.12 
  2015 年 01  2017年04
杭州蒋村59号地块  - 
月  月  1,050,261,417.70  -     549,280,260.00 
  2014 年 05  2016年06
昆明公园里  - 
月  月  3,806,221,750.00  -     975,918,060.68 
  2014 年 05  2016年06
昆明魅力之城  - 
月  月  3,563,429,116.98  -     731,776,005.72 
  2014 年 05  2015年10
昆明金色领域  - 
月  月  1,086,330,000.00  176,884,590.39  728,230,000.00 
  2015 年 05  2016年12
昆山高尔夫  - 
月  月  3,670,061,788.05  578,212,382.80  578,212,382.80 
  2014 年 05  2016年05
昆山魅力花园  - 
月  月  2,868,116,495.18  492,677,308.00  687,689,257.31 
  2015 年 06  2016年09
无锡信成道  - 
月  月  2,114,764,705.18  1,368,368,308.64  1,581,101,279.61 
  2015 年 02  2016年09
无锡金域缇香  - 
月  月  1,813,836,842.60  730,179,579.26  541,538,842.35 
  2014 年 11  2016年12
无锡金域蓝湾  - 
月  月  1,675,194,991.17  144,580,943.55  426,848,289.76 
  2014 年 05  2016年09
无锡魅力之城  - 
月  月  1,382,220,576.65  348,093,051.52  176,060,124.84 
  2014 年 03  2015年10
扬州万科城  - 
月  月  724,905,760.44  771,655,749.72  522,382,446.71 
  2014 年 03  2015年06
扬州金域华府  - 
月  月  255,625,762.80  323,545,146.11  193,385,431.84 
  2014 年 03  2016年03
成都金色乐府音乐广场  - 
月  月  7,774,090,000.00  -     2,904,627,900.81 
  2014 年 03  2015年12
成都金域缇香  - 
月  月  2,266,545,348.28  -     637,520,733.48 
  2014 年 04  2016年06
成都金色城市  - 
月  月  1,173,782,040.86  882,099,970.00  473,918,113.31 
  2014 年 03  2016年12
深圳大甲岛  - 
月  月  2,162,194,460.00  173,604,755.73  181,958,387.66 
  2014 年 03  2016年12
徐州淮海西路项目  - 
月  月  4,123,382,688.00  599,814,674.78  1,408,693,166.26 
  2014 年 05  2015年12
广州黄阁大道项目  - 
月  月  1,595,060,087.07  -     452,174,061.43 
第150页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货 (续) 
 
(4)  存货明细表: (续) 
 
iii 拟开发产品 (续) 
 
预计下批 
项目名称  预计开工时间  竣工时间  预计总投资  年初余额  年末余额  跌价准备 
广州新隆沙AF020122地  2014 年  2016 年
- 
块  04月  12月  1,056,068,881.93  -     621,522,522.00 
常州万科城  2014年01月  2016年01月  1,708,604,149.37  -     532,416,384.78  - 
  2015 年  2017 年
杭州公望  - 
03月  12月  1,452,111,267.32  428,565,263.81  466,666,080.29 
  2014 年  2016 年
宁波云鹭湾  - 
09月  12月  1,417,714,944.05  1,331,829,698.97  1,054,835,827.55 
  2014 年  2016 年
太原蓝山  - 
01月  12月  4,187,608,921.52  1,150,180,060.15  1,087,553,031.52 
  2015 年  2016 年
天津东丽湖  - 
03月  08月  3,478,890,875.56  885,070,259.26  815,667,292.28 
  2015 年  2016 年
天津东海岸  - 
01月  05月  3,116,633,672.71  723,481,349.90  881,861,522.81 
  2015 年  2016 年
天津四季花城  - 
03月  06月  2,199,629,792.28  -     563,372,858.86 
  2014 年  2015 年
天津梅江柏翠园  - 
02月  04月  2,158,720,000.00  -     990,335,028.39 
  2014 年  2015 年
天津金域华府  - 
07月  12月  2,831,219,109.86  742,829,912.28  704,637,429.79 
  2014 年  2015 年
天津金域国际  - 
06月  08月  925,204,178.11  206,502,153.78  214,296,909.18 
  2014 年  2016 年
天津海港城  - 
04月  02月  923,791,480.84  252,853,065.59  331,196,852.94 
  2014 年  2016 年
大连万科城  - 
03月  08月  3,146,256,490.81  917,878,690.17  843,646,558.61 
  2015 年  2018 年
大连海港城  - 
07月  10月  2,713,824,000.00  1,096,515,777.53  449,888,575.66 
  2014 年  2017 年
大连樱花园  - 
07月  06月  2,115,085,226.75  681,768,769.98  682,081,021.12 
  2014 年  2016 年
大连蓝山  - 
09月  10月  931,919,493.02  -     409,192,924.08 
  2014 年  2016 年
大连城花东项目  - 
04月  09月  740,916,017.94  -     306,220,606.39 
  2014 年  2016 年
大连大连门项目  - 
04月  06月  454,557,316.36  -     190,889,554.03 
  2014 年  2016 年
嘉兴金色梦想  - 
05月  06月  451,226,706.30  165,723,007.74  192,097,751.85 
  2015 年  2018 年
吉林万科城  - 
08月  06月  7,687,865,805.80  836,822,562.50  894,248,163.96 
  2014 年  2016 年
吉林松花湖项目  - 
05月  12月  3,605,313,987.00  191,130,000.00  177,948,070.00 
  2014 年  2016 年
合肥森林公园  - 
03月  05月  8,836,813,605.10  -     2,766,308,543.10 
  2014 年  2014 年
合肥蓝山花园  - 
01月  12月  1,620,770,805.54  902,481,454.21  553,350,963.62 
  2014 年  2016 年
合肥万科城  - 
03月  06月  733,189,945.20  496,482,122.77  394,554,446.50 
  2014 年  2016 年
厦门万科广场  - 
03月  12月  4,702,989,280.66  1,518,248,000.00  1,073,683,844.38 
  2014 年  2017 年
厦门湖心岛  - 
03月  03月  2,224,638,450.32  -     1,237,931,584.05 
  2014 年  2017 年
厦门海沧万科城  - 
04月  12月  1,958,610,810.52  -     449,250,549.03     
  2014 年  2016 年
泉州石狮金域中央  - 
04月  06月  1,509,800,465.00  -     556,012,854.76 
  2014 年  2016 年
南充金润华府  - 
06月  06月  1,956,489,092.00  451,031,945.41  485,416,960.53 
南京九都荟  2014年03月  2016年06月  3,152,838,514.46  -     1,295,353,101.37  - 
第151页   2014 年  2016 年  
唐山新里程  - 
03月  06月  1,580,850,000.00  -     385,195,003.26 
  2014 年  2016 年
北京天竺保税区项目  - 
07月  01月  603,104,279.02  -     218,000,000.00 
北京公园里 005、008、  2014 年  2015 年
- 
009号地  09月  11月  2,291,066,730.00  -     1,254,012,094.50 
  2014 年  2015 年
北京首开万科中心  - 
08月  12月  3,220,765,260.38  -     1,169,165,157.10 
佛山金融C区B23-24地  2014 年  2015 年
- 
块  08月  12月  8,194,709,750.00  -     3,224,609,555.60 
  2014 年  2015 年
佛山F06项目  - 
04月  12月  3,405,532,549.44  1,642,252,828.38  1,675,349,366.88 
  2014 年  2015 年
佛山万科广场  - 
03月  12月  2,379,239,117.82  1,266,859,161.18  941,334,784.62 
  2014 年  2016 年
佛山金色领域广场  - 
05月  12月  1,754,041,525.92  660,935,532.00  504,798,012.17 
  2014 年  2016 年
佛山金融C区A32地块  - 
09月  06月  1,640,471,100.00  -     532,928,812.80 
  2015 年  2017 年
佛山金融C区B21地块  - 
09月  06月  1,295,784,250.00  -     511,254,600.00 
  2015 年  2016 年
佛山万科城  - 
01月  12月  640,238,133.30  313,114,047.51  174,294,713.43 
  2014 年  2015 年
佛山金域国际  - 
03月  12月  1,363,160,000.00  447,508,234.05  505,052,396.46 
  2014 年  2014 年
佛山天傲湾  - 
02月  12月  473,501,596.71  -     365,476,358.00 
  2014 年  2017 年
乌鲁木齐中央公园  - 
04月  12月  2,055,050,000.00  -     451,814,400.00 
  2014 年  2015 年
中山柏悦湾  - 
03月  06月  2,302,189,643.83  707,131,444.31  769,876,513.15 
  2014 年  2015 年
中山青溪路项目  - 
02月  12月  2,105,422,205.41  -     621,212,192.74 
  2014 年  2015 年
东莞虎门万科城  -    
04月  10月  12,266,459,167.83  -     3,243,752,836.21 
七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
5  存货 (续) 
 
(4)  存货明细表: (续) 
 
iii 拟开发产品 (续) 
  
预计下批 
项目名称  预计开工时间  竣工时间  预计总投资  年初余额  年末余额  跌价准备 
  2014 年 04  2015年 10 - 
东莞金色悦府 
月  月  862,100,707.43  394,537,090.20  409,821,027.42 
  2014 年 07  2017年 06 - 
上海南站商务区地块 
月  月  10,505,283,674.35  -     4,460,107,641.15 
  2014 年 03  2015年 09  
上海金色城市 
月  月  3,454,443,149.35  60,235,238.76  1,228,189,504.40 
  2014 年 05  2016年 06 -    
上海张江西地块 
月  月  2,549,671,761.25  -     1,673,809,107.42 
  2014 年 04  2016年 08 -    
上海滨江项目 
月  月  2,259,591,171.32  977,021,345.68  1,200,756,660.89 
  2014 年 01  2015年 09 -    
上海松江商务区14# 
月  月  609,117,228.51  -     289,350,000.59 
  2014 年 04  2015年 03 -    
上海翡翠滨江 
月  月  4,909,676,123.44  -     2,611,904,200.00 
  2014 年 01  2015年 12 -    
上海万科城 
月  月  770,934,663.72  -     399,652,410.00 
  2014 年 10  2016年 12 -    
三亚湖畔度假公园 
月  月  1,357,634,162.46  1,174,202,617.39  1,206,442,204.64 
其他          48,545,738,475.98  4,075,014,808.01  5,110,049,116.07  -    
转出至在建            16,929,766,107.66     
            - 
合计      435,005,539,187.90  76,733,826,056.15  124,374,532,345.19  - 
            - 
第152页  
6  可供出售金融资产 
 
类别  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
可供出售权益工具  2,466,185,867.93   4,763,600.00 
合计  2,466,185,867.93   4,763,600.00 
 
可供出售权益工具公允价值按资产负债表日的公开交易市场的收盘价确定。其中
包括港币金融资产等值人民币 2,460,263,867.93 元（2012 年：无），年内计入权
益的累计公允价值损失为人民币 17,779,506.89元（2012年：无）。 
 
本年无将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的情况。 
 
本集团无可供出售金融资产的长期债权投资 (2012年：无) 。 
第153页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
7  长期股权投资 
 
(1)  长期股权投资分类如下： 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
对合营企业的投资  6,897,969,044.19  4,043,247,292.97  
对联营企业的投资  3,633,456,664.15   2,915,843,932.44 
其他长期股权投资  106,060,000.00   81,215,238.88 
小计  10,637,485,708.34  7,040,306,464.29 
减： 减值准备  -  - 
合计  10,637,485,708.34  7,040,306,464.29 
第154页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
7  长期股权投资 (续) 
 
(2)  于年末，本集团共有合营企业 62家 (2012：28家) ，联营企业 38家 (2012：26家) 。其中重要合营企业、联营企业及其他股权投
资本年变动情况分析如下 (续)： 
 
在被投资 在被投资
核算  单位持股 单位表决 在被投资单位持股比例与表 本年计提 本年 
被投资单位名称  方法  投资额  年初余额  增减变动  年末余额  比例  权比例  决权比例不一致的说明  减值准备  减值准备  现金红利 
一、对合营企业投资                       
本集团与合作方约定该等公
司重大财务和经营决策均需
中航万科有限公司  权益法  1,600,000,000.00  985,287,599.94  182,591,079.71  1,167,878,679.65  40.0%  50.0%  合作各方一致同意  -  -  213,084,440.00 
本集团与合作方约定该等公
司重大财务和经营决策均需
上海加来房地产开发有限公司  权益法  116,032,000.00   423,006,314.02    (43,700,679.08)  379,305,634.94   49.0%  50.0%  合作各方一致同意  -  -  116,362,992.49 
长沙市领域房地产开发有限公司  权益法  55,951,757.42   184,739,955.86   89,000,743.46   273,740,699.32   60.0%  50.0%  同上  -  -  - 
长沙市领域投资有限公司  权益法  59,763,799.69  42,535,735.29  67,869,844.16  110,405,579.45  60.0%  50.0%  同上  -  -  - 
201 Folsom Acquisition JV, L.P  权益法  460,509,796.33  -  447,304,440.85  447,304,440.85  71.5%  50.0%  同上  -  -  - 
东莞市万科臵地有限公司  权益法  521,938,200.25   541,117,994.16   2,320,343.89   543,438,338.05   50.0%  50.0%  -  -  -  - 
北京中粮万科房地产开发有限公司  权益法  400,000,000.00  503,503,615.62  150,400,985.04  653,904,600.66  50.0%  50.0%  -  -  -  - 
其他   权益法  3,268,570,648.64  1,363,056,078.08  1,958,934,993.19  3,321,991,071.27  -  -  -  -  -  13,800,000.00 
                       
小计   -   6,482,766,202.33   4,043,247,292.97  2,854,721,751.22  6,897,969,044.19  -  -  -  -  -  343,247,432.49 
                       
二、对联营企业投资                       
本集团直接持股和通过中航
万科间接持股比例合计为
50%，万科对该公司存在重
                                   
合肥一航万科地产有限公司  权益法  29,955,320.74  276,403,185.98  77,881,982.20   354,285,168.18   50.0%  29.6%  大影响  -  -  149,531,238.30 
厦门万特福房地产开发有限公司  权益法  417,000,000.00  399,643,877.73  (6,707,395.04)  392,936,482.69  30.0%  30.0%  -  -  -  - 
                       
                       
第155页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
7  长期股权投资 (续) 
 
(2)  重要的合营企业、联营企业及其他股权投资本年变动情况分析如下 (续)： 
 
在被投资  在被投资 
核算  单位持股  单位表决  在被投资单位持股比例与  本年计提 
被投资单位名称  方法  投资额  年初余额  增减变动  年末余额  比例  权比例  表决权比例不一致的说明  减值准备  减值准备  现金红利 
                       
本集团按照在公司章程的约定确
深圳市万科滨海房地产有限公司  权益法  499,874,934.27  492,439,072.56  (48,352,506.86)  444,086,565.70  50.0%  49.0%  定表决权比例  -  -  - 
本集团按照在公司决策机构董事
北京万湖房地产开发有限公司  权益法  584,261,200.00  -  519,906,565.62  519,906,565.62  49.0%  40.0%  会派驻的人数确定表决权比例  -  -  - 
其他   权益法  1,128,180,795.62  1,747,357,796.17  174,884,085.79  1,922,241,881.96  -  -  -  -  -  144,642,972.68 
                       
小计   -   2,659,272,250.63   2,915,843,932.44  717,612,731.71  3,633,456,664.15  -  -  -  -  -  294,174,210.98 
                       
                       
三、成本法核算的其他股权投资                       
上海中城联盟投资管理有限公司  成本法  9,000,000.00  9,000,000.00  44,560,000.00  53,560,000.00  2.016%  2.016%  -  -  -  1,405,238.94 
中信万科中国房地产开发基金  成本法  72,215,238.88  72,215,238.88  (72,215,238.88)  -  6.67%  6.67%  -  -  -   
上海伍翎投资中心 (有限合伙)  成本法  52,500,000.00  -  52,500,000.00  52,500,000.00  7.89%  7.89%  -  -  -   
                      
小计    133,715,238.88  81,215,238.88  24,844,761.12  106,060,000.00       -  -  1,405,238.94 
                      
合计    9,275,753,691.84  7,040,306,464.29  3,597,179,244.05  10,637,485,708.34       -  -  638,826,882.41 
 
第156页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
7  长期股权投资 (续) 
 
(3)  重要合营企业和联营企业信息： 
 
持股  表决权比 本年净利润 / (亏 关联关 组织机构 
被投资单位名称  企业类型  注册地  法人代表  主营业务  注册资本  比例  例  年末资产总额  年末负债总额  年末净资产  本年营业收入  损)  系  代码 
一、对合营公司投资 
上海加来房地产开发 
有限公司  有限责任公司  上海  周政  房地产开发经营  180,000,000.00  49.0%  50.0%  1,890,021,271.21  872,220,846.12  1,017,800,425.09  857,742,055.00  198,492,035.54  合营  73542719-5 
东莞市万科臵地有限 
公司  有限责任公司  东莞  王海武  房地产开发经营  10,000,000.00  50.0%  50.0%  2,183,259,311.10  1,110,633,717.43  1,072,625,593.67  165,792,225.00  (1,921,271.84)  合营  66154690-8 
长沙市领域房地产开发 
有限公司  有限责任公司  长沙  蔡立彬  房地产开发经营  100,000,000.00  60.0%  50.0%  607,045,282.96  202,567,558.14  404,477,724.82  421,359,354.00  150,330,298.39  合营  79473990-6 
长沙市领域投资有限 
公司  有限责任公司  长沙  蔡立彬  房地产开发经营  100,000,000.00  60.0%  50.0%  1,683,979,789.15  1,470,597,757.07  213,382,032.08  786,581,103.00  142,489,139.91  合营  66859493-7 
北京中粮万科房地产开
发有限公司  有限责任公司  北京  毛大庆  房地产开发经营  800,000,000.00  50.0%  50.0%  4,838,939,114.84  3,532,800,607.08  1,306,138,507.76  2,751,165,979.70  329,026,183.04  合营  69633276-6 
中航万科有限公司  有限责任公司  北京  范月民  房地产开发经营  3,820,030,000.00  40.0%  50.0%  7,587,752,045.21  3,319,716,925.37  4,268,035,119.84  -  665,230,642.48  合营  71093467-6 
201 Folsom Acquisition 
JV, L.P  有限责任公司  美国  无  房地产开发经营  美元102,609,624  71.5%  50.0%  954,694,963.26  329,094,346.70  625,600,616.56  18,473.61  (9,942,172.15)  合营  无 
                             
二、对联营公司投资                             
合肥一航万科地产有限
公司  有限责任公司  合肥  肖临骏  房地产开发经营  101,500,000.00  50.0%  29.6%  1,810,425,433.50  1,150,133,178.68  660,292,254.82  2,230,906,373.90  517,936,441.02  联营  66794757-7 
厦门万特福房地产开发
有限公司  有限责任公司  厦门  刘夏生  房地产开发经营  1,390,000,000.00  30.0%  30.0%  7,290,535,734.57  5,980,747,458.95  1,309,788,275.62  55,422.50  (22,357,983.48)  联营  69990321-0 
深圳市万科滨海房地产
有限公司  有限责任公司  深圳  何飞  房地产开发经营  1,000,000,000.00  50.0%  49.0%  5,387,846,803.44  4,434,535,946.12  953,310,857.32  -  (31,567,287.79)  联营  56850121-1 
北京万湖房地产开发有
限公司  有限责任公司  北京  何剑波  房地产开发  1,192,369,979.65  49.0%  40.0%  5,359,491,377.69  4,187,785,742.77  1,171,705,634.92  -  (20,664,344.73)  联营  06281321-8 
                             
                             
第157页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
8  投资性房地产 
 
按成本计量的投资性房地产 
 
项目  年初账面余额  本年增加  本年减少  年末账面余额 
         
一、账面原值         
房屋、建筑物  2,429,328,708.46  9,365,302,160.17   -  11,794,630,868.63  
二、累计折旧和累计摊销         
房屋、建筑物  54,100,352.67  30,054,231.66  -  84,154,584.33   
三、投资性房地产账面净值         
房屋、建筑物  2,375,228,355.79  9,335,247,928.51   -  11,710,476,284.30  
四、投资性房地产账面价值         
房屋、建筑物  2,375,228,355.79  9,335,247,928.51  -  11,710,476,284.30 
 
年末时，上述投资性房地产包括在建投资性房地产人民币 7,393,965,682.57 元 (2012 年：
1,363,376,385.83元) 。 
 
本集团本年用于银行借款抵押的投资性房地产人民币 851,870,591.76元 (2012年：无) 。 
 
本年折旧和摊销额人民币 30,054,231.66元 (2012年：人民币24,807,635.34元) 。 
 
本集团本年无计提减值准备 (2012年：无) 。 
 
本集团没有按公允价值计量的投资性房地产 (2012年：无) 。 
 
9  固定资产 
 
酒店、房屋及 
建筑物  装修费  机器设备  运输工具  电子设备  其他设备  合计 
 账面原
值： 
年初余额    1,717,316,944.54     51,492,246.47     55,685,816.70     129,316,209.38     209,867,926.60     53,362,944.45    2,217,042,088.14  
本年增加  1,013,897,977.12   7,482,173.18  6,706,759.99   31,140,286.02   41,239,147.14   21,222,351.45   1,121,688,694.90 
本年减少  481,232,334.99   53,266.00  1,919,088.63   16,601,085.57   6,601,006.36   2,404,573.12   508,811,354.67  
年末余额  2,249,982,586.67   58,921,153.65  60,473,488.06   143,855,409.83   244,506,067.38   72,180,722.78   2,829,919,428.37 
累 计 折
旧：               
年初余额  301,868,852.08   41,382,713.61   17,675,874.35   78,733,886.06   137,695,013.39   27,428,546.43   604,784,885.92  
本年增加  59,551,608.70   6,308,011.05   5,035,847.72   17,154,804.01   26,805,719.68   8,534,031.68   123,390,022.84  
本年减少  6,942,636.16   4,061.40   757,527.68   13,264,782.67   5,581,489.69   1,472,846.15   28,023,343.75  
年末余额  354,477,824.62   47,686,663.26   21,954,194.39   82,623,907.40   158,919,243.38   34,489,731.96   700,151,565.01  
净额：               
年末余额  1,895,504,762.05     11,234,490.39   38,519,293.67   61,231,502.43   85,586,824.00   37,690,990.82   2,129,767,863.36 
年初余额  1,415,448,092.46   10,109,532.86   38,009,942.35   50,582,323.32   72,172,913.21   25,934,398.02   1,612,257,202.22  
 
本年折旧额人民币 123,390,022.84元 (2012年：人民币129,757,491.40元) 。 
第158页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
9  固定资产 (续) 
 
本年由在建工程转入固定资产原价为人民币 377,164,136.73 元 (2012 年：人民币
32,464,161.20元) 。 
 
本集团本年没有用于银行借款抵押的固定资产 (2012 年：人民币 187,152,611.08
元) 。 
 
本集团本年没有暂时闲臵的固定资产 (2012年：无) 。 
 
本集团本年没有通过融资租赁租入的固定资产 (2012年：无) 。 
 
本集团本年没有通过经营租赁租出的固定资产 (2012年：无) 。 
 
本集团本年末没有持有待售的固定资产 (2012年：无) 。 
 
本集团本年未办妥产权证的固定资产明细如下： 
 
预计办结产权 
项目  未办妥产权证书原因  证书时间 
     
深圳万科中心  深圳万科中心部分竣工，部分尚属在建 2015年12月31日 
工程，需待全部竣工验收后一并办理房  
地产证。 
第159页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
10  在建工程 
 
(1)  在建工程情况
 
 
  2013年12月31日  2012年12月31日 
项目  账面余额  跌价准备  账面净值  账面余额  跌价准备  账面净值 
             
深圳万科中心  614,803,787.84   -  614,803,787.84   566,279,266.02   -  566,279,266.02  
东莞万科建筑研究基地  13,140,136.60    -  13,140,136.60  104,012,480.15  -  104,012,480.15 
苏州雅诗阁万科美好广场 
-  -  -  198,396,924.12  -  198,396,924.12 
    服务公寓 
武汉万威酒店  185,262,125.25  -  185,262,125.25  123,906,531.79  -  123,906,531.79 
其他  100,460,727.41  -  100,460,727.41  58,523,623.85  -  58,523,623.85 
合计  913,666,777.10    -  913,666,777.10  1,051,118,825.93  -  1,051,118,825.93 
 
(2)  在建工程项目本年变动情况 
 
工程预算  本年转入  工程投入占  工程  预计  利息资本化  其中：本年利息 本年利息
工程名称  (万元)  年初余额  本年增加  固定资产  年末余额  预算比例  进度  完工日期  资金来源  累计金额  资本化金额  资本化率 
                         
自自有资金
深圳万科中心  88,000.00   566,279,266.02   48,524,521.82   -  614,803,787.84   70%  70%  2014年12月  和借款  142,069,899.99  17,549,187.50  5.01% 
东莞万科建筑研究基地  14,950.00   104,012,480.15   45,078,526.16    135,950,869.71   13,140,136.60    99%  99%  2014年4月 自有资金       
苏州雅诗阁万科美好 
    广场服务公寓  24,006.83     1  98,396,924.12   41,671,375.14   240,068,299.26   -   100%  100%  已完工 自有资金       
武汉万威酒店  24,741.95  123,906,531.79  61,355,593.46  -  185,262,125.25  75%  75%  2014年3月 自有资金       
其他  25,813.34   58,523,623.85   43,082,071.32   1,144,967.76   100,460,727.41   39%  39%  2014年12月 自有资金       
合计  177,512.12  1,051,118,825.93   239,712,087.90    377,164,136.73   913,666,777.10                 
第160页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
11  无形资产 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
         
账面原值  456,543,380.17  62,047,274.23  54,957,364.81  463,633,289.59 
累计摊销  29,696,480.65   9,625,862.82  5,763,237.00  33,559,106.47 
账面价值  426,846,899.52  52,421,411.41  49,194,127.81  430,074,183.12 
 
本年摊销额人民币 9,625,862.82元 (2012年：人民币 10,100,120.73元) 。 
 
无形资产主要为自用物业的土地使用权。 
 
12  商誉 
 
被投资单位名称  2013  2012 
     
万科臵业 (海外) 有限公司  201,689,835.80  201,689,835.80 
 
本集团于2012年度支付港币 10.94亿元合并成本收购了万科臵业 (海外) 有限公司
75% 的权益。合并成本超过按比例获得万科臵业 (海外) 有限公司的可辩认资产、
负债公允价值的差额人民币 201,689,835.80元，确认为本集团的商誉。 
 
于年末资产负债表日，本集团比较商誉与其可回收金额作为减值测试，并未发现
减值。 
 
13  长期待摊费用 
 
  年初余额  本年增加  本年摊销额  年末余额 
         
租赁费  10,624,902.53  96,418.80   660,648.31    10,060,673.02  
经营租赁的固定 
    资产改良支出  21,870,235.35   25,885,755.39   9,571,194.95    38,184,795.79  
其他  9,821,514.15  11,377,061.82    5,933,539.57    15,265,036.40  
合计  42,316,652.03  37,359,236.01    16,165,382.83    63,510,505.21  
第161页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
14  递延所得税资产及负债 
 
(1)  已确认的递延所得税资产和递延所得税负债 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
可弥补亏损  1,613,277,489.03   1,029,525,828.20 
减值准备  46,579,832.80   37,553,236.67 
预提成本   336,461,459.19   261,683,563.34 
土地增值税清算准备   1,070,184,663.33   1,107,758,724.97  
未实现内部交易利润   362,616,230.27   381,620,786.60 
其他   96,142,377.33   236,715,764.64 
递延所得税资产小计  3,525,262,051.95   3,054,857,904.42 
计入资本公积的可供出售金融 
    资产公允价值变动  289,600.00   - 
收购公司公允价值变动  604,253,364.13   664,790,451.05 
代扣代缴所得税             68,172,723.31   69,022,306.66 
递延所得税负债小计  672,715,687.44   733,812,757.71 
 
 
(2)  未确认递延所得税资产明细 
 
   2013年12月31日  2012年12月31日 
类别  暂时性差异  递延所得税资产  暂时性差异  递延所得税资产 
可抵扣亏损  630,761,452.83   157,690,363.21   966,123,687.22   240,455,231.92  
可抵扣暂时性差异   91,519,330.71   22,244,085.30   89,863,243.19  21,830,063.42 
合计   722,280,783.54   179,934,448.51    1,055,986,930.41  262,285,295.34 
 
第162页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
14  递延所得税资产及负债 (续) 
 
(3)  未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
 
年份  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
2013  -  100,655,150.71 
2014  78,847,871.43  163,023,401.58 
2015  131,050,216.54  221,316,935.28 
2016  48,023,238.24  78,399,435.63 
2017  219,302,097.89  402,728,764.02 
2018  153,538,028.73  - 
合计  630,761,452.83  966,123,687.22  
 
(4)  于 2013 年 12 月 31 日，与境外公司持有本集团子公司的未分配利润有关的
暂时性差异为人民币 44亿元 (2012年：人民币 19.5亿元) 。由于本公司能够
控制这些子公司的股利政策，并已决定有关利润很可能不会在可预见的将来
进行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币 2.9 亿元 
(2012年：人民币 1亿元) 确认递延所得税负债。 
 
(5)  引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
   
可弥补亏损   6,485,379,619.61   4,111,785,836.13 
减值准备   188,451,443.44   150,212,196.19  
预提成本   1,346,189,463.28   1,047,509,732.11 
土地增值税清算准备   4,280,738,653.34  4,434,898,885.31 
未实现内部交易利润   1,450,464,921.08   1,526,483,146.40 
其他   391,477,295.57   946,863,058.57 
可抵扣差异项目小计  14,142,701,396.32  12,217,752,854.71 
计入资本公积的可供出售金融     
资产公允价值变动   1,158,400.00   - 
收购公司公允价值变动   2,462,295,590.59   2,659,161,804.19 
代扣代缴所得税   1,084,714,443.86   1,101,700,737.29 
应纳税差异项目小计  3,548,168,434.45   3,760,862,541.48 
第163页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
15  其他非流动资产 
 
本年其他非流动资产主要为发放的委托贷款，股权收购预付款及回收期一年以上的
应收合营企业款（见附注七 4(10)）。 
 
16  资产减值准备 
 
本集团于2013年 12月31日，资产减值情况汇总如下： 
 
本年减少数 
项目  年初余额  本年增加数  本年转回  本年转销  年末余额 
           
一、坏账准备  339,275,486.22   92,646,807.79   24,995,949.03  4,128,909.46  402,797,435.52 
其中：应收账款  28,755,875.56   17,657,497.62    7,849,095.17  1,815,416.65  36,748,861.36  
其他应收款  310,519,610.66   74,989,310.17    17,146,853.86  2,313,492.81  366,048,574.16 
二、存货跌价准备  7,407,412.00   -  7,048,022.37   359,389.63   - 
合计  346,682,898.22   92,646,807.79  32,043,971.40  4,488,299.09  402,797,435.52 
 
有关各资产本年确认减值损失的原因，参见有关各资产项目的附注。 
第164页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
17  短期借款 
 
(1)  短期借款分类： 
 
   2013年12月31日  2012年12月31日 
种类  原币  折人民币  原币  折人民币 
         
1、银行借款         
信用借款         
- 人民币  1,476,067,783.83   1,476,067,783.83   1,257,735,517.06  1,257,735,517.06 
抵押借款*         
- 人民币  36,513,513.98   36,513,513.98   9,097,015.11  9,097,015.11  
         
小计    1,512,581,297.81     1,266,832,532.17 
2、其他借款         
信用借款         
- 人民币  3,589,933,333.33   3,589,933,333.33   8,665,567,708.33  8,665,567,708.33 
小计    3,589,933,333.33     8,665,567,708.33 
合计    5,102,514,631.14     9,932,400,240.50 
 
*  以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。 
 
上述余额中，无从持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东取得的短
期借款(2012年：无)。 
 
上述余额中，无从本公司关联方取得的短期借款 (2012年：无) 。 
 
(2)  本集团本年末无已到期未偿还的短期借款情况 (2012年：无) 。 
 
18  交易性金融负债 
 
2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
项目  公允价值  公允价值 
     
交易性金融负债  11,686,986.02   25,761,017.27 
 
本集团于 2013年 12月 31日及 2012年 12月 31日的交易性金融负债为利率互换
契约。 
第165页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
19  应付票据 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
商业承兑汇票  14,783,899,946.37   4,977,131,435.22 
 
上述金额均为一年内到期的应付票据。 
 
20  应付账款 
 
(1)  应付账款分类： 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
应付地价  16,876,391,873.95   11,648,847,608.01 
应付及预提工程款  46,129,631,721.89   32,459,143,370.93  
质量保证金  547,156,347.48   450,834,577.58 
应付及预提销售佣金  245,548,254.28    184,685,620.98 
其他  159,730,941.18  117,484,539.47 
合计  63,958,459,138.78   44,860,995,716.97  
 
(2)  本报告期应付账款中，没有应付持有公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股
东单位或关联方的款项。 
 
本集团账龄超过一年的应付账款主要为尚未支付的工程款、地价款、质量保
证金等。 
第166页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
21  预收款项 
 
(1) 预收款项分类 
 
预计首批  项目预售 
项目  结算日期  比例  2013年12月31日  2012年12月31日 
北京金域华府  2014年09月  95%  3,526,771,629.00  967,020,419.00 
厦门海沧万科城  2014年12月  89%  3,068,981,845.00  1,110,529,746.00 
杭州良渚文化村  2014年06月  56%  2,942,717,581.41  2,109,895,386.29 
厦门金域华府  2014年06月  100%  2,715,055,299.08  3,098,287,236.93 
上海万科城  2014年12月  83%  2,690,432,350.00  - 
深圳翡丽郡  2014年10月  98%  2,420,828,650.50  1,749,387,449.20 
莆田万科城  2014年06月  84%  2,255,073,184.00  1,354,420,005.00 
西安金域华府  2014年12月  77%  2,242,157,890.09  1,030,308,226.00 
北京朗润园  2014年09月  99%  2,085,672,153.00  687,919,784.00 
重庆万科城  2014年06月  70%  2,035,386,320.93  796,624,439.31 
广州新光城市花园  2014年05月  55%  2,021,580,631.00  776,854,419.00 
上海五玠坊  2014年06月  91%  1,906,855,552.74  1,297,887,497.00 
深圳第五园  2014年09月  93%  1,898,267,221.01  2,157,053,694.50 
深圳金域缇香  2015年04月  96%  1,843,932,746.00  1,499,211,723.00 
北京云湾家园  2014年04月  99%  1,818,565,337.00  1,822,125,596.00 
佛山金域蓝湾  2014年04月  79%  1,791,620,748.00  1,196,741,703.00 
南京金域蓝湾  2014年06月  77%  1,778,548,410.00  1,643,747,753.86 
成都海悦汇城  2014年08月  80%  1,776,634,240.00  2,016,268,124.22 
深圳公园里  2014年12月  91%  1,773,686,477.00  2,745,949,422.00 
南京金色领域  2014年04月  99%  1,703,152,209.00  1,269,869,349.00 
武汉金色城市  2014年06月  75%  1,698,432,200.42  3,110,547,324.08 
广州东荟城  2014年06月  66%  1,661,031,314.00  1,487,707,233.00 
北京金域缇香  2014年10月  85%  1,653,797,644.00  372,671,629.00 
徐州万科城  2014年12月  72%  1,534,634,637.50  - 
西安万科城3#地  2014年12月  97%  1,514,500,487.50  625,564,696.50 
沈阳春河里  2014年09月  69%  1,511,845,172.35  1,069,642,974.00 
佛山金域国际  2014年08月  61%  1,489,708,692.77  202,899,929.00 
武汉汉阳国际  2014年07月  95%  1,483,055,343.00  886,436,193.00 
杭州北宸之光  2015年06月  53%  1,472,803,340.00  - 
深圳万科红三期  2014年12月  61%  1,432,961,319.90  1,031,078,389.90 
大连朗润园  2014年04月  75%  1,352,959,022.00  261,504,887.00 
南昌万科城  2014年06月  87%  1,343,794,931.93  435,584,086.00 
北京如园C3  2014年12月  77%  1,342,149,396.01  1,108,897,604.01 
太原紫台  2014年07月  61%  1,336,562,308.00  1,460,754,522.00 
西安金色悦城  2015年06月  94%  1,329,265,288.00  319,010,624.00 
合肥蓝山花园  2014年03月  76%  1,310,578,327.80  - 
福州金域花园  2015年12月  85%  1,278,843,736.00  241,215,940.00 
重庆悦府  2014年06月  86%  1,233,756,372.64  1,562,818,519.98 
东莞金域松湖  2014年05月  79%  1,194,089,538.00  1,160,656,118.01 
苏州玲珑湾  2014年09月  77%  1,184,564,941.00  1,288,351,414.00 
第167页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
21  预收款项 (续) 
 
(1)  预收款项分类 (续) 
 
预计首批  项目预售 
项目  结算日期  比例  2013年12月31日  2012年12月31日 
杭州草庄  2014年09月  83%  1,169,308,046.00  35,507,781.00 
深圳天誉  2015年12月  40%  1,163,074,991.00  980,021,223.00 
无锡魅力之城  2014年04月  53%  1,152,785,507.00  974,572,976.83 
合肥万科城  2014年06月  70%  1,141,433,721.00  714,330,819.00 
清远万科城  2014年09月  86%  1,132,761,515.50  991,819,213.00 
扬州万科城  2014年02月  76%  1,111,447,976.00  1,480,033,487.00 
佛山万科缤纷四季花园  2014年06月  80%  1,083,350,275.00  1,182,985,610.00 
佛山万科广场  2014年06月  51%  1,052,755,586.00  48,557,466.00 
东莞金域华府  2014年06月  82%  1,050,461,645.00  1,150,690,082.00 
长沙万科城  2014年06月  99%  1,030,925,406.55  1,619,125,898.27 
上海城花新园  2014年12月  21%  1,030,645,137.23  953,369,210.74 
合肥森林公园  2015年05月  54%  1,019,398,149.00  - 
上海海上传奇  2015年09月  91%  1,019,187,138.00  446,065,326.00 
东莞朗润园  2014年09月  74%  1,018,125,097.00  490,055,518.00 
苏州万科城  2014年05月  60%  1,005,596,180.00  - 
深圳布吉水径项目  2015年12月  43%  1,004,036,815.00  - 
其他      65,677,523,763.49  74,001,398,862.98 
         
合计      155,518,071,436.35  131,023,977,530.61 
 
上述预收款项无建造合同业务预收款 (2012年：人民币34,884,320.00元) 。 
本集团账龄超过一年的预收款项主要为尚未结算的预收房款。 
 
(2)  本报告期预收款项中，没有预收持有公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股
东单位或关联方情况 (2012年：无) 。 
第168页  
七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
22  应付职工薪酬 
 
项目  年初账面余额  本年增加  本年减少  年末账面余额 
         
一、工资、奖金、津
贴和补贴  2,157,372,779.92  4,234,334,592.71  3,963,256,005.16  2,428,451,367.47 
二、职工福利费  549,743.91  80,416,713.90  80,184,096.87  782,360.94 
三、社会保险费  11,594,002.80  366,579,643.74  363,152,141.36  15,021,505.18 
其中：医疗保险费  3,819,147.38  86,400,277.57  84,600,859.64  5,618,565.31 
基本养老保险费  7,058,015.99  250,187,271.74  248,838,555.87  8,406,731.86 
失业保险费  471,694.13  16,570,002.86  16,480,089.61  561,607.38 
工伤保险费  139,434.94  6,888,018.14  6,868,612.28  158,840.80 
生育保险费  105,710.36  6,534,073.43  6,364,023.96  275,759.83 
四、住房公积金  4,500,780.17  144,490,519.69  143,188,664.65  5,802,635.21 
五、辞退福利  1,307,259.42  10,267,298.48  11,563,189.12  11,368.78 
其中：        
解除劳动关系补偿  1,307,259.42  10,267,298.48  11,563,189.12  11,368.78 
六、其他  2,424,378.15  7,869,667.40  8,688,846.42  1,605,199.13 
其中： 工会经费和职 
  工教育经费  2,424,378.15  7,869,667.40  8,688,846.42  1,605,199.13 
合计  2,177,748,944.37  4,843,958,435.92  4,570,032,943.58  2,451,674,436.71 
 
应付职工薪酬中无属于拖欠性质的金额 (2012年：无) 。 
 
除附注 (八) 所述的股份支付外，本年无向职工提供的非货币性福利 (2012 年：
无) 。 
 
本集团于 2010年对薪酬制度进行了改革，构建了新的薪酬体系，引入了针对集团
管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团当年实现的经济利润为
基数，按固定比例 10%确定经济利润奖金额度。其中担任董事、监事、高级管理
人员的奖励对象，该项奖金须全部递延发放。 
第169页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
23  应交税费 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
企业所得税  2,947,326,015.49  2,873,002,465.70 
土地增值税  1,127,699,124.69  1,412,974,526.29 
营业税  302,164,671.53  102,852,754.85 
个人所得税  19,559,289.76  20,675,313.98 
城市维护建设税  38,036,144.23  28,861,127.70 
教育费附加  29,914,384.96  43,061,643.66 
房产税  25,499,276.14  5,263,810.59 
增值税  35,805,846.48  8,236,986.38 
其他  52,200,480.31  20,660,285.09 
合计  4,578,205,233.59  4,515,588,914.24 
 
本年预缴税费人民币 11,869,913,813.65 元 (2012 年：人民币 9,506,484,920.63 元) 
计入预付款项。 
 
24  应付利息 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
分期付息到期还本的长期借款利息  245,225,690.43   531,110,160.96 
企业债券利息  46,017,871.37   118,577,777.78  
合计  291,243,561.80   649,687,938.74 
第170页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
25  其他应付款 
 
(1)  其他应付款分类： 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
应付合营联营企业款  12,865,496,533.55  2,827,560,139.08 
应付股权款与合作公司往来 
    及其他  34,163,835,983.61  26,268,682,558.12 
土地增值税清算准备金  4,280,738,653.34  4,434,898,885.31 
押金及保证金  1,092,779,949.64  912,207,191.41 
代收款  1,955,640,575.63  965,797,438.79 
购房意向金  345,793,573.49  636,169,556.23 
     
合计  54,704,285,269.26  36,045,315,768.94 
 
应付股权款与合作公司往来及其他包括少数股东及其他合作方向项目公司垫
付 款  /  借 款 共 计 人 民 币 31,991,787,665.81 元   (2012 年 ： 人 民 币
23,270,652,199.33元) 。 
 
(2)  本报告期其他应付款中无应付持有公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东
单位的款项 (2012年：无) 。 
第171页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
25  其他应付款 (续) 
 
(3)  应付关联方款项： 
 
2013年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2013年12月31日  2012年12月31日 
       
佛山市顺德区中航万科房地产       
    有限公司   联营企业  893,653,364.32  - 
厦门万特福房地产开发有限公司  联营企业  781,054,015.77  420,454,015.77 
广州市万尚房地产有限公司   联营企业  421,272,878.77  - 
北京金隅万科房地产开发有限公司  联营企业  130,576,891.32  348,857,970.91 
长春万科溪之谷房地产开发有限公司  联营企业  103,570,081.08  - 
苏州中航万科长风臵业有限公司  联营企业  67,799,159.01  66,989,102.51 
武汉高尔夫城市花园房地产开发 
    有限公司  联营企业  60,403,692.08  71,471,497.09 
深圳市万科滨海房地产有限公司   联营企业  43,323,904.95  - 
上海南都白马房地产开发有限公司   联营企业  17,701,924.74  - 
小计    2,519,355,912.04  907,772,586.28 
       
贵阳万科劲嘉臵业有限公司  合营企业  2,752,281,379.43  - 
济南万筑房地产开发有限公司  合营企业  1,589,541,494.11  - 
湖南湘诚壹佰臵地有限公司   合营企业  953,473,213.04  - 
长春万科新里程房地产开发有限公司  合营企业  928,248,699.97  - 
苏州万康房地产有限公司  合营企业  782,095,764.19  - 
武汉万科城花璟苑房地产有限公司  合营企业  603,598,474.22  - 
长沙市领域投资开发有限公司  合营企业  593,405,427.66  480,465,623.15 
北京五和万科房地产开发有限公司   合营企业  500,838,941.45  - 
上海加来房地产开发有限公司  合营企业  437,146,579.88  421,849,291.64 
长沙市领域房地产开发有限公司  合营企业  375,993,985.15  316,067,865.77 
上海乐都臵业有限公司  合营企业  235,800,837.39  123,250,647.76 
天津松科房地产有限公司  合营企业  210,765,335.80  164,285,559.15 
云南浙联地产有限公司  合营企业  142,855,242.76  - 
上海张江万科房地产开发有限公司  合营企业  100,077,990.46  - 
杭州万业臵业有限公司  合营企业  41,394,000.00  - 
广州市万臻房地产有限公司  合营企业  40,000,000.00  - 
武汉万科青安居房地产有限公司  合营企业  28,151,723.43  28,152,723.43 
重庆两江万科投资有限公司  合营企业  20,039,532.57  26,343,974.44 
       
第172页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
25  其他应付款 (续) 
 
(3)  应付关联方款项 (续)： 
 
2013年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2013年12月31日  2012年12月31日 
       
成都科甲龙兴华盛房地产开发 
    有限公司  合营企业  10,000,000.00  - 
海南香水湾富豪旅业开发有限公 合营企业 
432,000.00  - 
司  
       
小计    10,346,140,621.51  1,919,787,552.80 
合计    12,865,496,533.55  2,827,560,139.08 
 
上述款项中含母公司应付关联方款项人民币 9,407,484,214.97元 (2012年：人民币
898,809,914.74元) 。 
 
本年对关联方的利息支出为人民币 53,076,580.30  元  (2012 年：人民币
74,183,884.81元) 。 
 
(4)  账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。 
 
虽然根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》(“187 号文”) 有关规定，本集团部分项目仍未达至
清算条件，但本集团仍然根据会计准则的相关要求并按照 187 号文的计算基础计
提了土地增值税清算准备金计人民币 4,280,738,653.34 元 (2012 年：人民币
4,434,898,885.31 元)，以合理反映公司的利润情况。本集团已对该部分土地增值
税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。 
 
土地增值税清算准备金是根据会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则，对
未来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。该预提为企业会计处理程序，与公
司现时纳税义务无关。 
 
土地增值税是按 30% ~ 60% 的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征
收的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中
包括土地使用权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值
税有可能受到当地税务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估
计的数额。 
第173页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
26  一年内到期的非流动负债 
 
(1)  一年内到期的非流动负债分类： 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
一年内到期的长期借款  27,521,791,569.90   19,743,341,504.23 
一年内到期的应付债券  -     5,881,617,700.00 
     
合计  27,521,791,569.90   25,624,959,204.23 
 
(2)  一年内到期的长期借款： 
 
2013年12月31日 
种类    原币  汇率  折人民币  借款条件 
           
1、银行借款           
其中：人民币    7,469,550,882.73  1.0000  7,469,550,882.73  信用 
    385,951,363.18   1.0000  385,951,363.18   质押*2 
    923,878,290.65   1.0000  923,878,290.65   抵押*1 
港币    8,500,000.00   0.7862  6,682,700.00   抵押*1 
小计        8,786,063,236.56   
2、其他借款           
其中：人民币    18,415,728,333.34  1.0000   18,415,728,333.34  信用*3 
    320,000,000.00   1.0000   320,000,000.00   担保 
小计        18,735,728,333.34     
合计        27,521,791,569.90    
 
2012年12月31日 
种类    原币  汇率  折人民币  借款条件 
           
1、银行借款           
其中：人民币    8,990,245,921.72   1.0000  8,990,245,921.72   信用  
    1,669,642,591.09  1.0000  1,669,642,591.09  抵押*1 
美元    45,003,733.65  1.0000  45,003,733.65  抵押*1 
    260,064,846.25   6.2855  1,634,637,591.10  质押*2 
小计        12,339,529,837.56   
2、其他借款           
其中：人民币    4,713,411,666.67  1.0000  4,713,411,666.67  信用 
    2,690,400,000.00   1.0000  2,690,400,000.00   质押*2 
小计        7,403,811,666.67    
合计        19,743,341,504.23   
第174页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
26  一年内到期的非流动负债 (续) 
 
(2)  一年内到期的长期借款 (续)： 
 
*1  以上抵押借款主要由本集团的存货以及投资性房地产作为抵押。 
 
*2  以上质押借款主要由本公司持有的控股子公司的股权以及收益权作为
质押。 
 
*3  以上信用借款中包括本集团向关联方借入的资金，具体参见附注
(九)(6) 关联方资金借款。 
 
一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。 
 
(3)  金额前五名的一年内到期的长期借款 
 
合同 
贷款单位  借款起始日  借款终止日  币种  利率  2013年12月31日  2012年12月31日 
             
信托借款  2012年5月29日  2014年5月29日  人民币  9.40%  2,196,000,000.00  2,199,000,000.00 
信托借款  2012年1月20日  2014年1月19日  人民币  9.80%  1,996,000,000.00  1,998,000,000.00 
信托借款  2012年12月24日  2014年6月24日  人民币  6.16%  1,500,000,000.00  1,500,000,000.00 
信托借款  2012年11月21日  2014年5月21日  人民币  6.75%  1,100,000,000.00  1,100,000,000.00 
信托借款  2012年2月24日  2014年2月24日  人民币  10.60%  1,000,000,000.00  1,000,000,000.00 
合计          7,792,000,000.00  7,797,000,000.00 
 
(4)  一年内到期的长期借款无逾期借款 (2012年：无) 。 
 
第175页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
27  长期借款 
 
(1) 长期借款分类 
 
  2013年12月31日 
种类    原币  汇率  折人民币  借款条件 
           
1.银行借款           
其中：人民币    20,324,349,117.27  1.0000   20,324,349,117.27  信用 
    557,059,953.10   1.0000   557,059,953.10   抵押*1 
    445,419,621.69  1.0000  445,419,621.69  质押*3 
港币    513,000,000.00  0.7862  403,320,600.00  抵押*2 
    585,000,000.00  0.7862  459,927,000.00  信用 
美元    58,646,921.22   6.0969  357,564,414.01   质押*3 
    300,000,117.11  6.0969  1,829,070,714.01  信用 
小计        24,376,711,420.08   
2.其他借款           
           
其中：人民币    12,306,417,000.00  1.0000   12,306,417,000.00  信用 
           
小计        12,306,417,000.00   
合计        36,683,128,420.08    
 
  2012年12月31日 
种类    原币  汇率  折人民币  借款条件 
           
1.银行借款           
    10,190,209,958.47  1.0000  10,190,209,958.47  信用 
其中：人民币    1,640,822,240.92  1.0000  1,640,822,240.92  抵押*1 
    1,077,596,151.00   1.0000  1,077,596,151.00   质押*3 
    190,000,000.00   1.0000  190,000,000.00   担保 
美元    371,872,793.02   6.2855  2,337,406,440.53   质押*3 
小计        15,436,034,790.92   
2.其他借款           
           
其中：人民币    20,280,035,575.34  1.0000  20,280,035,575.34  信用*4 
    320,000,000.00   1.0000  320,000,000.00   担保 
           
小计        20,600,035,575.34   
合计        36,036,070,366.26   
 
*1  以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。 
 
*2  以上抵押借款主要由本集团的投资性房地产作为抵押。 
 
*3  以上质押借款主要由本公司持有的子公司的股权以及收益权作为质
押。 
第176页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
27  长期借款 (续) 
 
*4  以上信用借款中包括本集团向关联方借入的资金，具体参见附注(九)(6) 关
联方资金借款。 
 
(2)  金额前五名的长期借款 
 
合同 
贷款单位  借款起始日  借款终止日  币种  利率  2013年12月31日  2012年12月31日 
             
信托借款  2013年8月23日  2016年8月22日  人民币  7.07%  1,290,000,000.00  - 
银行借款  2013年11月5日  2017年3月24日  美元  1.99%  1,250,108,864.00  - 
信托借款  2013年1月24日  2015年1月24日  人民币  6.98%  1,000,000,000.00  - 
信托借款  2013年3月27日  2016年3月27日  人民币  6.85%  1,000,000,000.00  - 
银行借款  2013年10月28日  2016年10月28日  人民币  6.46%  1,000,000,000.00  - 
合计          5,540,108,864.00  - 
 
本集团无因逾期借款获得展期形成的长期借款 (2012年：无) 。 
 
(3)  长期借款到期日分析列示如下： 
 
借款期限  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
一年至二年  17,207,874,969.03   27,286,992,584.71  
二年至三年  14,803,695,783.94  7,499,077,781.55 
三年以上  4,671,557,667.11   1,250,000,000.00  
小计  36,683,128,420.08   36,036,070,366.26  
 
第177页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
28  应付债券 
 
扣除折价款及直 期末余额 
债券名称  面值  发行日期  债券期限  折价额  接发行成本后的 期初应付利息  本期应计利息  本期已付利息  期末应付利息  期末余额  (折人民币) 
  实得金额 
美元  美元  美元  美元 美元  美元 美元
1  美元债券  800,000,000.00  2013/3/13  5年  4,824,000.00  780,934,780.71  美元 0.00  16,716,656.25  10,500,000.00  6,216,656.25  777,807,075.58  4,742,211,959.10 
新加坡币 新加坡币 新加坡币 新加坡币  新加坡币 新加坡币
2  新加坡币债券  140,000,000.00  2013/11/6  4年  -  139,357,251.80  新加坡币0.00  687,750.00  0.00  687,750.00  139,379,697.87  666,862,164.46 
           
3  人民币债券  1,000,000,000.00  2013/12/4  5年  -  994,771,181.78  0.00  3,250,000.00  0.00  3,250,000.00   994,835,274.10  994,835,274.10 
           
4  人民币债券  1,000,000,000.00  2013/12/16  3年  -  994,414,463.60  0.00  1,575,000.00  0.00  1,575,000.00   994,482,534.81  994,482,534.81 
 合计                      7,398,391,932.47 
 
本公司于2008年9月向社会公开发行的总价为人民币 59亿元的 5年期公司债券已于2013年8月到期，本公司已偿还全部本息。 
 
公司于 2013年 3月 13日向机构投资者公开发行债券美元 8亿元。该债券期限为 5年，票面年利率为 2.625% ，在债券存续期内固定不
变，采取单利按半年派息，不计复利，由公司之子公司万科地产 (香港) 有限公司提供不可撤销连带责任保证担保。 
第178页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
28  应付债券 (续) 
 
于 2013年 7月 16日香港联合交易所有限公司已批准公司之美元 20亿元中期票据发行计划 (「发行计划」) 上市，并允许该等票
据在 2013年 7月 16日后的十二个月内仅以向专业投资者发债的方式开展交易。截至 2013年 12月 31日，公司在此发行计划进
行三次提取, 包括： 
 
(i)  公司于 2013年 11月 6日向专业投资者公开发行债券新加坡币 1.4亿元。该债券期限为 4年，票面年利率为 3.275% ，在债
券存续期内固定不变，取单利按半年派息，不计复利，由公司之子公司万科地产 (香港) 有限公司提供不可撤销连带责任保
证担保。 
 
(ii)  公司于2013年12月4日向专业投资者公开发行债券人民币 10亿元。该债券期限为5 年，票面年利率为 4.5%，在债券存续
期内固定不变，取单利按半年派息，不计复利，由公司之子公司万科地产 (香港) 有限公司提供不可撤销连带责任保证担
保。 
 
(iii)  公司于2013年12月16日向专业投资者公开发行债券人民币 10亿元。该债券期限为3 年，票面年利率为 4.05%，在债券存
续期内固定不变，取单利按半年派息，不计复利，由公司之子公司万科地产 (香港) 有限公司提供不可撤销连带责任保证担
保。 
 
第179页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
29  预计负债 
 
项目  年初数  本年增加  本年减少  年末数 
         
客户补偿准备*1  3,734,309.34  -  92,697.58   3,641,611.76  
酬金制项目*2  40,557,957.81  4,675,119.84   1,997,868.26   43,235,209.39  
合计  44,292,267.15  4,675,119.84   2,090,565.84   46,876,821.15  
 
*1  客户补偿准备为北京公司、天津公司为项目后期维护所预提的客户补偿准备。 
 
*2  酬金制项目补偿款为物业管理公司实行酬金制管理所预提的补偿款。 
 
30  其他非流动负债 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
维护基金*  40,308,225.08   13,190,822.56  
其他  2,646,795.77   2,487,162.50  
合计  42,955,020.85   15,677,985.06  
 
*  系物业项目代管基金 
 
31  股本 
 
  年初余额  本年变动增减  年末余额 
公积
金转
    发行新股 (注1)  送股  股  其他 (注2)  小计   
一、有限售条件股份               
1、国家及国有法人持股  -             
2、境内自然人持股  18,402,673.00   6,161,400.00   -  -  (735,812.00)   5,425,588.00   23,828,261.00  
有限售条件股份合计  18,402,673.00  6,161,400.00   -  -  (735,812.00)  5,425,588.00   23,828,261.00  
二、无限售条件股份               
1、境内上市人民币普通股  9,662,194,977.00   13,254,401.00   -  -  735,812.00  13,990,213.00   9,676,185,190.00  
2、境内上市的外资股  1,314,955,468.00   -  -  -  -  -  1,314,955,468.00  
无限售条件股份合计  10,977,150,445.00   13,254,401.00   -  -  735,812.00  13,990,213.00   10,991,140,658.00  
三、股份总数  10,995,553,118.00   19,415,801.00   -  -  -  19,415,801.00   11,014,968,919.00  
 
以上股份每股面值人民币 1.00元。 
 
注1  报告期内，公司股票期权计划进入第二个行权期，共有 19,415,801 份期权行
权，详见附注 (八) ，公司股份总数相应增加。 
第180页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
31  股本 (续) 
 
注2  报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定增加和解除董
事、监事和高级管理人员持有的部分限售股份，公司境内自然人持有的有限售
条件流通股减少 735,812股，公司无限售条件流通股份相应增加。 
 
32  资本公积 
 
项目  年初数  本年增加  本年减少  年末数 
         
股本溢价  8,792,994,549.25  186,612,289.12  -  8,979,606,838.37 
股权激励公积 (注1)  193,774,619.68  35,814,145.08  (39,180,203.83)  190,408,560.93 
其他资本公积 (注2)  (302,908,501.11)   40,550,673.30     (375,434,637.92)  (637,792,465.73) 
合计  8,683,860,667.82   262,977,107.50  (414,614,841.75)  8,532,222,933.57 
 
注1  根据本公司股东大会于 2011 年 4 月 8 日审议批准，本公司于 2011 年 4 月 25
日起实行一项股票期权计划。本公司在等待期内的每个资产负债表日，以对可
行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具在授予日的公允价值，将
当期取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积，详见附注
(八) 。 
 
注2  其他资本公积主要包括本集团购买子公司少数股权、可供出售金融资产公允价
值变动以及执行首期限制性股票激励计划形成的资本公积。 
 
33  盈余公积 
 
项目  年初数  本年增加  本年减少  年末数 
         
法定盈余公积  2,936,632,648.81  779,589,584.46  -  3,716,222,233.27 
任意盈余公积  14,080,418,733.58  2,338,768,753.39  -  16,419,187,486.97 
合计  17,017,051,382.39  3,118,358,337.85  -  20,135,409,720.24 
 
第181页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
34  未分配利润 
 
项目  金额  提取或分配比例 
     
年初未分配利润  26,688,098,566.77    
加： 本年归属于母公司股东的净利润  15,118,549,405.78   
减： 提取法定盈余公积  779,589,584.46  5.16% 
  提取任意盈余公积  2,338,768,753.39  15.47% 
  分配普通股股利  1,981,400,770.62      
     
年末未分配利润  36,706,888,864.08   
 
子公司本年提取的归属于母公司的盈余公积为人民币 1,486,169,311.35 元 (2012
年：人民币731,900,728.99元) 。 
 
截至 2013 年 12 月 31 日，本集团的未分配利润中包含了本公司的子公司盈余公
积中归属于母公司的部分人民币 6,459,330,706.53元 (2012年12月 31日：人民币
4,973,161,395.18元) 。 
 
35  营业收入及成本 
 
(1)  营业收入 
 
项目  2013年  2012年 
     
主营业务收入  134,258,894,520.12   102,439,039,795.54 
其他业务收入  1,159,896,560.23   677,205,340.88 
营业总收入  135,418,791,080.35  103,116,245,136.42 
营业成本  92,797,650,762.81   65,421,614,348.00 
 
其他业务收入包括本公司收取合营联营企业的运营管理费人民币
490,701,521.96元 (2012年：人民币295,786,878.32元) 。 
第182页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
35  营业收入及成本 (续) 
 
(2)  主营业务 (分行业) 
 
  2013年  2012年 
行业名称  营业收入  营业成本  营业收入  营业成本 
 房地产*   132,787,685,050.71    91,528,508,900.72   101,579,716,943.91    64,568,337,527.64 
物业管理  1,471,209,469.41   1,163,557,810.52  859,322,851.63  724,800,462.50 
合计  134,258,894,520.12   92,692,066,711.24   102,439,039,795.54  65,293,137,990.14 
 
*  该收入中包括建造合同收入人民币 1,521,044,449.66 元 (2012 年：人民币
1,507,070,288.77 元) ，及成本人民币 1,391,144,214.98 元 (2012 年：人民
币1,373,188,741.97元) 。 
 
(3)  主营业务 (分地区) 
 
  2013年  2012年 
地区名称  营业收入  营业成本  营业收入  营业成本 
         
北京区域  34,393,843,643.38      25,571,358,309.42   33,663,206,013.17  22,048,941,708.64 
广深区域  45,023,934,320.47      28,781,540,067.47   29,125,025,182.56  17,282,142,274.62 
上海区域  28,368,405,570.69      20,120,821,492.75   22,027,682,949.23  14,312,831,200.02 
成都区域  26,472,710,985.58      18,218,346,841.60   17,623,125,650.58  11,649,222,806.86 
合计  134,258,894,520.12      92,692,066,711.24   102,439,039,795.54  65,293,137,990.14 
 
(4)  公司前五名客户的营业收入情况 
 
占公司全部营业收
客户名称  营业收入  入的比例(%) 
     
法人一  1,189,264,464.49  0.88% 
法人二  768,600,000.00  0.57% 
法人三  469,750,740.00  0.35% 
法人四  275,478,908.94  0.20% 
法人五  120,000,000.00  0.09% 
合计  2,823,094,113.43  2.09% 
第183页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
36  营业税金及附加 
 
项目  2013年  2012年 
     
营业税      6,829,471,718.38   5,359,553,105.54 
城市维护建设税        444,858,263.47   354,986,429.14 
教育费附加        299,381,194.76   223,454,285.06 
土地增值税      3,579,971,869.70   4,659,966,213.06  
其他        391,315,092.51   318,337,504.30 
合计  11,544,998,138.82   10,916,297,537.10 
 
37  销售费用 
 
项目  2013年  2012年 
     
品牌宣传推广费用*  1,561,486,682.92   1,156,355,401.09  
销售代理费用及佣金  959,900,719.56   714,242,334.80  
其他  1,343,326,167.96   1,185,779,921.01  
合计  3,864,713,570.44   3,056,377,656.90  
 
*  品牌宣传推广费用是指公司为宣传所注册的商标 (包括但不限于：中文“万
科”、英文“ ”、“ ”、图形“ ”等商标) ，以及为宣传
以这些商标为标识的商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发
布广告宣传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。 
 
38  管理费用 
 
项目  2013年  2012年 
     
人工与行政费用  2,503,609,911.32  2,316,480,753.42 
财产费用  447,409,142.39  437,011,981.55 
其他  51,818,509.44  26,815,306.13 
合计     3,002,837,563.15   2,780,308,041.10 
第184页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
39  财务费用 
 
项目  2013年  2012年 
     
利息支出  6,574,830,657.04    5,782,312,212.80 
减： 资本化利息  5,079,328,786.11    4,042,897,939.86 
净利息支出  1,495,501,870.93    1,739,414,272.94 
减：利息收入  739,813,237.93    981,158,154.70  
利息收支净额  755,688,633.00   758,256,118.24 
汇兑损益  49,715,706.45   (58,951,101.08)  
其他  86,310,714.04   65,452,174.52 
合计  891,715,053.49   764,757,191.68 
 
40  资产减值损失 
 
项目  2013年  2012年 
     
坏账损失  67,201,388.97   83,818,288.19 
存货跌价转回  (7,048,022.37)  - 
合计  60,153,366.60  83,818,288.19 
 
41  公允价值变动损失 
 
产生公允价值变动损失的来源  2013年  2012年 
     
交易性金融负债  (572,042.22)   (8,719,233.08) 
合计  (572,042.22)   (8,719,233.08) 
第185页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
42  投资收益 
 
(1)  投资收益明细情况 
 
项目  2013年  2012年 
     
成本法核算的长期股权投资收益  1,405,238.94   27,187,519.01 
权益法核算的长期股权投资收益  999,397,870.95    889,787,588.26 
处臵长期股权投资产生的投资 
    收益  4,644,660.07  33,179,668.85 
处臵金融资产取得的投资收益  (1,539,218.64)  (16,201,066.88) 
其他  1,279,253.00  (5,265,755.55) 
合计  1,005,187,804.32   928,687,953.69 
 
(2)  按成本法核算的长期股权投资收益 
 
本年比上年增减 
被投资单位  2013年  2012年  变动的原因 
       
中信万科中国房地产开发基金  -  25,775,772.81  已清算 
上海中城联盟投资管理有限公司  1,405,238.94   1,411,746.20  被投资单位分红 
合计  1,405,238.94   27,187,519.01   
 
(3)  按权益法核算的长期股权投资收益 
 
本年比上年增减 
被投资单位  2013年  2012年  变动的原因 
       
公司2013年结算收入较
合肥一航万科地产有限公司  258,968,220.51    147,303,022.86   上年大幅度增长 
公司2013年结算收入较
北京中粮万科房地产开发有限公司  164,513,091.52   107,917,745.50   上年大幅度增长 
公司2013年结算收入较
上海加来房地产开发有限公司  97,261,097.42    93,314,356.08   上年同期增长 
公司2013年结算收入较
长沙市领域投资有限公司  90,198,179.03   (14,354,388.88)  上年大幅度增长 
公司2013年结算收入较
长沙市领域房地产开发有限公司  85,493,483.95    92,058,724.58   上年同期减少 
合计  696,434,072.43    426,239,460.14     
第186页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
42  投资收益 (续) 
 
(3)  按权益法核算的长期股权投资收益 (续) 
 
注1： 仅列示利润总额比例最高的前 5家投资单位明细。 
 
注2： 本集团投资收益汇回不存在重大限制。 
 
43  营业外收入 
 
计入当期非经常
项目  本期发生额  上期发生额  性损益的金额 
       
非流动资产处臵利得合计  2,345,354.05   1,398,315.72   2,345,354.05  
其中： 固定资产处臵利得  2,345,354.05   1,398,315.72   2,345,354.05  
罚款收入  36,137,927.85   29,819,402.64  36,137,927.85  
没收订金及违约金收入  24,560,500.27   38,334,796.67  24,560,500.27  
其他  55,925,774.94   75,092,658.09  55,925,774.94  
合计  118,969,557.11   144,645,173.12  118,969,557.11  
 
44  营业外支出 
 
计入当期非经常
项目  本期发生额  上期发生额  性损益的金额 
       
非流动资产处臵损失合计  6,820,073.10   6,068,873.87   6,820,073.10  
其中：固定资产处臵损失  6,820,073.10   6,068,873.87   6,820,073.10  
对外捐赠  10,086,370.00   48,907,386.87   10,086,370.00  
其他  72,390,251.85    32,524,568.33  72,390,251.85  
合计  89,296,694.95  87,500,829.07   89,296,694.95 
 
第187页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
45  所得税费用 
 
(1)  本年所得税费用组成 
 
  2013年  2012年 
     
当期所得税费用   6,526,370,997.65   6,172,181,580.84 
其中：当年产生的所得税费用   6,474,856,573.51   6,215,775,978.14 
                汇算清缴差异调整   51,514,424.14   (43,594,397.30) 
递延所得税费用  (532,909,619.59)  (764,584,865.79) 
合计   5,993,461,378.06   5,407,596,715.05 
 
递延所得税费用分析如下： 
 
  2013年  2012年 
     
暂时性差异的产生和转回   56,768,895.33   (121,707,174.44) 
土地增值税清算准备金   37,574,061.64   (31,724,562.40) 
确认的以前年度未利用 
    可抵扣亏损  (584,870,462.62)  (214,479,896.20) 
存货溢价结转  (60,537,086.92)  (19,658,776.98) 
未实现内部交易利润   19,004,556.33   (360,704,364.21) 
代扣代缴所得税  (849,583.35)  (16,310,091.56) 
合计  (532,909,619.59)  (764,584,865.79) 
 
(2)  所得税费用与会计利润的关系如下： 
 
  2013年  2012年 
     
税前利润   24,291,011,249.30   21,070,185,138.11 
按法定税率计算的所得税费用  6,048,744,954.67   5,266,356,841.61 
非应税收入 - 投资收益  (250,200,778.69)  (227,052,836.13) 
不可抵扣的费用   257,656,075.87   280,612,346.28 
未确认的暂时性差异   45,190,865.42   100,682,191.01 
当年转回未确认亏损  (107,929,739.21)  (13,001,827.72)  
本年所得税费用  5,993,461,378.06   5,407,596,715.05 
第188页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
46  现金流量表项目附注 
 
(1)  收到的其他与经营活动有关的现金 
 
项目  2013年  2012年 
按政策允许收取的购房诚意金  5,263,215,611.78   2,019,017,651.12 
收到联合营公司及集团外部 
    单位往来款项  16,976,467,888.37     3,461,568,633.26 
合计  22,239,683,500.15  5,480,586,284.38 
 
(2)  支付的其他与经营活动有关的现金 
 
项目  2013年  2012年 
     
经营租赁所支付的现金  88,199,670.19   85,384,511.42 
支付的各种保证金、押金  5,024,677,298.10  2,961,141,242.13 
支付代垫费用  947,934,256.21   240,061,878.42 
支付联合营公司及集团外部 
    单位往来款项  14,348,505,781.36  6,262,782,767.76 
合计  20,409,317,005.86  9,549,370,399.73 
 
(3)  收到的其他与投资活动有关的现金 
 
项目  2013年  2012年 
     
收到的银行利息  425,245,138.30    554,009,405.18 
从“取得子公司及其他营业单位 
    支付的现金净额“重分类至 
    本科目列示的金额 (详见附注 
    47(4)注1)  179,681,609.19   323,790,146.91 
其他投资性收入  -  121,000,000.00 
合计  604,926,747.49   998,799,552.09 
第189页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
46  现金流量表项目附注 (续) 
 
(4)  支付的其他与投资活动有关的现金 
 
项目  2013年  2012年 
     
其他投资性支出  -  121,000,000.00  
合计  -  121,000,000.00  
 
(5)  本集团无收到和支付的其他与筹资活动有关的现金 (2012年：无) 。 
 
47  现金流量表补充资料 
 
(1)  将净利润调节为经营活动的现金流量 
 
项目  2013年  2012年 
     
净利润  18,297,549,871.24    15,662,588,423.06 
加： 资产减值损失  60,153,366.60   83,818,288.19 
  固定资产及投资性房地产的折旧  153,444,254.50   154,565,126.74 
  无形资产及长期待摊费用摊销  25,791,245.65   28,055,898.43 
  处臵固定资产的净损失  4,474,719.05   4,670,558.15 
  公允价值变动损失  572,042.22   8,719,233.08 
  财务费用  891,715,053.49    764,757,191.68 
  投资收益  (1,005,187,804.32)   (928,687,953.69)  
递延所得税资产增加  (472,102,149.32)   (713,981,571.36) 
  递延所得税负债减少  (60,807,470.27)  (102,599,672.27) 
  存货的增加  (75,798,277,962.97)   (38,870,391,689.38) 
本年股权激励摊销  35,814,145.08   88,230,864.45 
  经营性应收项目的增加  (14,459,729,664.00)  (14,806,593,470.79) 
  经营性应付项目的增加  74,250,459,242.94  42,352,807,246.23 
经营活动产生的现金流量净额  1,923,868,889.89  3,725,958,472.52 
 
(2)  不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 
 
本年度少数股东投入包括共计人民币 37 亿元于以前年度投入而于年内确认为权
益的资金。 
第190页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
47  现金流量表补充资料 (续) 
 
(3)  现金及现金等价物净变动情况 
 
  2013年  2012年 
     
现金及现金等价物年末余额  43,004,149,172.53  51,120,223,950.88 
减： 现金及现金等价物年初余额  51,120,223,950.88    33,614,111,523.31 
现金及现金等价物净 (减少) / 增加额  (8,116,074,778.35)  17,506,112,427.57 
 
(4)  本期取得或处臵子公司及其他营业单位的相关信息 
 
项目  2013年  2012年 
     
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：     
1．取得子公司及其他营业单位的价格  2,674,023,738.98    3,206,168,225.22 
   
2．取得子公司及其他营业单位支付的 
   
      现金和现金等价物 
1,852,180,391.82   3,013,155,475.22 
 
  减： 子公司及其他营业单位持有的 
 
      现金和现金等价物 
888,505,894.17  496,602,652.56 
3.   以前年度收购子公司于本年度支付的现金   95,267,553.41  - 
 
4．重分类至“收到其他与投资活动有关的 
 
      现金”列示的金额 (注1) 
179,681,609.19  323,790,146.91 
5．取得子公司及其他营业单位支付的现金净额  1,238,623,660.25   2,840,342,969.57 
6．取得子公司的净资产  3,356,592,759.66    3,792,980,988.10 
  流动资产  14,825,850,771.94    9,784,108,856.53 
  非流动资产  724,281,680.79   2,301,133,181.24 
  流动负债  10,191,492,302.55   6,825,809,327.40 
  非流动负债  2,002,047,390.52   1,466,451,722.28 
二、处臵子公司及其他营业单位的有关信息：     
1．处臵子公司及其他营业单位的价格  230,701,632.65    5,500,000.00 
 
2．处臵子公司及其他营业单位收到的 
 
      现金和现金等价物 
230,701,632.65  - 
 
  减：子公司及其他营业单位持有的 
 
        现金和现金等价物 
40,605,823.02   42,407.29 
 
3.  重分类至“支付其他与投资活动有关的现 
 
      金”列示的金额 (注2) 
-  42,407.29 
4．处臵子公司及其他营业单位收到的现金净额  190,095,809.63    - 
5．处臵子公司的净资产  1,801,032,480.65    864,019,927.97 
  流动资产  18,203,497,728.62    4,047,948,890.65 
  非流动资产  374,114,915.83    83,377.16 
  流动负债  16,776,580,163.80    3,184,012,339.84 
  非流动负债  -  - 
第191页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
47  现金流量表补充资料 (续) 
 
(4)  本期取得或处臵子公司及其他营业单位的相关信息 (续) 
 
注1： 本年度所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去
被收购公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其
重分类至“收到其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。 
 
注2： 本年度所发生的处臵项目中，存在处臵价格中收到的现金减去被处臵
公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类
至“支付的其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。 
 
(5)  现金和现金等价物的构成 
 
项目  2013年12月31日  2012年12月31日 
     
一、现金     
其中： 库存现金  1,116,683.63   1,591,966.49 
  可随时用于支付的银行存款  43,003,032,488.90   51,118,631,984.39 
  使用受限制的货币资金  1,361,260,622.70   1,171,318,104.61 
二、年末货币资金及现金等价物余额  44,365,409,795.23    52,291,542,055.49 
减：使用受限制的货币资金  1,361,260,622.70  1,171,318,104.61 
三、年末可随时变现的现金及现金等价物  43,004,149,172.53  51,120,223,950.88 
 
48  基本每股收益和稀释每股收益的计算过程 
 
项目  2013年12月31日  2012年12月31日 
     
归属于母公司普通股股东的合并净利润  15,118,549,405.78   12,551,182,392.23 
本公司发行在外普通股的加权平均数  11,012,915,706.42  10,995,306,676.00  
基本每股收益 (元 / 股)  1.37  1.14 
 
根据本公司股东大会于 2011年 4月 8日审议批准，本公司于 2011年 4月 25日起
实行一项股票期权计划。该期权计划导致存在列报期间不具有稀释性但以后期间
很可能具有稀释性的潜在普通股，详见附注(八) 。 
第192页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
49  其他综合收益 
 
项目  2013年  2012年 
     
1．可供出售金融资产产生的损失金额     
加：当期利得金额  (16,621,106.89)  - 
减：可供出售金融资产产生的所得税影响  289,600.00   - 
减：前期计入其他综合收益当期转入利润   
 
      的金额  -  27,373,477.50 
小计  (16,910,706.89)  (27,373,477.50) 
2．境外经营外币折算差额  65,502,712.49   (104,785,598.61) 
合计  48,592,005.60   (132,159,076.11) 
 
50  金融风险管理 
 
本集团在正常的生产经营过程中存在各种金融风险：利率风险、信用风险、流动
性风险和汇率风险。集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风
险，并采用下列金融管理政策和实务控制这些风险，以减低其对本集团财务表现
的潜在不利影响。 
 
(a)  利率风险 
 
本集团面临的利率风险主要来源于借款，按浮动利率获得的借款使本集团面
临现金流量利率风险。本集团借款的偿还条款于附注 (七) 17、26及 27内披
露。 
 
敏感性分析： 
 
假定其他因素不变，截止 2013年 12月 31日，利率每上升 50个基点将会导
致集团税后利润以及股东权益减少人民币 59,117,148.92元 (2012年：人民币
80,761,788.55元) 。 
 
对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非
衍生工具，上述敏感性分析中本集团的净利润及其他所有者权益项目的影响
是上述利率变动对按年度估算的利息费用或收入的影响。2012 年的分析基
于同样的假设和方法。 
第193页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
50  金融风险管理 (续) 
 
(a)  利率风险 (续) 
 
敏感性分析 (续)： 
 
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本集团
所有按浮动利率获得的借款。 
 
(b)  信用风险 
 
本集团的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款和可供出售金
融资产。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞
口。 
 
本集团持有的货币资金，主要存放于商业银行等金融机构，管理层认为这些
商业银行具备较高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。本集团采取限额
政策以规避对任何金融机构的信贷风险。 
 
应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款
项，因此信用风险较小。本集团尚未发生大额应收账款逾期的情况。 
 
本集团根据对联营及合营公司的资产状况，开发项目的盈利预测等指标，向
联营及合营公司提供款项，并持续监控项目进展与经营情况，以确保款项的
可收回性。 
 
应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团
根据相关业务的发展需要对该类款项实施管理。 
 
于资产负债表日，本集团的前五大客户的应收款占本集团应收款项总额
23.49% (2012年：27.87%) 。 
 
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产 (包括衍生
金融工具) 的账面金额。除附注 (十) 2 所载本集团作出的财务担保外，本集
团没有提供任何其他可能令本集团承受信用风险的担保。于资产负债表日就
上述财务担保承受的最大信用风险敞口已在附注 (十) 2披露。 
第194页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
50  金融风险管理 (续) 
 
(c)  流动风险 
 
本集团的政策是定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是否符合借款合
同的规定，以确保集团维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机构承诺提供
足够的备用资金，以满足长短期的流动资金需求。 
 
下表详细列示了在资产负债表日集团金融负债的到期日，计算是基于未折现现
金流 (包括按照合同利率计算的利息，如果是浮动利率，则根据资产负债表日利
率计算) 和集团最早偿还日。 
 
  2013年12月31日 
  账面价值  总值  1年以内  1至2年  2至5年 
           
           
货币资金  44,365,409,795.23  44,365,409,795.23  44,365,409,795.23  -  - 
应收款项  37,894,287,022.78  38,332,593,364.79  36,711,305,994.91  1,621,287,369.88  - 
其他非流动资产  5,080,619,213.82  5,080,619,213.82  -  4,665,479,213.82  415,140,000.00 
小计  87,340,316,031.83  87,778,622,373.84  81,076,715,790.14  6,286,766,583.70  415,140,000.00 
           
借款  69,307,434,621.12  77,401,936,653.81  36,114,292,743.22  20,645,219,607.07  20,642,424,303.52 
应付债券  7,398,391,932.47  8,621,772,230.00  235,471,832.50  235,471,832.50  8,150,828,565.00 
应付款项  135,898,318,791.12  137,098,856,464.47  135,668,156,864.31  921,047,570.83  509,652,029.33 
交易性金融负债  11,686,986.02  11,686,986.02  11,686,986.02  -  - 
应付利息  291,243,561.80  291,243,561.80  291,243,561.80  -  - 
其他长期负债  42,955,020.85  42,955,020.85  -  -  42,955,020.85 
小计  212,950,030,913.38  223,468,450,916.95  172,320,851,987.85  21,801,739,010.40  29,345,859,918.70 
           
合计  (125,609,714,881.55) (135,689,828,543.11)  (91,244,136,197.71)  (15,514,972,426.70)  (28,930,719,918.70) 
 
  2012年12月31日 
  账面价值  总值  1年以内  1至2年  2至5年 
           
货币资金  52,291,542,055.49  52,291,542,055.49  52,291,542,055.49  -  - 
应收款项  21,944,470,359.73  22,288,306,239.26  21,142,188,756.71  1,146,117,482.55  - 
其他非流动资产  218,492,000.00  218,492,000.00  -  218,492,000.00  - 
小计  74,454,504,415.22  74,798,340,294.75  73,433,730,812.20  1,364,609,482.55  - 
           
借款  65,711,812,110.99  75,554,883,152.51  34,959,537,952.48  30,443,031,789.86  10,152,313,410.17 
应付债券  5,881,617,700.00   6,145,333,333.33  6,145,333,333.33  -  - 
应付款项  88,061,191,865.50  88,174,864,494.32  86,786,153,979.89  994,104,952.32  394,605,562.11 
交易性金融负债  25,761,017.27   25,761,017.27  25,761,017.27  -  - 
应付利息  649,687,938.74  649,687,938.74  649,687,938.74  -  - 
其他长期负债  15,677,985.06  15,677,985.06  -  -  15,677,985.06  
小计  160,345,748,617.56  170,566,207,921.23  128,566,474,221.71  31,437,136,742.18  10,562,596,957.34 
           
合计  (85,891,244,202.34)  (95,767,867,626.48)  (55,132,743,409.51)  (30,072,527,259.63)  (10,562,596,957.34) 
第195页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
50  金融风险管理 (续) 
 
(d)  汇率风险 
 
本集团承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除本集团设立在香港
特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、人民币或新加坡币计价结算
外，本集团的其他主要业务以人民币计价结算。 
 
(i)  本集团于 12 月 31 日的各外币资产负债项目外汇风险敞口如下。出于列报考
虑，风险敞口金额以人民币列示，以资产负债表日即期汇率折算。外币报表
折算差额及其他未包括在内的风险敞口项目的描述未包括在内。 
 
  2013年12月31日  2012年12月31日 
  美元项目  港币项目  新加坡币项目  美元项目  港币项目 
           
一年内到期的非
流动负债  -  6,682,700.00  -  1,634,637,591.11  - 
长期借款  2,186,635,128.02  863,247,600.00  -  2,337,406,440.51   - 
应付债券  4,742,211,959.10  -  666,862,164.46  -  - 
可供出售金融 
    资产  -  (2,460,263,867.93)  -  -  - 
其他应收款项  -  (574,382,301.83)  (284,005,040.93) 
货币资金  (1,234,915,819.72)  (403,783,910.95)  (5,810,020.64)    (1,305,831,478.06)     (333,205,568.70)  
合计  5,693,931,267.40  (2,568,499,780.71)  377,047,102.89   2,666,212,553.56  (333,205,568.70)  
 
除上述外，年内本集团的香港子公司亦发行人民币债券，年末余额为人民币
1,989,185,645.38元（2012年：无）。 
 
(ii)  敏感性分析 
 
假定港币与美元继续维持联系汇率，管理层预计美元 / 港币对人民币的汇率
上升 / 下降 3% (2012：10%) ，对本集团的利润影响分别为增加 / 减少人民币
50,635,881.18元 (2012：无) ，而对本集团的股东权益影响为减少 / 增加人民
币93,762,944.60元 (2012年：减少 / 增加人民币521,972,651.50元) 。 
 
同时，管理层预计新加坡币对人民币的汇率上升 / 下降 3% (2012：无) ，对
本集团的利润无重大影响 (2012：无) ，而对本集团的股东权益影响为减少 / 
增加人民币 11,620,815.94元 (2012：无) 。 
 
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生汇率变动，并且其他变量不变。
2012年的分析基于同样的假设和方法。 
第196页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
50  金融风险管理 (续) 
 
(e)  公允价值 
 
本集团按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2013
年 12月 31日的账面价值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允
价值计量时使用的各重要输入值所属三个层次中的最低层次。三个层次的定
义如下。 
 
-  第 1 层次：公允价值以相同的资产或负债于活跃市场的报价为依据确
定(未经调整) ； 
 
-  第 2 层次：公允价值以类似资产或负债在活跃市场上的报价，或相同
或类似资产或负债在非活跃市场上的报价为依据，经必要调整后确
定； 
 
-  第 3 层次：由于无法获得相同或类似资产可比市场交易价格的，公允
价值以其他反映市场参与者对资产或负债定价时所使用的参数为依据
确定公允价值。 
 
  第1层次  第2层次  第3层次  合计 
         
资产         
可供出售金融资产  2,466,185,867.93  -  -  2,466,185,867.93 
合计  2,466,185,867.93  -  -  2,466,185,867.93 
         
负债         
交易性金融负债  11,686,986.02  -  -  11,686,986.02 
合计  11,686,986.02  -  -  11,686,986.02 
 
2013年，本集团金融工具的公允价值计量方法并未发生改变。 
 
2013 年，上述金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间并无重大的
变动。 
第197页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
51  分部报告 
 
本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理共
两大报告分部。其中房地产分部又分为北京区域、广深区域、上海区域和成都区
域四个分部。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，由于每
个分部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本集团管理层将会定
期审阅不同分部的财务信息以决定向其配臵资源、评价业绩。 
 
北京区域包含如下城市公司：北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟
台、吉林、太原、唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、济南； 
 
广深区域包含如下城市公司：深圳、广州、清远、东莞、佛山、珠海、中山、长
沙、厦门、福州、惠州、海南、莆田、泉州、南宁； 
 
上海区域包含如下城市公司：上海、杭州、苏南、宁波、南京、镇江、南昌、合
肥、扬州、嘉兴、芜湖、温州、南通、常州、徐州； 
 
成都区域包含如下城市公司：成都、武汉、西安、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木
齐、郑州； 
 
(1)  报告分部的利润或亏损、资产及负债的信息 
 
为了评价各个分部的业绩及向其配臵资源，本集团管理层会定期审阅归属于
各分部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下： 
 
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以
及能够以合理的基础分配给该分部的资产，未分配项目主要包括总部资产和
递延所得税资产。 
 
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各
分部的应付款项、预收款项和银行借款等，未分配项目主要包括总部负债和
递延所得税负债。 
 
分部经营成果是指各个分部产生的收入 (包括对外交易收入及分部间的交易
收入) ，扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销
及减值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支
出后的净额。未分配项目主要为总部的收入和支出。分部之间收入的转移定
价按照与其他对外交易相似的条款计算。 
第198页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
51  分部报告 (续) 
 
(1)  报告分部的利润或亏损、资产及负债的信息 (续) 
 
2013年 
地产行业  物业管理 
公司 
项目  北京区域  广深区域  上海区域  成都区域  未分配项目  抵销  合计 
                 
分部收入  34,161,220,280.62  44,493,753,801.65  28,473,986,075.93  26,451,543,857.55  2,459,666,833.92  1,042,413,151.52  (1,663,792,920.84)  135,418,791,080.35 
其中：                 
外部销售收入  34,161,220,280.62  44,486,731,698.06  28,437,284,501.62  26,366,506,121.67  1,496,548,933.88  470,499,544.50  -  135,418,791,080.35 
分部间销售收入  -  7,022,103.59  36,701,574.31  85,037,735.88  963,117,900.04  571,913,607.02  (1,663,792,920.84)  - 
分部费用  29,880,633,953.90  34,679,480,450.38  24,309,572,557.86  21,231,870,658.62  2,192,183,644.41  1,330,986,179.70  (1,462,658,989.56)  112,162,068,455.31 
分部利润 (注)  4,280,586,326.72  9,814,273,351.27  4,164,413,518.07  5,219,673,198.93  267,483,189.51  (288,573,028.18)  (201,133,931.28)  23,256,722,625.04 
分部资产  128,235,136,608.25  149,990,834,512.11  143,642,921,132.45  93,395,165,104.12  4,229,476,221.69  208,349,778,181.55  (248,637,988,269.63)  479,205,323,490.54 
分部负债  105,186,108,466.73  127,572,661,221.82  124,097,765,893.86  83,246,699,761.39  3,634,334,788.77  159,061,864,155.47  (229,033,534,196.13)  373,765,900,091.91 
 
2012年 
地产行业  物业管理 
公司 
项目  北京区域  广深区域  上海区域  成都区域  未分配项目  抵销  合计 
                 
分部收入  33,445,567,177.28  29,360,710,072.97  21,920,298,704.90  17,561,367,025.12  1,777,824,001.25  1,070,547,288.81   (2,020,069,133.91)  103,116,245,136.42 
其中：                 
外部销售收入  33,445,567,177.28  29,018,432,614.24  21,915,412,223.22  17,521,367,025.12  974,601,262.61  240,864,833.95  -  103,116,245,136.42 
分部间销售收入  -  342,277,458.73  4,886,481.68  40,000,000.00  803,222,738.64  829,682,454.86  (2,020,069,133.91)  - 
分部费用  26,589,383,555.27  22,931,448,130.55  17,374,643,950.58  14,068,236,165.31  1,626,879,874.39  1,470,512,152.22  (1,037,930,765.35)  83,023,173,062.97 
分部利润 (注)  6,856,183,622.01  6,429,261,942.42  4,545,654,754.32  3,493,130,859.81  150,944,126.86  (399,964,863.41)  (982,138,368.56)  20,093,072,073.45 
分部资产  108,538,598,093.20  122,334,247,534.85  103,775,407,107.40  69,798,669,084.93  2,905,454,312.72  164,026,673,724.54  (192,577,434,782.27)  378,801,615,075.37 
分部负债  88,536,930,456.68  105,754,297,122.19  89,823,583,194.21  62,910,060,088.95  2,497,513,817.98  123,302,369,994.35  (176,161,334,587.09)  296,663,420,087.27 
 
注： 分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下： 
 
项目  2013年  2012年 
     
分部利润  23,256,722,625.04   20,093,072,073.45 
加： 投资收益  1,005,187,804.32   928,687,953.69 
加： 公允价值变动净收益  (572,042.22)  (8,719,233.08) 
营业利润  24,261,338,387.14   21,013,040,794.06 
 
(2)  本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过 10% 的客户。 
第199页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
52  收购公司情况 
 
本集团本年收购公司明细如下： 
 
收购
股权
序号  公司名称  比例  购买日  说明 
         
1  深圳市尚模发展有限公 60%  2013年1月1日  本公司以现金对价人民币 46,500 万元收购了深圳
司  市尚模发展有限公司60% 的股权。 
2  烟台竹林苑臵业有限公 51%  2013年1月1日  本公司以现金对价人民币 510 万元收购了烟台竹
司  林苑臵业有限公司51% 的股权。 
3  长沙万科环球村臵业有 80%  2013年1月18日  本公司以现金对价人民币 34,693 万元收购了长沙
限公司  万科环球村臵业有限公司80% 的股权。 
4  北京京投阳光房地产开 51%  2013年1月25日  本公司以现金对价人民币 13,618.4 万元收购了北
发有限公司  京京投阳光房地产开发有限公司51% 的股权。 
5  郑州美铭科技产业园综 100%  2013年1月25日  本公司以现金对价人民币 3,000 万元收购了郑州
合开发有限公司  美铭科技产业园综合开发有限公司 100% 的股
权。 
6  唐山二十二冶万筑房地 80%  2013年1月28日  本公司以现金对价人民币 4,000 万元收购了唐山
产开发有限公司  二十二冶万筑房地产开发有限公司 80% 的股
权。 
7  河南省美景之州地产开 100%  2013年1月28日  本公司以现金对价人民币 10,000 万元收购了河南
发有限公司  省美景之州地产开发有限公司100% 的股权。 
8  成都传媒文化臵业有限 60%  2013年2月28日  本公司以现金对价人民币 7,234.5万元收购了成都
公司  传媒文化臵业有限公司60%的 股权。 
9  北京明达源通投资管理 90%  2013年3月5日  本公司以现金对价人民币 9 万元收购了北京明达
有限公司  源通投资管理有限公司90% 的股权。 
10  北京凯德新铭房地产开 100%  2013年3月18日  本公司以现金对价人民币 50,200 万元收购了北京
发有限公司  凯德新铭房地产开发有限公司100% 的股权。 
11  云南浙万臵业有限公司  55%  2013年3月31日  本公司以现金对价人民币 450 万元收购了云南浙
万臵业有限公司55% 的股权。 
12  湖南百汇投资有限公司  51%  2013年4月1日  本公司以现金对价人民币 31,547.3 万元收购了湖
南百汇投资有限公司51% 的股权。 
13  贵阳创元房地产开发有 70%  2013年4月15日  本公司以现金对价人民币 5,286.9万元收购了贵阳
限公司  创元房地产开发有限公司70% 的股权。 
14  河南美景鸿城臵业有限 51%  2013年4月24日  本公司以现金对价人民币 3,577.7万元收购了河南
公司  美景鸿城臵业有限公司51% 的股权。 
15  武汉万悦城房地产开发 100%  2013年5月3日  本公司以现金对价人民币 1,000 万元收购了武汉
有限公司  万悦城房地产开发有限公司100% 的股权。 
第200页 七  合并财务报表项目附注 (续) 
 
52  收购公司情况 (续) 
 
收购股权
序号  公司名称  比例  购买日  说明 
         
16  郑州美地臵业有限公 51%  2013年5月3日  本公司以现金对价人民币 510 万元收购了郑州
司  美地臵业有限公司51%的股权。 
17  郑州航空港区万科美 100%  2013年6月5日  本公司以现金对价人民币3,000万元收购了郑州
景臵业有限公司  航空港万科美景臵业有限公司100%的股权。 
18  山东乐水臵业有限公 100%  2013年6月27日  本公司以现金对价人民币2,000万元收购了山东
司  乐水臵业有限公司100%的股权。 
19  Charm East Limited  100%  2013年7月8日  本公司以现金对价港币 1 元收购了 Charm East 
Limited 100%的股权。 
20  西安青业房地产开发 100%  2013年7月25日  本公司以现金对价人民币 439 万元收购了西安
有限公司  青业房地产开发有限公司100%的股权。 
21  陕西中硕房地产开发 100%  2013年8月2日  本公司以现金对价人民币1,000万元收购了陕西
有限公司  中硕房地产开发有限公司100%的股权。 
22  陕西驰骋房地产开发 100%  2013年8月5日  本公司以现金对价人民币7,256万元收购了陕西
有限公司  驰骋房地产开发有限公司100%的股权。 
23  东莞市瑞祺卓盈实业 55%  2013年8月9日  本公司以现金对价人民币 275 万元收购了东莞
投资有限公司  市瑞祺卓盈实业投资有限公司55%的股权。 
24  深圳市西城房地产开 90%  2013年8月16日  本公司以现金对价人民币 900 万元收购了深圳
发有限公司  西城90%的股权。 
25  陕西利昌源房地产开 100%  2013年8月22日  本公司以现金对价人民币1.2亿元收购了陕西利
发有限公司  昌源房地产开发有限公司100%的股权。 
26  西安唐安房地产开发 100%  2013年9月6日  本公司以现金对价人民币2,316万元收购了西安
有限公司  唐安房地产开发有限公司100%的股权。 
27  广州市荣达家用电器 83%  2013年9月18日  本公司以现金对价人民币 2.53 亿元收购了广州
有限公司  市荣达家用电器有限公司83%的股权。 
28  中山市科誉房地产发 75%  2013年11月20日  本公司以现金对价人民币 750 万元收购中山市
展有限公司  科誉房地产发展有限公司75%的股权。 
第201页 八  股份支付 
 
1  股份支付总体情况 
 
  2013年 
   
公司本年行权的各项权益工具总额  19,415,801份 
公司本年失效的各项权益工具总额  2,813,112份 
公司年末发行在外的股票期权行权价格  8.48元 
公司年末发行在外的股票期权的合同剩余期限  2年 
 
  2012年 
   
公司本年行权的各项权益工具总额  342,900份 
公司本年失效的各项权益工具总额  7,857,888份 
公司年末发行在外的股票期权行权价格  8.66元 
公司年末发行在外的股票期权的合同剩余期限  3年 
 
本年发生的股份支付费用如下： 
 
项目  2013年  2012年 
     
以权益结算的股份支付  35,814,145.08   88,230,864.44 
 
2  以权益结算的股份支付情况 
 
根据本公司股东大会于 2011年 4月 8日审议批准，本公司于 2011年 4月 25日起
实行一项股票期权计划。据此，本公司董事获授权酌情授予本公司高级管理人员
及其他职工以行权价格为 8.89元的每股对价获得股票期权，以认购本公司股份。
其中关键管理人员共获得股票期权 3,300 万份。在满足行权条件的前提下，股票
期权的权利中的 40% 在授予日起一年后可行权，30% 在授予日起两年后可行
权，30% 在授予日起三年后可行权，并自可行权日起两年内可以行权以认购本公
司股份。每项股票期权赋予持有人认购一股本公司普通股的权利。2012 年 7 月 5
日公司实施 2011 年度分红派息方案，向全体股东每 10 股派发现金 1.3 元（含
税）。根据 2011 年第一次临时股东大会授权，董事会决议对 A 股股票期权行权
价格进行相应的调整，调整后的行权价为 8.66 元。2013 年 5 月 16 日公司实施
2012 年度分红派息方案，向全体股东每 10 股派发现金 1.8 元 (含税) 。公司再次
对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为 8.48元。 
第202页 八  股份支付 (续) 
 
2  以权益结算的股份支付情况 (续) 
 
2013年 4月 19日董事会审议并通过了关于 A 股股票期权激励计划第二个行权期
行权条件成就的议案。在完成相关审批程序后，2013 年 5 月 29 日，期权激励计
划第二个行权期开始。报告期内，激励对象共行权期权 1,941.6 万份，此外因部
分激励对象离职等原因，有 281.3 万份股票期权作废，期末激励对象拥有的已授
出但尚未行使的期权数量为 7,093.8万份。 
 
截至 2013 年 12 月 31 日，资本公积中确认以权益结算的股份支付的累积金额为
人民币 230,280,721.37元 (2012年：人民币 194,466,576.29元) 。本年以权益结算
的股份支付确认的费用总额为人民币 35,814,145.08 元  (2012 年：人民币
88,230,864.44元) 。 
 
对可行权权益工具数量的最佳的确定方法如下： 
 
在等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息
做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权
权益工具的数量与实际可行权工具的数量一致。 
 
3  以股份支付换取服务 
 
本集团 2013 年度，以股份支付换取的职工服务总额为人民币 35,814,145.08 元 
(2012年：人民币 88,230,864.44元) ，其中属于关键管理人员总额为人民币 1,481
万元 (2012年：人民币 3,319万元) ，未包括在附注九(9)所述的支付关键管理人员
薪酬内。 
 
九  关联方及关联交易 
 
(1)  本公司无直接控股母公司。 
(2)  本公司的子公司请参考附注 (六) 1“子公司情况”。 
(3)  本公司的重要合营和联营企业情况请参考附注 (七)7“对合营企业和联营企
业投资”。 
(4)  其他关联方情况 
 
其他关联方名称  关联关系  组织机构代码 
 
华润深国投信托有限公司  本公司单一最大股东华润股份 
  有限公司之控股子公司  192175971 
第203页 九  关联方及关联交易 (续) 
 
(5)  关联方担保情况 
 
与被担保方  担保是否已
担保方  被担保方  关系  担保金额  担保起始日  担保到期日  经履行完毕 
             
广州市万科房地产 广州市万尚房地产  联营企业  5,280,000.00  2012.12.03  2015.12.03  尚未到期 
    有限公司      有限公司 
广州市万科房地产 广州市万尚房地产  联营企业  11,220,000.00  2013.1.16  2015.12.02  尚未到期 
    有限公司  有限公司 
宁波万科房地产  宁波中万臵业有限公司  联营企业  982,500.00  2012.06.26  2014.12.05  尚未到期 
    开发有限公司 
宁波万科房地产  宁波中万臵业有限公司  联营企业  1,230,000.00  2012.07.25  2014.12.05  尚未到期 
    开发有限公司 
宁波万科房地产开 宁波中万臵业有限公司  联营企业  825,000.00  2012.08.24  2014.12.05  尚未到期 
发有限公司 
宁波万科房地产开 宁波中万臵业有限公司  联营企业  781,500.00  2012.09.27  2014.12.05  尚未到期 
发有限公司 
南京万晖臵业有限 南京万晖臵业有限  全资子公司  320,000,000.00  2011.07.12  2014.02.21  尚未到期 
公司      公司*1 
深圳市万科房地产 深圳市广盛荣投资有限 控股子公司  8,692,550.00  2010.09.27  到期日为改 尚未到期 
    有限公司  公司  造项目中应
向政府移交
的公共设施
的房地产权
完成初始登
记之日后三
十日止 
万科企业股份有限 深圳市万科房地产  全资子公司  130,000,000.00  2012.05.10  2014.05.09  尚未到期 
公司      有限公司 
长春万润房地产开 长春万科溪之谷房地产 联营企业  75,000,000.00  2011.06.03  2014.06.03  尚未到期 
发有限公司  开发有限公司 
万科臵业地产 (香 太荣有限公司  全资子公司  205,963,798.93  2012.01.04  2014.01.04  尚未到期 
港) 有限公司 
万科臵业地产 (香 丰毅有限公司  全资子公司  625,433,973.58  2012.04.20  2015.04.20  尚未到期 
港) 有限公司 
万科地产 (香港)  Bestgain Real Estate  全资子公司  5,453,677,050.00  2013.03.13  2018.03.13  尚未到期 
(Hong Kong) Limited 
有限公司 
万科臵业 (香港)  Wkdeveloper Sig I Private  全资子公司  648,361,497.61  2013.04.16  项目公司清 尚未到期 
Limited 
有限公司  算或项目退
出 
万科臵业 (海外)  WK Property Financial  控股子公司  410,003,300.00  2013.03.28  2015.12.28  尚未到期 
Limited 
有限公司 
万科地产 (香港)  邦才有限公司  全资子公司  2,288,997,000.00  2013.09.12  2017.03.12  尚未到期 
有限公司 
             
第204页 九  关联方及关联交易 (续) 
 
(5)  关联方担保情况 (续) 
 
与被担保方 担保是否已
担保方  被担保方  关系  担保金额  担保起始日  担保到期日  经履行完毕 
             
万科地产 (香港)   Bestgain Real Estate  全资子公司  757,577,730.00  2013.11.6  2017.11.6  尚未到期 
Lyra Limited 
    有限公司 
万科地产 (香港)   Bestgain Real Estate  全资子公司  1,225,000,000.00  2013.12.4  2018.12.4  尚未到期 
Lyra Limited 
    有限公司 
万科地产 (香港)   Bestgain Real Estate  全资子公司  1,121,500,000.00  2013.12.16  2016.12.16  尚未到期 
Lyra Limited 
    有限公司 
深圳市万科房地产 万科前海公馆建设管理 全资子公司  480,000,000.00  2013.12.16  2016.12.16  尚未到期 
有限公司  有限公司 
宁波万科房地产开 宁波中万臵业有限公司  联营企业  375,000.00  2013.01.25  2014.12.31  尚未到期 
发有限公司 
北京万科企业有限 北京住总万科房地产开 控制子公司  500,000,000.00  2013.05.17  2016.05.17  尚未到期 
公司  发有限公司 
深圳市万科房地产 深圳市万科滨海房地产 联营企业  50,000,000.00  2013.12.06  2016.12.05  尚未到期 
有限公司  有限公司 
             
 
*1  为中国民生银行股份有限公司南京分行人民币 32,000 万元信托借款的担保提供反
担保，实际被担保方为南京万晖臵业有限公司。 
 
(6)  关联方资金借款 
 
        2013年确认的 
关联方  借款金额  起始日  到期日  利息支出 
 
拆入 
- 华润深国投信托有限公司  1,000,000,000.00  2012-02-24  2014-02-24  106,000,000.00 
- 华润深国投信托有限公司  1,000,000,000.00  2012-03-15  2014-03-07  105,000,000.00 
- 华润深国投信托有限公司  1,000,000,000.00  2012-03-21  2014-03-14  105,000,000.00 
- 华润深国投信托有限公司  1,100,000,000.00  2012-11-21  2014-05-21  74,250,000.00 
 
该信托借款成本参考市场当期价格水平及项目特点等因素确定，年利率不高于当
期公司从独立第三方进行信托借款的成本。 
第205页 九  关联方及关联交易 (续) 
 
(7)  关联方资产转让 
 
2013年 2月，为满足上海虹桥 11号项目发展的需要，在 2011年度股东大会
授权范围内，公司之全资子公司上海万科投资管理有限公司将持有的上海
虹桥 11 号项目 39% 的权益转让给深圳市华威欣城一号投资合伙企业 (有限
合伙) ，双方共同开发上海虹桥 11 号项目。深圳市华威欣城一号投资合伙
企业 (有限合伙) 是公司第一大股东华润股份有限公司的关联公司，有关交
易构成关联交易。监事会对有关交易情况进行了审查，认为交易符合股东
大会授权，交易条件公允，决策程序符合《公司法》、《证券法》、《深
圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等有关规定，未损害其他股
东的利益。除此之外，2013年公司无其他同类型关联交易发生。 
 
(8)  关联方应收应付款项请参考附注 (七) 4(10) 、25(3) 及附注 (九)(6) 。 
 
(9)  本集团与关键管理人员之间的交易： 
 
  2013年  2012年 
     
支付关键管理人员薪酬(注1)     112,717,082.57  106,402,718.00 
已提取尚未分配给个人的经济利润奖金(注2)  100,465,000.00  86,760,000.00 
销售商品房  -  14,859,478.00 
销售商品房成本  -  7,026,682.62 
 
注1  其中未包括计入损益的股份支付总额。截至 2013 年 12 月 31 日关键
管理人员持有的 A 股股票期权合计 2,268 万股(2012 年：3,090 万
股) 。股份支付相关情况请参考附注 (八) 。 
 
注2  2010 年集团在现有员工薪酬制度上实施“万科企业股份有限公司经
济利润奖金方案”，年度经济利润奖金计算的基础为当年集团的经济
利润。相关情况请参考附注 (七) 22。 
 
第206页 九  关联方及关联交易 (续) 
 
(10)  本公司与下属子公司之间的交易： 
 
本年度本公司提供无抵押借款予本公司下属各子公司共计人民币 1,123 亿元 
(2012：人民币 739亿元) ，年利率为 0 ~ 12.5% (2012：0 ~ 11.82%) 。收取利
息收入人民币 44 亿元 (2012：人民币 34 亿元) 。年末借款余额为人民币
1,064亿元 (2012：人民币822亿元) 。 
 
十  或有事项 
 
1  未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响 
 
截止 2013年 12月 31日，本集团个别附属公司是某些法律诉讼中的被告，也是在
日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉
讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况
或经营业绩构成重大的负面影响。 
 
2  为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响 
 
财务承诺 
 
本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保
类型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，
至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执
管之日止；全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年
止。截止年末，本集团承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币 408.60 亿元
及人民币 0.89 亿元(2012：阶段性担保额为人民币 292.69 亿元，全程担保额为人
民币0.91亿元) 。 
第207页 十一 重大承诺 
 
1  约定资本支出 
 
于12月31日，本集团的资本承担如下： 
 
  2013年  2012年 
     
已签订的正在或准备履行的建安合同  765.75亿元  457.34亿元 
已签订的正在或准备履行的土地合同  104.41亿元  209.92亿元 
合计  870.16亿元  667.26亿元 
 
截止 2013 年 12 月 31 日，本集团的约定资本支出须在合同他方履行合同规定的
责任与义务同时，若干年内支付。 
 
2  租赁承诺 
 
根据不可撤销的有关房屋、固定资产等经营租赁协议，本集团于 12 月 31 日以后
应支付的最低租赁付款额如下： 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额     
资产负债表日后第 1年          62,147,897.90   45,839,292.61 
资产负债表日后第 2年          85,137,499.75   39,488,680.06 
资产负债表日后第 3年          63,749,975.26   33,241,106.96 
以后年度          27,398,555.93   41,086,780.63 
合计        238,433,928.84   159,655,860.26 
 
第208页 十二 资产负债表日后事项 
 
1  资产负债表日后利润分配情况说明 
 
拟分配的股利  4,516,137,256.79元 
 
2  无其他资产负债表日后事项说明 
 
十三 母公司财务报表主要项目附注 
 
1  货币资金 
 
  2013年12月31日  2012年12月31日 
折算  折算 
项目  原币  汇率  折合人民币  原币  汇率  折合人民币 
             
现金  人民币  -     1.0000   -     人民币  37,473.08   1.0000  37,473.08  
  美元  -     6.0969    -     美元  572.33  6.2855  3,597.38  
  港币  -     0.7862    -     港币  8,855.00   0.81085  7,180.52  
                 
小计         -           48,250.98  
银行存款  人民币 16,362,187,356.28   1.0000   16,362,187,356.28  人民币  21,825,204,669.48   1.0000  21,825,204,669.48  
  美元  66,297.76   6.0969   404,210.81   美元  66,386.38   6.2855  417,271.59  
  港币  22,879,121.41   0.7862   17,987,565.25   港币  10,726,229.74  0.81085  8,697,899.70  
小计        16,380,579,132.34         21,834,319,840.77  
合计        16,380,579,132.34         21,834,368,091.75  
 
2  预付款项 
 
预付款项账龄分析如下： 
 
  2013年12月31日  2012年12月31日 
账龄  金额  比例 (%)  金额  比例 (%) 
         
1年以内 (含1年)  3,769,441.28   49.38  717,770,559.75  99.46 
3年以上  3,863,472.00   50.62  3,863,472.00  0.54 
合计  7,632,913.28   100.00  721,634,031.75  100.00 
 
账龄自预付款项确认日起开始计算。 
 
第209页 十三 母公司财务报表主要项目附注 (续) 
 
3  其他应收款 
 
(1)  其他应收款按种类披露 
 
  2013年12月31日  2012年12月31日 
种类  金额  比例  坏账准备  比例  金额  比例  坏账准备  比例 
      (%)  人民币  (%)    (%)  人民币  (%) 
                 
单项金额重大的 
    其他应收款  129,647,970,601.79  99.62   -  -  89,076,418,270.55  99.97  -  - 
                 
其他不重大其他 
    应收款  498,322,646.04  0.38   1,223,748.24   0.25   25,939,859.90  0.03  1,223,748.24   4.72 
合计  130,146,293,247.83  100.00  1,223,748.24    89,102,358,130.45  100.00  1,223,748.24    
 
单项金额重大的款项为单项金额在人民币 3,000 万元以上 (含人民币 3,000 万元) 
的其他应收款，主要为母公司应收内部单位款和内部单位贷款。 
 
本公司无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本
期又全额收回或转回的其他应收款 (2012年：无) 。 
 
本公司无本报告期实际核销的其他应收款情况 (2012年：无) 。 
 
本公司无持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东的其他应收款项 (2012
年：无) 。 
 
(2)  其他应收款前五名单位的情况： 
 
2013年12月31日 
占其他应
收款总额
单位名称  与本公司关系  金额  年限  的比例 
沈阳万科房地产开发有限公司  子公司  6,381,543,733.79  1年以内  4.90% 
上海万科房地产有限公司  子公司  6,185,336,971.53  1年以内  4.75% 
北京万科企业有限公司  子公司  5,755,277,017.68  1年以内  4.42% 
万科 (重庆) 房地产有限公司  子公司  5,436,481,781.01  1年以内  4.18% 
上海万科投资管理有限公司  子公司  5,166,756,391.66  1年以内  3.97% 
合计    28,925,395,895.67    22.22% 
 
 
第210页 十三 母公司财务报表主要项目附注 (续) 
 
4  长期股权投资 
 
(1)  长期股权投资分类如下： 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
对子公司的投资  14,807,969,173.19  13,098,848,424.86 
对联合营企业的投资  2,152,084,515.99  1,720,524,087.97 
其他股权投资  106,060,000.00  9,000,000.00 
小计  17,066,113,689.18  14,828,372,512.83 
减： 减值准备  -  - 
合计  17,066,113,689.18  14,828,372,512.83 
第211页 十三 母公司财务报表主要项目附注 (续) 
 
4  长期股权投资(续) 
 
在被投资单 在被投资单位 在被投资单位持股比例与 
被投资单位名称  核算方法  初始投资额  年初余额  增减变动  年末余额  位持股比例  表决权比例  表决权比例不一致的说明  减值准备 
                  
对子公司投资                   
深圳市万科房地产有限公司  成本法  570,000,000.00  1,641,739,901.38    -  1,641,739,901.38  100%  100%  -  - 
北京万科企业有限公司  成本法  1,400,000,000.00   1,504,311,937.16   -    1,504,311,937.16   100%  100%  -  - 
上海万科投资管理有限公司  成本法  2,172,829,131.39   2,172,829,131.39   -  2,172,829,131.39   100%  100%  -  - 
其他  成本法  5,517,423,622.14   7,779,967,454.93   1,709,120,748.33   9,489,088,203.26   -  -  -  - 
                   
小计     9,660,252,753.53   13,098,848,424.86   1,709,120,748.33   14,807,969,173.19          
                   
对合营及联营企业投资 
                   
本集团与合作方约定该等
40%  50%  公司重大财务和经营决策
中航万科有限公司(注1)  权益法  1,600,000,000.00  1,610,563,456.32  424,440,025.52  2,035,003,481.84  均需合作各方一致同意  - 
                   
其他  权益法   118,200,000.00    109,960,631.65   7,120,402.50   117,081,034.15          
                   
小计     1,718,200,000.00    1,720,524,087.97   431,560,428.02   2,152,084,515.99          
                   
其他股权投资                   
上海中城联盟投资管理有限公司  成本法  8,600,000.00  9,000,000.00  44,560,000.00  53,560,000.00  2.24%  2.24%  -  - 
上海伍翎投资中心 (有限合伙)  成本法  52,500,000.00  -  52,500,000.00  52,500,000.00  7.895%  7.895%     
小计    61,100,000.00  9,000,000.00  97,060,000.00  106,060,000.00         
合计   11,439,552,753.53  14,828,372,512.83  2,237,741,176.35  17,066,113,689.18        - 
 
第212页 十三 母公司财务报表主要项目附注(续) 
 
4  长期股权投资(续) 
 
注1  本公司对中航万科有限公司的长期股权投资中含有对武汉高尔夫城市花园房地产开
发有限公司、成都一航万科滨江房地产开发有限公司、合肥一航万科地产有限公
司、上海南都白马房地产开发有限公司、苏州中航万科长风臵业有限公司、苏州科
建房地产有限公司、佛山市顺德区中航万科房地产有限公司、广州银业君瑞房地产
开发有限公司、上海万科长宁臵业有限公司、宁波中万臵业有限公司、上海重万臵
业有限公司、重庆万滨臵业有限公司、重庆中航万科云岭臵业有限公司、及重庆中
航万科峻景臵业有限公司等 14家公司权益法的调整。 
 
5  短期借款 
 
短期借款分类： 
 
  2013年12月31日  2012年12月31日 
  原币  折人民币  原币  折人民币 
信用借款         
-人民币  5,066,001,117.16    5,066,001,117.16    9,843,153,225.39  9,843,153,225.39 
合计    5,066,001,117.16      9,843,153,225.39 
 
上述余额中，无对持有本公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东的短期借款(2012
年：无) 。 
 
本公司无已到期未偿还的短期借款(2012年：无) 。 
 
6  应付票据 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
商业承兑汇票  13,209,198,137.24   3,798,904,487.01 
 
上述金额均为一年内到期的应付票据。 
第213页 十三 母公司财务报表主要项目附注(续) 
 
7  应付职工薪酬 
 
项目  年初账面余额  本年增加  本年减少  年末账面余额 
         
一、工资、奖金、津贴和补贴  988,724,177.44  794,733,097.08  821,787,872.44   961,669,402.08 
二、职工福利费  -  11,310.00  11,310.00   - 
三、社会保险费  223,290.03  5,235,635.88  5,453,513.50    5,412.41 
其中： 医疗保险费  44,491.46  2,061,674.76  2,105,871.14    295.08 
  基本养老保险费  176,215.43  2,880,200.64  3,051,479.61   4,936.46 
  失业保险费  2,583.14  68,625.79  71,028.06   180.87 
  工伤保险费  -  101,068.65  101,068.65   - 
  生育保险费  -  124,066.04  124,066.04   - 
四、住房公积金  440,340.35  6,112,907.40  6,546,453.71   6,794.04 
五、辞退福利  -  -  -  - 
其中：解除劳动关系补偿  -  -  -  - 
六、其他  -  -  -  - 
其中： 工会经费和职工教 
  育经费  -  -  -  - 
合计  989,387,807.82  806,092,950.36   833,799,149.65   961,681,608.53 
 
本公司于2010年对薪酬制度进行了改革，构建了新的薪酬体系，引入了针对集团管理团队
和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以公司当年实现的经济利润为基数，按固定比例
10%确定经济利润奖金额度。其中担任董事、监事、高级管理人员的奖励对象，该项奖金须
全部递延发放。 
 
8  应交税费 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
营业税  59,678,705.16   86,035,615.49 
城市维护建设税  4,374,345.48   6,234,291.50 
教育费附加  2,617,264.10  4,253,593.60 
房产税  224,877.31  90,539.26 
个人所得税  1,770,394.69   7,224.38 
合计  68,665,586.74   96,621,264.23 
第214页 十三 母公司财务报表主要项目附注(续) 
 
9  应付利息 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
分期付息到期还本的长期     
    借款利息  205,329,620.90  397,643,319.52 
应付债券利息  -   118,577,777.78  
合计  205,329,620.90   516,221,097.30 
 
10  其他应付款 
 
(1)  其他应付款的分类情况： 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
应付内部子公司款  34,452,603,721.05   26,330,212,626.73  
应付合营联营企业款  9,407,484,214.97   898,809,914.74  
应付公司债券费用  -  20,000.00  
其他  321,293,761.76   163,041,632.49  
合计  44,181,381,697.78   27,392,084,173.96  
 
(1)  本报告期其他应付款中无对持有公司 5% (含5%) 以上表决权股份的股东的其他应
付款 (2012年：无) 。 
 
(2)  其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。 
 
11  一年内到期的非流动负债 
 
(1)  一年内到期的非流动负债分类： 
 
项目  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
     
一年内到期的长期借款  24,304,279,216.07    9,267,431,708.20 
一年内到期的应付债券  -  5,881,617,700.00 
     
合计  24,304,279,216.07    15,149,049,408.20 
第215页 十三  母公司财务报表主要项目附注(续) 
 
11  一年内到期的非流动负债 (续) 
 
(2)  一年内到期的长期借款： 
 
2013年12月31日 
种类    原币  汇率  折人民币  借款条件 
           
1、银行借款    7,049,550,882.73  1.0000  7,049,550,882.73  信用 
人民币           
2、其他借款           
人民币    17,254,728,333.34   1.0000   17,254,728,333.34  信用 
           
合计        24,304,279,216.07      
 
2012年12月31日 
种类    原币  汇率  折人民币  借款条件 
           
1、银行借款           
人民币    8,346,990,041.53  1.0000  8,346,990,041.53  信用 
2、其他借款           
人民币    920,441,666.67  1.0000  920,441,666.67  信用 
           
合计        9,267,431,708.20   
 
(3)  金额前五名的一年内到期的长期借款 
 
合同 
贷款单位  借款起始日  借款终止日  币种  利率  2013年12月31日  2012年12月31日 
             
信托借款  2012-5-29  2014-5-29  人民币  9.40%  2,196,000,000.00  2,199,000,000.00 
信托借款  2012-1-20  2014-1-19  人民币  9.80%  1,996,000,000.00  1,998,000,000.00 
信托借款  2012-12-24  2014-6-24  人民币  6.16%  1,500,000,000.00  1,500,000,000.00 
信托借款  2012-11-21  2014-5-21  人民币  6.75%  1,100,000,000.00  1,100,000,000.00 
信托借款  2012-2-24  2014-2-24  人民币  10.60%  1,000,000,000.00  1,000,000,000.00 
合计          7,792,000,000.00     7,797,000,000.00 
 
第216页 十三 母公司财务报表主要项目附注(续) 
 
12  长期借款 
 
(1)  长期借款分类 
 
  2013年12月31日 
种类    原币  汇率  折人民币  借款条件 
           
1.银行借款          
人民币    18,774,349,117.27     1.0000   18,774,349,117.27     信用 
2.其他借款          
人民币    11,306,417,000.00     1.0000   11,306,417,000.00     信用 
合计        30,080,766,117.27     
 
  2012年12月31日 
种类    原币  汇率  折人民币  借款条件 
           
1.银行借款          
人民币    10,190,209,958.47  1.0000  10,190,209,958.47  信用 
2.其他借款          
人民币    19,005,313,333.34   1.0000  19,005,313,333.34   信用 
合计        29,195,523,291.81   
 
(2)  金额前五名的长期借款 
 
合同 
贷款单位  借款起始日  借款终止日  币种  利率  2013年12月31日  2012年12月31日 
信托借款  2013年8月23日  2016年8月22日  人民币  7.07%  1,290,000,000.00  -    
信托借款  2013年1月24日  2015年1月24日  人民币  6.98%  1,000,000,000.00  -    
信托借款  2013年3月27日  2016年3月27日  人民币  6.85%  1,000,000,000.00  -    
银行借款  2013年10月28日  2016年10月28日  人民币  6.46%  1,000,000,000.00  -    
银行借款  2013年12月6日  2016年12月6日  人民币  7.30%  1,000,000,000.00  -    
合计          5,290,000,000.00  -    
 
长期借款无逾期、获得展期情况。 
 
(3)  长期借款到期日分析列示如下： 
 
借款期限  2013年 12月 31日  2012年 12月 31日 
       
一年至二年  14,889,237,000.00    23,242,593,291.81 
二年至三年  13,146,029,117.27    4,702,930,000.00 
三年以上  2,045,500,000.00   1,250,000,000.00  
合计  30,080,766,117.27  29,195,523,291.81 
第217页 十三 母公司财务报表主要项目附注(续) 
 
13  股本 
 
见附注 (七) 31。 
 
14  资本公积 
 
项目  年初数  本年增加  本年减少  年末数 
         
股本溢价  8,792,994,549.25  186,612,289.12   -  8,979,606,838.37  
股权激励公积 (注1)  193,774,619.68  35,814,145.08  (39,180,203.83)  190,408,560.93  
其他资本公积 (注2)  288,717,649.53   -  -  288,717,649.53 
合计  9,275,486,818.46  222,426,434.20   (39,180,203.83)  9,458,733,048.83  
 
注1  根据本公司股东大会于 2011年 4月 8日审议批准，本公司于 2011年 4月 25日
起实行一项股票期权计划。本公司在等待期内的每个资产负债表日，以对可行
权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具在授予日的公允价值，将当
期取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积，详见附注
(八) 。 
 
注2  其他资本公积主要为执行首期限制性股票激励计划形成的资本公积。 
 
15  盈余公积 
 
见附注 (七) 33。 
 
16  未分配利润 
 
提取或 
项目  金额  分配比例 
     
年初未分配利润  2,275,755,615.93   
加： 本年归属于母公司所有者的净利润  7,795,895,844.62    
减： 提取法定盈余公积  779,589,584.46    10% 
  提取任意盈余公积  2,338,768,753.39     30% 
  分配普通股股利  1,981,400,770.62     
年末未分配利润  4,971,892,352.08    
 
本年未对年初未分配利润进行过调整。 
第218页 十三 母公司财务报表主要项目附注(续) 
 
17  营业收入和成本 (续)  
 
(1)  营业收入 
 
项目  2013年  2012年 
     
主营业务收入  718,447,425.02   880,782,454.86 
其他业务收入  3,880,754.43   3,123,710.66 
营业总收入  722,328,179.45   883,906,165.52 
营业成本  1,071,314.40    2,298,215.64 
 
(2)  主营业务 (分行业) 
 
2013年  2012年 
行业名称  营业收入  营业成本  营业收入  营业成本 
         
运营服务费  718,447,425.02   -  880,782,454.86  - 
 
(3)  公司前五名客户的营业收入情况 
 
占公司全部营业 
客户名称  营业收入总额  收入的比例 
福州市万科房地产有限公司  49,289,628.15  6.82% 
深圳市万科九州房地产开发有限公司   38,024,281.22  5.26% 
广州市万合房地产有限公司  37,288,886.30    5.16% 
合肥一航万科地产有限公司  33,600,000.00  4.65% 
杭州良渚文化村开发有限公司  32,879,835.56  4.55% 
合计  191,082,631.23  26.44% 
 
本公司营业收入主要是向子公司或合营联营企业收取的项目管理费及运营服务
费。 
第219页 十三 母公司财务报表主要项目附注(续) 
 
18  营业税金及附加 
 
项目  2013年  2012年 
     
营业税  52,426,134.94     52,341,843.19 
城市维护建设税  3,669,829.46     3,599,397.27 
教育费附加  2,621,306.75     2,547,658.04 
其他  130,439.82     193.13 
合计  58,847,710.97   58,489,091.63 
 
19  财务费用 
 
项目  2013年  2012年 
     
利息支出    5,085,465,459.13  3,889,660,366.30 
减： 资本化利息  -  - 
净利息支出  5,085,465,459.13    3,889,660,366.30 
减： 利息收入  4,947,633,290.67   3,749,112,389.15 
利息收支净额  137,832,168.46     140,547,977.15 
汇兑损益  (3,257,550.85)  1,545,570.70 
其他  2,440,276.21     9,658,187.74 
合计  137,014,893.82  151,751,735.59 
 
20  资产减值损失 
 
项目  2013年  2012年 
     
坏账损失   -  856,623.77 
合计  -  856,623.77 
 
第220页 十三 母公司财务报表主要项目附注(续) 
 
21  投资收益 
 
(1)  投资收益明细 
 
项目  2013年  2012年 
     
成本法核算收到的现金股利  7,572,580,779.92   5,187,129,501.44 
权益法核算公司所有者权益净增加  237,444,868.03  221,275,834.17 
     
合计  7,810,025,647.95  5,408,405,335.61 
 
(2)  按成本法核算的前五名长期股权投资收益 
 
本年比上年增减变
被投资单位  2013年  2012年  动的原因 
       
广州市万科房地产有限公司  1,856,138,314.30   670,408,073.94    被投资单位分红 
上海万科投资管理有限公司  1,405,172,964.18   1,221,786,929.07   被投资单位分红 
万科 (重庆) 房地产有限公司  489,466,818.42   138,063,783.44    被投资单位分红 
北京万科企业有限公司  412,626,006.13   307,064,923.16    被投资单位分红 
长春万科房地产开发有限公司  366,992,269.43   96,537,935.88    被投资单位分红 
合计  4,530,396,372.46   2,433,861,645.49    
 
(3)  按权益法核算的长期股权投资收益 
 
本年比上年增减 
被投资单位  2013年  2012年  变动的原因 
       
中航万科有限公司  237,524,465.52    221,452,514.88  被投资公司盈利增加 
广东中建新型建筑构件有限公司  (54,247.80)  -  被投资公司亏损 
云南万科城投房地产有限公司  139,815.82   111,985.10   被投资公司盈利增加 
北京东方万科资产管理有限公司  (26,502.56)   (27,176.62)   被投资公司亏损减少 
重庆两江万科投资有限公司  (138,662.95)   (261,489.19)   被投资公司亏损减少 
合计  237,444,868.03    221,275,834.17    
 
第221页 十三 母公司财务报表主要项目附注(续) 
 
22  现金流量表项目注释 
 
将净利润调节为经营活动的现金流量 
 
项目  2013年  2012年 
     
净利润  7,795,895,844.62   5,613,873,212.56 
加： 资产减值损失  -  856,623.77 
  固定资产折旧  7,554,756.07   8,112,176.12 
  财务费用  137,014,893.82   151,751,735.59 
  投资收益  (7,810,025,648.00)   (5,408,405,335.61) 
  本年股权激励摊销  35,814,145.08   88,230,864.45 
  经营性应收项目的增加  (32,642,608,667.81)   (19,042,507,797.03)  
  经营性应付项目的增加  25,698,454,129.32   8,199,525,299.15 
经营活动产生的现金流量净额  (6,777,900,546.90)   (10,388,563,221.00)  
 
十四 补充资料 
 
1  当期非经常损益明细表 
 
项目    金额 
非流动资产处臵损益 
  (4,474,719.05) 
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业 
    务外，持有交易性金融资产、交易性金融负 
    债产生的公允价值变动损益，以及处臵交易 
    性金融资产、交易性金融负债和可供出售金 
    融资产取得的投资收益    (2,111,260.86)   
除上述各项之外的其他营业外净收入    34,147,581.21 
出售、处理部门或投资单位收益    4,644,660.07 
所得税影响额    (14,677,613.30)  
少数股东权益影响额 (税后)    (12,700,827.65)  
合计    4,827,820.42 
 
各非经常性损益项目以税前金额列示。 
第222页 十四  补充资料 (续) 
 
2  境内外会计准则下会计数据的差异 
 
(1)  同时按照国际财务报告准则与按照中国企业会计准则披露的财务报告中归属于母公
司所有者的净利润和净权益差异情况 
 
归属于母公司所有者的净利润  归属于母公司所有者的净权益 
  2013年12月31
2013年  2012年  2012年12月31日 
日 
         
按中国企业会计准则  15,118,549,405.78   12,551,182,392.23  76,895,983,339.70   63,825,553,925.30 
按国际财务报告准则  15,118,549,405.78   12,551,182,392.23  76,895,983,339.70  63,825,553,925.30 
 
(2)  本公司并无按照除国际财务报告准则之外其他境外会计准则披露的财务报告。 
 
(3)  净资产收益率及每股收益 
 
加权平均净资 每股收益 
报告期利润  产收益率 (%)  基本每股收益  稀释每股收益 
       
归属于公司普通股股东的净利润  21.54%  1.37  1.37 
扣除非经常性损益后归属于公司 
    普通股股东的净利润  21.53%  1.37  1.37 
 
 
 
 
第223页 